賣房簽《專任約》還是《一般約》？房仲揭密：兩者差異與潛在風險

《專任約》與《一般約》好壞差很大

很多屋主賣房子〈尤其是投資客〉,喜歡跟仲介簽"一般委託銷售契約",主要是因為下列幾種原因:

(一)房屋若是交給多家仲介銷售,可以快速成交!

(二)屋主自己也可以賣,沒有違約金問題!

(三)若是有某家仲介收斡旋時.....,還可以做狀況,殺殺仲介費,讓仲介為了成交不惜折佣金也要成交。

(四)每個仲介都說:他有買方客戶....不知道誰說的是真的?乾脆就簽一般約。

房仲公司多，賣房子的仲介更是破萬人，一堆仲介搶著要賣一間房子，但是…重點不是搶著要賣這間房子，而是要搶簽回來…就是進案；有開發業績，然後再PO上公司網站或是刊登售屋平台或是跟同事或同行合作進行業配或店配。

因為誰簽進來~開發業績就算誰的!

所以仲介一般開發的話術一定先跟屋主說:他有客戶要買!

一個、二個、三個…N個仲介都跟屋主這樣說，屋主霧煞煞？要信誰說的，結論就是都簽一般約，看誰先收斡旋!

其實一般約又跟『寄賣』意思差不多!怎麼說呢？

寄賣商品放在店家，有買家出現、價格談定可能賺%數可能賺差價，店家因為不是自有商品，不會花太多廣告費或是拿來當主打商品，商品寄賣~只是增加店家的產品眾多而已!

仲介在賣房子會先判斷是APPLE件還是芭樂件!

不是用屋況或是地段來做區分而是用價格來區分:

低於行情價叫APPLE高於行情價叫芭樂或是太離譜叫大芭樂!

如果你的房子是APPLE件，為什麼要跟你簽一般約？一定想盡辦法，極盡說服之力跟你簽專任約!

現今的仲介會花時間精力說服你簽專任約的太少了，因為普專店沒有硬性規定，高專店更不用說!

我自己是個屋主賣過房子我知道！一堆仲介來找我，一拿出的委託約就是〝一般委託銷售契約〞，而不是〝專任委託銷售契約〞…

我問仲介:你覺得我的房子好賣嗎？

仲介答:很好賣啊！

我說:那很好賣你應該要跟我簽專任約才對，怎麼會拿出一般約跟我簽呢？

仲介說:您要跟我簽專任約啊？

我說:你要說服我，跟你簽專任約啊!

這些仲介們…聽了無言以對!

要講這些內容，我做30年以上的人，講3個月都講不完!

言歸正傳，專任約不是不能簽，而且專任約的好處勝過一般約非常多!

只是專任約要找誰簽？找對人~勝過你找10家簽一般約!

先講一般約的缺點

其實.....屋主售屋跟房仲簽一般約,對於屋主不僅佔不到便宜,還吃了虧!為什麼呢?

1.一般約物件,投入的資源很有限,基本上不會全心全意投入。

2.由於多家仲介銷售,不容易幫屋主守價,都會先收斡旋再說.......。

3.多家仲介拿了鑰匙,若是發生電燈忘了關.馬桶漏水......等,問題時,責任歸屬?

  以上略舉情形一二,就足以讓屋主傷腦筋不已,切莫再認為簽一般約是賣屋的好方法。

「專任約」，其實不必挑仲介公司，而是挑仲介這個人!

一個夠專業、能力強的仲介人員，不一定要依附在大公司才有辦法生存，很多大公司出來的房仲業務，到加盟品牌、自創品牌，一做幾十年，做的嚇嚇叫！

哪有非得把房子交給大仲介公司來賣？這是錯誤觀念!

「專任約」怎麼挑仲介簽呢？

1.專業

隨便你問房地產的專業問題，你馬上問，他馬上答，這個就夠專業！當然…你可以預先準備好問題，好好問他!

2.責任感

這個仲介有責任感，就會努力以赴，因為當你把鑰匙交給他時就是責任與榮譽的開始!

3.與人親切、不與人壓迫

賣房子是人際交流、情感交流，而不是給人壓迫或是產生「逼宮」的感覺，讓人打退堂鼓!

4.知道你的房要賣給誰

房子不是亂賣，賣出去就好。要知其所需、供其所需！匆促下決定成交的，往往才是紛爭的開始。

知道房屋優缺點，充分告知買方客戶，了解買方需求與物件相符才是成交王道!

房仲人員也不要把時間浪費在一般約物件上,容易事倍功半,徒勞無功,若是你認為這間房子你有信心成交,反而更應該積極爭取簽專任約銷售才是!

後續會再陸陸續續發表委託仲介賣房子的文章!

本文作者:房仲勝經 作者 (本書書店已經銷售一空，本人也不再版，所以市面上也找不到了!)