大戶砸逾4億掃北市豪宅 直接「包層」18樓

報導內容

〔記者徐義平／台北報導〕豪宅大戶出現，一口氣砸逾4億直接包下18樓整層。根據內政部實價網最新揭露，9月，沈姓、王姓等兩位自然人分別砸逾2億元買下臺北市中山區南京東路上、屋齡達10年的高價住宅「頂高豪景」18樓各一戶，據了解，買家是上市公司大股東，主要經營散熱、機構件研發製造。

根據實價揭露，其中一戶門牌為106號18樓，總價約2億828萬元、坪數約153.14坪（包括3車位、約20.95坪），3個車位總價約1千萬元，扣除車位價格與坪數，拆算每坪約150萬元，另一戶門牌為108號18樓，總價約2億1065.5萬元，坪數約155.74坪（包括3車位、約21.96坪），車位總價約1千萬元，扣除車位價格與坪數，拆算每坪單價約149.99萬元。

進一步觀察該高價住宅歷次揭露紀錄，累積至少15筆，最低時每坪約109.38萬元，時間點落在2021年，最高時每坪約150萬元，時間點落在今年9月。 此外，臺北市信義計畫區高價住宅「松雍」也有最新揭露，9月揭露7樓其中一戶總價2.03億元、坪數約107.06坪（包括1車位、約13.6坪），1個車位價格約540萬元，扣除車位價格與坪數，拆算每坪單價約211.49萬元，房產業者指出，該高價住宅累積有6筆，除3樓其中一戶單價不到200萬元外，其它5筆每坪單價全數突破200萬元，也成為「單價200萬豪宅俱樂部」成員之一。

政策影響富豪買豪宅意願

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，中山區豪宅過去一直是台北市蛋黃區最親民價，但是自從「國賓皇琚」每坪站穩200萬元水準之後，啟動補漲行情，而信義計畫區的「松雍」位在知名豪宅「琢白」後側，是信義計畫區目前唯一全新成屋豪宅，即便是在疫情期間開案，仍以每200萬元成交，惟三年之後價格沒有向上突破，也代表政策管制確實影響買方出價意願。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，近幾年北市豪宅成交量低迷，在私法人買賣住宅許可制上路之後買氣更為慘澹，線上指標豪宅案銷售期逾十年以上者比比皆是。

 

本文觀點

豪宅成交大不易，目前台北市豪宅市場因央行信用管制和升息影響，交易量大幅萎縮，平均成交坪數縮小，但單價仍堅挺。建商開始轉推「小而美」的豪宅產品，以因應市場變化。

近期成交狀況

陶朱隱園：2025年10月，位於信義區的陶朱隱園傳出17樓戶以12億元成交，換算單價每坪約393萬元，創下台灣豪宅單價最高紀錄。

文華苑：2025年10月，文華苑以單筆成交總價排名奪冠，顯示其在豪宅市場的領先地位。

台北之星：2025年7月，台北之星每坪269萬元擠進十大豪宅行列。

掃樓現象：2025年11月，有大戶豪擲逾4億元掃下北市豪宅，直接「包層」購買。

豪宅市場趨勢

交易量萎縮：受到央行限貸政策影響，總價超過7,000萬元的豪宅交易量明顯下降，成交件數年減超過5成。

小坪數當道：為因應高房價和信用管制，建商推出坪數較小的豪宅，平均成交坪數已縮至近五年新低。

單價持平：儘管成交總價下跌，豪宅的單價仍維持在高檔，部分指標性豪宅甚至創下新高。

在台灣，法人（私法人）購置豪宅受到《平均地權條例》修法後的嚴格限制，主要目的是為了抑制房地產炒作。相關規定自2023年7月1日起實施。

主要限制與規定

原則禁止，例外許可：私法人原則上不得購買「住宅用房屋」（建物謄本用途登記為「住」或「住宅」）。除非符合內政部公告的特定條件，否則必須事先向內政部申請許可。

「豪宅」不得作為員工宿舍：內政部已修正相關許可辦法，明確規定私法人不得購買央行定義的「高價住宅」（即豪宅）作為員工宿舍。

高價住宅認定標準：目前央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定的標準為：台北市總價新台幣7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他地區4,000萬元以上。

取得後限制移轉：經許可取得的住宅，自取得權狀後，在一定期限（原則為5年）內不得辦理移轉、讓與或預告登記，以防杜短期炒作。

貸款成數限制：針對公司法人購置住宅的貸款成數，金融機構一律最高只能貸到4成，且無寬限期。

唯一例外管道

目前私法人若要取得豪宅，幾乎只剩下一個主要管道：參與法院拍賣，且此情形屬於「免經許可」的事項之一。

稅負考量

房屋稅：法人持有的住家用房屋，不適用自住房屋稅率（1.2%），應按非自住之住家用稅率課徵（稅率較高）。

房地合一稅：營利事業交易房地產的所得，需按房地合一稅新制課稅。 總結來說，目前法規環境下，私法人購買豪宅受到嚴格管制，幾乎不可能以合法申請許可的方式進行，僅能透過法院拍賣等極少數例外途徑取得。

自然人能夠買豪宅，口袋夠深，完全以自住為目的，在打房之際能夠出手購置豪宅，代表台灣有錢的實力買家還是大有人在。 而這些買家也證實房價下修不易，不動產是保值抗通膨的最佳投資工具!