民法第 824 條就共有物分割方法，可分類為 8 類型
▲原物全部分配（民法第824 條第 2 項第 1 款）
（一）全部原物分配給各共有人。
1. 法定原則：優先適用
在 2025 年的法律實務中，法院處理共有物分割時，仍以原物分配為原則。只有在原物分配有事實上或法律上困難（例如分割後價值大幅減損或性質不宜分割）時，才會考慮變價分割。
2. 分配方式：按比例劃分
公平比例： 法院會斟酌共有物的經濟效用、各共有人之利害關係及使用現況，將整塊土地或建物劃分為數個部分，分別分配給各共有人。
單獨所有： 分割完成後，原本的「共有」關係消滅，各共有人對其分得的部分取得「單獨所有權」。
▲原物全部分配並金錢補償(民法第824條第3項)
（二）原物分配給各共有人，並以金錢補償未按應有部分受分配之共有人（民法第 824 條 第 3 項）。
適用情境（找補機制）
在進行原物分配時，常因地形、臨路狀況或土地利用價值不同，導致各共有人實際分得的部分，其價值與原本的持分比例不一致：
分配價值超過應有部分： 該共有人應以金錢補償其他共有人。
分配價值不足應有部分： 該共有人有權受領金錢補償。
未受原物分配： 若因土地過小無法分割，部分共有人未分配到原物，則由取得原物者全額金錢補償。
▲原物部分分配並金錢補償（民法第 824 條第 2 項第 1 款但書及第 824 條第 3 項）
（三）原物分配部分共有人，並以金錢補償未受分配之共有人（民法第 824 條第 2 項第 1 款但書及第 824 條第 3 項）。此方法係以原物分配，惟只分配予部分之共有人，未分配之共有人，以金錢補償之。是將「實物劃分」與「價值填補」結合的彈性方式。
1. 核心概念
當共有物在進行分割時，由於土地形狀、地形限制或經濟效用考量，無法讓所有共有人都領到土地，或者部分共有人分到的土地價值與其持分「顯不相當」。
部分分配： 將原物（實體土地或房屋）僅分配給其中一部分共有人。
金錢補償： 對於「沒分到土地」或「分到的土地價值變少」的人，由「領到土地」的人以金錢支付差額。
2. 適用情境
這種類型通常出現在以下 2025 年常見的分割爭議中：
共有土地過小（細分困難）： 土地面積太小，若每個人都分一塊會變成無法建築的畸零地，此時法院會判決將土地給予一人或少數人，其餘人拿錢。
分得部分價值不等： 同一塊地，面臨大馬路與面臨巷弄的價值差異巨大，獲得精華區的人必須金錢補償獲得偏遠區的人。
部分共有人無意願受分配： 某些共有人已搬離、無開發意願，或只需變現，經法院評估後可由其他有意願經營土地的共有人承接並補償。
▲部分原物分割及部分變價分割(民法第 824 條第 2 項第 2 款後段)
（四）部分原物分割、部分變價分割（民法第 824 條第 2 項第 2 款後段）。此方法以原物之一部分分配予全體共有人，另一部分則變價，以價金分配予全體共有人。
1. 分割方式：混合分配
此條文允許法院採取「併用」方式：
原物分配部分： 將共有物中適合實體分割的部分（例如有建物占用的土地、可獨立利用的建地），直接分配給共有人。
變價分配部分： 將不適合分割、價值極低或難以公平劃分的部分（例如畸零地、死角或無法開發的零星地）進行拍賣，將所得錢財按比例分給共有人。
2. 適用前提：原物全部分配顯有困難
法院必須先認定「原物分配全部分配」有困難（例如：若全部分配會導致土地破碎到無法利用，或共有人人數過多導致每人分得面積過小），才能改採此種混合方式。
3. 共有人權益：優先承買權
當法院依此條款將「他部分」變賣（拍賣）時，為了保障原共有人的情感與土地完整性，民法第 824 條第 7 項規定，共有人對該拍賣部分享有以相同條件優先承買的權利。
4. 2025 年實務觀點
在 2025 年的法院判決中，此方式常被視為平衡「土地完整利用」與「共有人公平變現」的最佳折衷方案。法院通常會委託估價師評估哪一部分適合保留、哪一部分適合變賣，以達利益最大化。
▲變價拍賣共有物(民法第 824 條第 2 項第 2 款前段)
（五）全部變價分配（民法第 824 條第 2 項第 2 款前段）。
1. 適用前提：原物分配顯有困難
法院通常在下列情況下判決「變價分割」：
物理分割困難： 例如單一一戶公寓，無法在物理上切開分給多名共有人。
經濟價值減損： 土地面積過小，分割後各部分均成為無法建築的畸零地，導致總體價值大幅下降。
共有人意見分歧： 無法達成原物分割協議，且採取金錢補償亦無法達成公平時。
2. 拍賣程序與價金分配
