大戶砸逾 4 億掃北市豪宅｜2025 豪宅市場趨勢與法規解析

近期北市豪宅市場再度引起關注，有大戶豪擲逾 4 億元直接「包層」18 樓， 展現豪宅市場雖交易量縮減，但仍不乏高資產買家進場的現象。

★ 豪宅市場觀點分析

豪宅成交難度在近兩年大幅提升，受到央行信用管制、升息影響， 豪宅交易量明顯萎縮， 但市場單價依舊維持高檔，顯示高端不動產抗跌性強。

受到政策與市場變化影響，建商也開始推出 「小坪數豪宅」 以因應財富分布與貸款限制的市場新需求。

★ 近期重要豪宅成交案例

1. 陶朱隱園（2025 年 10 月）

17 樓戶以 12 億元成交， 每坪約 393 萬元， 創下台灣豪宅史上最高單價紀錄。

2. 文華苑（2025 年 10 月）

單筆交易總價奪冠，持續穩坐豪宅市場頂級位置。

3. 台北之星（2025 年 7 月）

每坪 269 萬元， 擠進年度十大豪宅排行。

4. 大戶包層掃樓（2025 年 11 月）

大戶豪擲 4 億元以上， 直接購入高樓層整層單位，市場震撼案例。

★ 豪宅市場趨勢解析

1. 交易量萎縮

央行限貸政策使得總價超過 7,000 萬的豪宅買氣驟減，成交量年減逾 50%。

2. 小坪數豪宅成主流

豪宅坪數縮小為五年新低，建商推出「小而美」產品以提升成交率。

3. 單價仍維持高檔

雖然成交量與總價下修，但指標豪宅單價仍持續創高，顯示高端不動產仍是頂級資產配置首選。

★ 私法人購買豪宅的法規限制（2023 起適用）

《平均地權條例》修法後，私法人購屋受到嚴格限制，尤其是豪宅交易幾乎完全被封鎖。

主要限制如下：

• 私法人原則上不得購買住宅類建物（包含豪宅）。
• 豪宅不得登記為員工宿舍。
• 高價住宅認定：台北 7,000 萬以上、新北 6,000 萬以上、其他地區 4,000 萬以上。
• 取得後 5 年內不得移轉或預告登記。
• 法人購屋貸款成數最高僅 4 成且無寬限期。

唯一例外：法院拍賣

若為法院標購取得，屬「免經許可」範圍，是目前私法人唯一能取得豪宅的合法管道。

★ 稅負影響

• 法人持有住宅不適用自用 1.2% 房屋稅，改按「非自住房屋」稅率課稅。
• 營利事業出售不動產須依房地合一新制課稅，稅負相對較高。

★ 對個人買家（自然人）的意義

由於法人買豪宅被全面封鎖，自住客成為豪宅市場主力。 能在政策緊縮、升息環境下仍出手者，代表台灣高資產族群資金實力雄厚。

這也再次證明：
台灣豪宅價格下修不易，不動產依舊是穩健、抗通膨的長線資產。