房市買氣冷 前11月個人房地合一稅收已年減逾140億元
※本文觀點:
2025 年台灣房地合一稅收出現自該制度上路以來的首度負成長，主要受到房地產市場買氣冷卻及貸款緊縮影響。2025 年前 11 月個人房地合一稅收年減已超過 140 億元。
新北市（繳稅王）： 表現最為穩健。2025 年 8 月單月稅收 14.1 億元居六都之冠，前 11 月累計稅收約 131.4 億元，連續三年穩居全台第一。台中市（亞軍）： 稅收累計約 127.7 億元，僅次於新北市。
台北市與桃園市： 受交易量縮影響較大，年減幅皆一度超過 25%。台南市： 跌幅最為顯著。2025 年 8 月稅收年減近 5 成，為六都中表現最疲弱的區域。
短期交易降溫： 房地合一 2.0 實施至 2025 年第一季，持有 2 年內遭課徵 45% 重稅的案件佔比已降至 13.8%，創下新低，顯示長期持有已成為主流。
稅收用途分配
根據最新規定，房地合一稅收在扣除 10% 中央統籌分配稅款後，剩餘部分將依比例挹注於社會福利與住宅政策：
住宅基金： 2025 年起，房地合一稅撥入住宅基金的比率提高至 20%，預計撥入約 179 億元。
長照基金： 餘額主要用於挹注長照基金，支應高齡化社會需求。
房地合一稅自住優惠審查
房地合一稅的自住優惠（400 萬免稅額與 10% 優惠稅率）審查非常嚴格，國稅局主要針對「設籍」、「居住事實」及「用途限制」三大要件進行實質審查。
1. 自住優惠三大法定要件
必須同時符合以下三項條件，缺一不可：
設籍且連續居住滿 6 年： 納稅義務人本人、配偶或「未成年」子女必須在該房屋辦竣戶籍登記，且持有並居住連續滿 6 年。
注意： 若僅由父母、祖父母或成年子女設籍，不符合房地合一稅的自住要件。
無出租或供營業使用： 在交易前 6 年內，房屋不得有出租、供營業或執行業務使用（如診所、事務所）的情形。
適用頻率限制： 個人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用過此項自住優惠。
2. 國稅局實務審查重點
除了戶籍謄本外，國稅局會透過以下管道稽查「居住事實」：
水電用量： 若水電度數極低（如註記為「空戶」或僅有基本費），將被認定無實際居住事實，即使有設籍也會被剔除優惠。
通訊地址： 審查信用卡帳單、保險單、稅單或手機帳單的寄送地址是否與該房屋相符。
管理費與社區紀錄： 必要時會向社區管委會調閱進出紀錄或管理費繳納證明。
其他收入比對： 稽核同一地址是否有他人申報租金支出扣除額，或是否有公司行號登記於該址。
3. 2025 年重要提醒
18 歲成年定義： 因民法成年年齡下修至 18 歲，若要以子女設籍來符合條件，需注意該子女在持有期間是否已成年。一旦成年，其設籍將不再協助父母符合自住條件。
申報建議： 申報時請檢附個人房屋土地交易所得稅申報書，並預先準備水電繳費紀錄及常用通訊地址證明，以應對國稅局的實質審查。
總之房地合一稅稅收今年年減超過140億，「持有 2 年內」遭課 45% 重稅的案件佔比降至 13.8%，創下新低，因為重稅壓抑獲利、限貸增加購屋成本負擔、在投資金額與獲利率不成正比的情況下，短期交易頻率自然衰退。而房地合一稅受政策打房衰退如此之嚴重，主要是對房市後市不再抱期待！
房市要有轉機一定要有熱度，不單單除了自住及剛性需求，還要有投資行為進入房市，而單單房地產的持有稅負+買賣稅負，在再加上高資金成本的購屋款，已經不足以吸引有錢人的投資法則，現階段叫有錢人買屋，都叫不太動!
而房地合一稅的稅收主要用於社會福利與住宅政策，短收對於長照發展是不利的，以台灣高齡化社會來看，沒有充足的房地合一稅收來源來支撐長照的話，對於社會會造成嚴重負擔。
以此來看，房地產成交量要放大，房地才會熱，有熱度的房地產就不能杜絕投資行為，那麼降低房地產的稅負及打房限貸就是政府要回復房地產交易熱度及信心的開始做法!
房市買氣冷 前11月個人房地合一稅收已年減逾140億元(本文出處請點擊)
2025/12/15 14:46
前11月個人房地合一稅收金額累積約474.3億元、年減幅逾23%。（記者徐義平攝）
〔記者徐義平／台北報導〕房市買氣衰退，房地合一稅收金額也跟著減少，預期今年將恐將減少逾100億元。根據財政部統計資料庫最新統計，今年前11月個人房地合一稅收金額累積約474.3億元、對比去年同期的618億元，已減少超過140億元、年減幅逾23%。
根據最新統計，11月全國個人房地合一稅稅收約41.4億元、年減幅約20%，六都中，以新北市稅收金額最多、有13.3億元，逆勢年增35%，第二名則為台中市的7.4億元、年減約25%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收減至少有兩個解讀方向，一是買氣下滑、二是房價已脫離大幅上漲階段，對民眾來說可能是憂喜參半，憂的是稅收減少可能進一步影響到財政收入，慶幸的是房價呈現盤整，民眾不用急著上車。
房地合一稅自住優惠審查嚴格
不過，歷經前一波房價大漲過後，近幾年的房地合一稅收金額還是蠻驚人，甚至網路曾發表過，有案例適用自住條件的400萬元免稅額以及稅率10%，但稅捐機關則要求提供房地新居裝潢、住戶資料表、參加社區會議、房地入住登記、郵務收發管理及門禁進出紀錄等資料等相關佐證條件。
最後，曾敬德提醒，個人房地合一稅中，是用自住400萬元的免稅規定，包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年等條件，其中不僅僅要連續設籍滿6年，還要有實際居住的事實。