強制拍賣： 判決確定後，任一共有人均可持判決書向法院民事執行處聲請拍賣共有物全體。
分配價金： 拍賣所得金額在扣除稅費及執行費用後，按各共有人的應有部分（持分）比例進行分配。
3. 共有人之「優先承買權」
這是變價拍賣中最關鍵的保護條款（民法第 824 條第 7 項）：
行使權利： 當「非共有人（第三人）」拍定時，法院會通知所有共有人，共有人有權以同一價格優先買回該不動產。
權利喪失： 若得標者本身就是共有人之一，則其他共有人不得主張優先承買權。
競合處理： 若有兩位以上共有人同時主張優先承買，則以抽籤決定誰能買受。
4. 2025 年實務注意事項
市價基準： 拍賣底價會由法院委託專業估價師按 2025 年當前市價進行評估，若流標則會依序打折續拍。
稅務負擔： 變價分割所得之價金，共有人仍須依法申報財產交易所得稅或房地合一稅，並核扣土地增值稅。
這種方式雖然能徹底消滅共有關係，但共有人會失去對原物的實體所有權，因此在 2025 年的訴訟中，若想保住土地，共有人常會改爭取「原物分配兼金錢補償」。
▲部分原物分配部分維持共有（民法第 824 條第 4項）
（六）部分共有、部分分割（民法第 824 條第 4項）。此方法為共有物部分維持共有，部分予以原物分割。
以原物分配時，因共有人的利益或其他必要情形，得就「共有物的一部分」仍維持共有。
1. 法定定義
此方式是指在進行原物分割時，將共有物的一部分分配給個別共有人（取得單獨所有權），而將另一部分保留下來，由「全體」或「部分」共有人繼續維持共有關係。
2. 適用情境
這在 2025 年的土地開發與遺產分割案件中極為常見，主要針對以下需求：
功能性維持共有（必要性）：
私設道路： 為了讓分割後的各塊土地都能臨路通行，將其中一部分土地留作「道路」使用，由分得土地的人繼續維持共有。
公共設施： 如水溝、法定空間、電梯間或門廳，必須維持共有才能發揮土地或建物的效用。
意願性維持共有（共有人協議）：
部分共有人想在一起： 例如甲、乙、丙、丁四人共有，甲與乙想各自獨立，但丙與丁（如夫妻或兄弟）希望他們分得的部分仍維持兩人共有，不需再細分。
3. 分割後的法律關係
單獨所有部分： 取得後可自由處分、設定抵押，不受他人干涉。
維持共有部分： 繼續適用民法關於「共有」的規定（如民法第 820 條的管理規定）。
4. 法院判定標準
法院在 2025 年裁判分割時，若要採行此方案，通常會考量：
公平比例： 各共有人在「單獨所有部分」與「維持共有部分」的比例加總，應與原持分價值相當。
地盡其利： 分割方案是否能讓土地獲得最高經濟效益，避免產生無法利用的碎地。
共有人意願： 除非是為了通行等必要目的，否則法院通常會尊重共有人「想繼續維持共有」的書面表達。
5.法院判定之限制
法院在裁定此方案時，受以下原則約束：
不得強迫共有： 除了上述「必要情形」（如道路）外，法院不得在共有人不同意的情況下，強行要求其與他人繼續維持共有關係。
公平比例： 分割後各人取得之單獨部分價值，加上在維持共有部分之應有部分價值，總和應與其原始持分比例相當。
6. 2025 年實務建議
若您在進行分割訴訟時希望採取此方案，建議準備專業的分割建議圖，清楚標示哪些部分要「分割」、哪些部分要「維持共有（如道路）」，並向地政事務所申請試辦測量，以利法院快速判決。
基於「必要情形」（功能性）：
通行道路： 為了讓分割後的各宗土地均能與公路聯絡，將共有土地中的一部分劃設為私設通路，並由全體或部分共有人維持共有，以發揮土地之經濟效用。
公共設施： 如法定空間、排水溝渠或共同門廳等，性質上不宜細分，必須維持共有以利全體使用。
基於「共有人利益」（意願性）：
部分共有人同意維持： 若部分共有人（如兄弟、父子）在分割後仍希望保持共有關係（例如為了共同開發或家族財產集中），經其同意後，法院可將其應得部分合併，維持其共有狀態，而不強制細分。
7.2025 年實務效力
產權單純化： 此方式有效解決了傳統分割必須「完全消滅共有關係」的僵化，保留了土地開發的靈活性。
權利保障： 針對維持共有的部分，未來若有管理或處分爭議，仍適用 民法第 820 條 之多數決管理規則。
▲共有人相同之數不動產合併分割（民法第 824 條第 5 項）
（七）合併分割（民法第 824 條第 5 項）。
1. 法定要件
若要將多筆不動產併在一起進行分割，必須符合以下條件：
共有人完全相同： 每一筆土地或建物的共有人名單必須一模一樣（例如 3 筆地都是甲、乙、丙共有）。
應有部分（持分）不一定要相同： 雖然共有人要相同，但各人在不同筆土地上的持分比例可以不同。
