『蒙塵的祖母綠』–台北市店面解析

跟一個投資客聊起台北市店面…他說：他很多年前買的店面，結果買方出價比他當初買的還低…他不肯賣！所以:台北市的店面是票房毒藥!

這個說法是對也是錯

主要是店面投資客(尤其是高資產族群)，在全盛時期喜歡搶進高總價、高月租、大面積的指標型店面，尤其是有知名連鎖品牌承租的店面，看的是穩定收益及租金投報率，

而隨著商圈沒落及集客率降低的情況下，人潮退去、店效打折，店面租金從高點一直往下修…有的一空就是好幾年，所以很多投資客選擇退場不敢投資店面！

高點買高價店面、租金下修；房價當然下修，造成失落十年…這不就是正理所當然嗎？

一間店面要看地段、坪數跟行業別的屬性所能承載的租金水準，而不是在屋主不懂、仲介不知的情況下，老是用舊思維來處理店面！

現在很多的店面在賣、或租？還是停留在過去的房價水準、租金價格跌的少、降的少…寧願空著也不願意降價出租，有錢的…是一樣掛在那邊賣、加減收租，價格不到…也不願意割愛出售！

失落十年的台北市店面房價源自於高點購買，店面正旺時，很多人搶著買…更有仲介同行跟我說:這就是市場！殊不知台北市正在到處蓋捷運，人潮商圈愈密集店面價格愈高的區域房價及店面租金跌的更慘，捷運把人潮都引向地下化了，高價買店面的結果以後會賠慘了！從忠孝東路四段蓋捷運馬路封起來，店效一落千丈，店租自然就大降，店面價格就崩盤~這就是失落的十年!

而現在捷運完工了，失落的十年讓店面房價走到盡頭，也就是說台北市店面價格走到了谷底!

而下修後的台北市店面價格能夠抓到『逢低買進』的機會，就是一顆『蒙塵的祖母綠』，會發光發亮!

台北市店面是票房毒藥」的說法，主要源於近年來高總價、大面積、高月租的指標型店面面臨嚴峻挑戰，2025 年市場呈現明顯的「兩極化」發展： 
1. 為什麼被視為「票房毒藥」？
高總價成交冰封： 總價破億元的店面交易量自 2019 年起大幅萎縮，因租金收益率難以達到投資人預期（通常需 2% 以上），導致買方觀望。
高月租招租不易： 隨著電商蓬勃與消費習慣改變，過去動輒數十萬甚至百萬月租的大型店面，已不再受連鎖品牌青睞，成為空置率最高的區塊。
行情「失落十年」： 台北市部分行政區的店面行情較全盛時期近乎腰斬，租金水準逐年下修，且短期內難以重回巔峰。 
2. 2025 年的兩極化趨勢
並非所有店面都表現低迷，2025 年市場正出現結構性轉變：
小坪數、低總價受青睞： 中小型店面因總價較低、租客負擔輕，反而成為市場主流。
熱門商圈復甦： 部分指標商圈如師大商圈、台北大巨蛋商圈在 2025 年出現租金反彈，單坪租金甚至破萬元，顯示具備人流基礎與穩定消費力的核心地段依然抗跌。
租金收益率低迷： 台北市店面平均租金收益率約為 2.2%，雖有微幅上漲，但在高房價與限貸令背景下，吸引不了投資客進場。 

不要去找那些10年前高價買進的店面，現在捨不得降價賠售的店面物件，而是要符合現今的標準來購買台北市的店面。

而現今能夠逢低買進店面的物件絕大多數來自於『店面繼承』，根據內政部最新數據，台灣的建物繼承登記數量逐年創下新高，顯示「繼承」已成為房屋取得的主要方式之一。在台灣繼承的主力大多來自於公寓、華廈、透天厝等住宅類產品，店面的比例相對性少，若有繼承也大部分會選擇出售分錢了事，所以投資客在這個時間點選擇房產投資的話，是會選擇店面，會有豐厚的投資獲利空間，就看你會不會買？畢竟用失落10年後的房價買，是立於不敗之地，看的都是利多！

台北市店面的選擇

1.地段、地坪、使用面積、舊的比新的好

地段看人潮與客群，什麼地段適合什麼行業進駐，適合的坪數大小、土地使用分區、是否有改建效益、持有的土地坪數、坪數使用是否實在!

2.大馬路貴，旁邊巷弄也可以

現在的店面消費族群大多是來自於在地辦公人潮、居住人口、或是網紅名店，大馬路店面賣的貴、租的貴，巷弄店面便宜一半以上何不選巷弄呢？

3.一樓店面與樓上房價的價差

精華地段與巷弄的溢價率不同，店面著眼點在於它的價值，一間有商業價值的店面，店面房價絕對是遠高於樓上住宅房價，如何推算出價差可以用商業潛力與實際使用效益搭配租金價格與樓上的房價與租金價格來換算溢價率，商業潛力與實際使用效益愈高則溢價率就愈高。

總結:店面買對，不僅不會失落，反而是撿到金雞母，賺與賠的關鍵點存在於會不會看？買對價格、找對專業!

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