共有土地出售大翻盤！1/4 地主攜「金主」奪地原買方被迫退場

★ 案例簡述：3/4 地主賣地，1/4 共有人出手「優購翻盤」

本案是一塊只有兩位共有人持有的共有土地：一人持有 3/4 持分，另一人持有 1/4 持分。 3/4 的共有人找到買家，打算依《土地法》第 34 條之 1 的規定，將共有土地全部出售給第三人。

沒想到，1/4 共有人依同價格、同條件行使優先購買權，迫使原本簽約的買家「無功而返」：

本案的共有人結構非常單純：

在這種情況下，只要有共有人願意以同價購買，依《土地法》第 34 條之 1，優先購買權的效力非常強，原本的第三人買家隨時有被「換角」的風險。

本案的成交條件為：

這種「產權清楚＋低於市價」的共有土地案件，風險不在賣方，而在：原本以為自己撿便宜的買方，可能被優先購買權半路攔胡。

本案最大的問題在於：買方與承辦人員的思慮不周＋實務經驗不足。

他們認為：

結果怎麼樣？ 1/4 共有人找來「金主」或資金合作方，順利行使優先購買權，原買家辛苦談好的價格、做好的功課，全成了別人的嫁衣。

對 3/4 要賣的人來說：只要順利賣掉、價格差不多，本來就沒差。 真正損失的是那位以為自己撿到便宜的原買方。

持分土地買賣，的確有機會用比較便宜的價格買到未來具整合價值的標的。但本案的處分標的是「共有物全部」，又是「低於市價」的價格，這種組合在實務上代表什麼？

這種條件下，共有人行使優先購買權的機率幾乎接近 100%，除非那塊土地完全沒有開發價值、使用價值或收益價值。

沒有意識到這點，還大辣辣地進場簽約、通知，結果當然就是：失之交臂、功虧一簣。

在持分不動產買賣中：

本案就是典型示範：共有人少＋處分全部＋價格低於市價，幾乎就是在邀請共有人出手優先承購。

若缺乏共有土地買賣的實務經驗，很容易只看到「便宜」、「全的」，卻忽略了共有人優先承購這一道「隱藏關卡」。

持分土地買賣，確實是有機會「買得便宜、買出價差」的投資標的，但同時也是一門結合：

這個案子，最大教訓不在於「不要買」，而在於「不要自己亂買」。
下次遇到類似的共有土地機會，記得先找懂持分不動產實務的專業人士，幫你評估風險、設計策略，才不會白忙一場。