現階段房市投資者選屋訣竅｜打房政策下，如何危機入市？
★ 打房、都更與房市現況：量縮價穩、區域分化
隨著許多房屋日漸老化，都市更新已經是城市現代化的一環。 同時，營建成本上漲、科技與建材不斷升級，讓房價在成本支撐下， 即使景氣波動，依然呈現「欲跌不易」的狀態。
現階段的打房政策，讓房市成交量大約萎縮三成， 蛋黃區房價相對抗跌，蛋白區則面臨較大的價格鬆動壓力。
台灣房市未來預期將呈現： 「量縮價穩、區域分化」 的格局：
- 成交量減少，買氣轉趨保守與謹慎。
- 房價在營建成本與剛性需求支撐下，難有劇烈崩跌空間。
- 部分高風險或機能不足區域，仍存在價格修正壓力。
★ 為何有錢人依然觀望？資金流向股市，房市投資卻步
現階段房市主要由自住客與剛性需求撐盤， 然而，台灣經濟基本面不差，有資金實力的人仍然很多， 理論上應該會有資金持續投入房市，但實際上卻普遍呈現「卻步觀望」的態度。
這波資金大量流向股市，讓股市大漲、房市不振， 根本原因之一，還是來自政策的影響：
- 央行限貸令壓縮房市財務槓桿，資金運用彈性降低。
- 非自住多屋者面臨高額房屋稅與房地合一稅負擔。
- 持有期間與出售階段，都被課上厚重稅負，削弱投資報酬率。
對於擁有 3 間以上新屋、非自住的持有人來說： 高房屋稅 ＋ 房地合一稅， 光是這兩種稅目，就足以讓許多投資型買方不敢輕易進場。
★ 稅負太重、打房連連，為何還要談房市投資？
房市若缺乏期待值，自然無法吸引投資客入場。 就像一個城市要邁向國際化，若沒有國際級企業進駐、沒有資金與人才流動， 何來國際化可言？
相同道理，一個城市要國際化，房價向上攀升幾乎是必然結果， 這是產業發展、人口集中與資金追逐資產的綜合反映， 不是任何人輕易可以逆轉的趨勢。
政府在做的是什麼？ 就是不讓房價上漲的價差完全落在民間手上， 而是透過稅制「核定一定比例」收回，成為國家財政的一部分。
人民買賣不動產賺的是「虛的」價差，政府靠稅收賺的是「實的」現金。 當稅負太重，再加上連番打房，自然讓許多投資客望之卻步。
房市如果沒有投資資金進場，不僅成交量持續縮小、房價在盤整中僵持不下， 房地產相關稅收也會減少，進而影響全台約兩百萬不動產相關從業人員的收入。
★ 在這樣的環境中，投資者如何「危機入市」？
正因為現階段房市遇到打房、限貸、稅負重、買氣保守， 更凸顯「會不會選屋」的重要性。
買房投資賺錢，就我個人而言，依然認為是不必跟風股市、虛擬貨幣、基金等市場時， 相對穩當的一種資產配置方式。
政府再怎麼打房，也不需要害怕、不必懷疑， 只要掌握正確評估訣竅與原則，房市投資仍然可以在穩健之中，為你帶來長期利潤。
★ 現階段房市投資者選屋四大訣竅
1. 地段、屋況、未來發展潛力
- 地段仍然是第一優先：交通節點、學區、商圈、醫療資源都影響長期價值。
- 屋況要評估：屋齡、結構、修繕成本、是否具備改裝與加值空間。
- 留意未來發展：都市計畫、重劃區、重大建設與產業布局，決定未來增值幅度。
2. 交通建設、就業機會、生活機能
- 交通建設帶動人流，就業機會帶動人口移入。
- 生活機能成熟度，影響租客與自住客的接受度。
- 捷運站、科技園區、醫院、商業區周邊，通常較具穩定需求。
3. 財務規劃、持有時間、租金投報率
- 不要只看總價，要看「自備款＋每月現金流」是否穩健。
- 設定合理的持有期間：短線不易操作，就要有中長期持有的心理準備。
- 評估租金投報率：至少要了解當地租金行情，計算實質報酬率是否符合預期。
4. 善用專業仲介、挖掘高 CP 值與疑難物件
- 不要只看「漂亮裝潢」與「氣氛佳」的物件，那多半是自住客偏好。
- 以純投資角度來看，高 CP 值物件，往往是需要一點整理與再規劃的房子。
- 所謂「疑難件」：持分複雜、屋況需整理、權利關係需要釐清，但也可能藏著較大的價差空間。
- 很多專業與門道，是你因為不懂而退縮，才錯失機會。
就像法拍屋，很多人因為害怕、不熟悉、不懂流程而不敢碰， 但也有很多人專門投入這個市場，不也是如此嗎？
★ 房地產投資的門，等你來推開
房地產的投資管道與技巧遠不只一種， 關鍵在於你願不願意多了解一點、多走幾步， 找到適合自己的方式。
專業仲介，就是在等著房市投資者的參與與提問， 一起在政策打房的環境下，從「看似不利」的局勢中，找到真正的機會。
愈打房，愈是考驗你的眼光與選擇能力，也愈有機會讓真正懂得評估的人賺到錢。
不論是百萬物件、千萬物件、甚至破億物件，只要評估合理、風險可控， 都歡迎理性討論與專業規劃。
※ 本文為房市投資與市場觀察之個人觀點分享，並非投資建議或獲利保證。 實際投資前，仍請依自身財務狀況與風險承受度，審慎評估， 並建議搭配專業不動產、稅務與法律顧問意見。