共有人過半數請求： 只要共有人中過半數且持分過半數（或持分逾 2/3）請求合併分割，法院即可准許。
2. 2025 年實務應用：合併分割的優點
在 2025 年的都市更新或農地整併實務中，合併分割極具優勢：
大面積利用： 與其在每筆小土地上各分出一塊細碎土地，不如將 5 筆地併在一起，讓甲領一大塊、乙領一大塊，更有利於建築開發。
消滅複雜共有： 透過合併分割，可以讓原本散落在 3 個地號的共有關係，簡化為各人單獨所有不同的地號，達成「產權歸一」。
3. 特別類型：共有人「部分相同」之合併
依據民法第 824 條第 6 項，若數筆不動產的共有人只是「部分相同」（例如地 A 是甲乙共有，地 B 是甲乙丙共有），原則上不能合併。
例外情形： 必須符合「經全體共有人同意」且「土地相鄰」，法院才准許合併分割。這在 2025 年處理相鄰祖產土地時經常被引用。
4. 法律效果與手續
面積計算： 法院會將各筆不動產的價值或面積總計，再依各共有人整體的持分價值進行分配。
地政登記： 分割判決確定後，需至地政事務所辦理合併及分割登記。若涉及補償，同樣享有法定抵押權保障。
這種方式能有效解決「土地碎紙化」問題，是 2025 年土地重劃與活化利用最常採用的法律工具之一。
▲共有人部分相同之相鄰數不動產（民法第 824 條第 6 項）
（八）相鄰地合併分割（民法第 824 條第 6 項）。
「相鄰地合併分割」是專為解決共有人「部分相同」但土地位置相鄰之情形所設。這在 2025 年處理家族相鄰遺產、農地整併或老舊社區開發時是非常重要的法律工具。
1. 適用要件：兩大門檻
與「共有人完全相同」的合併分割不同，相鄰地合併分割（共有人部分相同）的條件更為嚴苛：
地理位置相鄰： 數筆土地在物理空間上必須相互連接、緊鄰。
全體共有人同意： 由於這涉及將不同人的產權交叉合併再分配，對共有人權益影響甚鉅，因此必須經由該數筆土地之「全體」共有人同意。若有一人反對，法院即不能裁定合併分割。
2. 2025 年實務應用情境
此條款在 2025 年最常用於解決以下問題：
家族土地細分化： 例如：甲地為 A、B 共有；相鄰的乙地為 A、B、C 共有。透過全體（A、B、C）同意，將甲、乙兩地併在一起分割，可使土地產權更趨完整，有利於建築開發。
畸零地整併： 數筆相鄰土地若各自獨立分割後均因面積過小而無法使用，透過合併分割可集中土地面積，達成「地盡其利」。
3. 法院判定標準
法院在 2025 年受理此類案件時，主要考量：
有無書面同意證明： 實務上需檢附所有共有人的同意書。
分割後的經濟價值： 合併分割後的方案是否比分別分割更有利於土地利用。
金錢補償： 若合併後各人分得價值不等，同樣依第 824 條第 3 項採取金錢找補。
4. 2025 年注意事項
地籍限制： 在申請合併分割前，建議先洽各地政事務所確認土地地目、使用分區是否相同（例如農地與建地通常難以合併分割）。
抵押權保障： 若其中一筆土地已有抵押權設定，分割時需特別注意抵押權的轉載或消滅規範（參考民法第 824-1 條）。
這項機制的核心精神在於「尊重共有人意願」並「解決產權破碎」，是 2025 年活化相鄰共有土地的最佳法律途徑。
民法第824條裁判分割共有物判決順序
法院審理共有物分割案件時，必須遵循一定的邏輯先後順序。根據民法第 824 條及其相關判例，裁判分割的順序可歸納如下：
在進入裁判分割前，必須確認「無法達成協議」。
若共有人已達成分割協議，只能請求履行協議，不得請求裁判分割。
若法律規定不得分割（如法定空間）或有不分割期限之約定，則不得請求。
1. 優先順位：原物全部分配（民法第824條第 2 項第 1 款前段）
2. 次要順位：原物分配兼金錢補償（民法第824條第 3 項）
3. 補充順位：原物分配兼部分變價（民法第824條第 2 項第 2 款後段）
4. 最後順位：全數變價分配（民法第824條第 2 項第 2 款前段）
特殊輔助方式（不分順位，視案情併用）
在上述分割過程中，法院可視需求併用以下方式：
部分維持共有（第 4 項）： 分割時，若為了通行（道路）或共有人意願，可讓一部分土地繼續維持共有。
合併分割（第 5、6 項）： 若有多筆共有人相同或相鄰的土地，法院可一併處理，將其視為一個大區塊來分配，以避免土地碎紙化
※共有不動產買賣、借貸；尋找投資合作伙伴、金主群！(持分土地)(持分房屋)
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