房地合一稅踩雷實錄：設籍了還是被判非自住
※本文觀點:
「有設戶籍就算自住」是許多人的誤解，申請房地合一稅自住優惠（400 萬免稅額及 10% 優惠稅率）時，若僅有設籍而無實際居住事實，或設籍人身份不符，常遭國稅局否決。
遭國稅局否決的常見原因
1.無實際居住事實：國稅局會查核水電費紀錄、瓦斯用量或郵件投遞情況。若水電用量極低，即使有設籍，也會被判定為無實際居住。
2.設籍對象不合規定：
●僅限：本人、配偶或未成年子女。
●不含：已成年子女、父母、兄弟姊妹或其他親屬。若僅由這些人設籍，將無法適用優惠。
3.未滿連續 6 年：設籍與居住必須「連續」滿 6 年。若中途曾遷出戶籍或有出租、營業紀錄（包含設立公司行號），年資將重新計算。
4.出租或營業使用：出售前 6 年內，該房屋不可有出租、供營業或執行業務（如個人工作室）的情形。
2025 年房地合一自住優惠三要件
若要在 2025 年適用房地合一稅優惠，必須同時符合以下三項要件：
●設籍且居住：本人、配偶或未成年子女於該房地辦竣戶籍登記、持有並「實際居住」連續滿 6 年。
●無用途變更：交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
●次數限制：個人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用過此項自住優惠。
高仕不動產陳總提醒
●保留證據：若因工作或就學需在外居住，應保留搬家、通勤或實際居住的相關生活證明，以備國稅局查核。
●確認設籍人年齡：若由子女設籍，需確認其在 6 年期間皆為「未成年」或與本人/配偶共同設籍，避免因子女成年而失格。
房地合一稅踩雷實錄：設籍了還是被判非自住(本文出處請點擊)
2025/12/26 17:50文/記者張瀞勻
許多屋主以為「有設戶籍就算自住」，卻在申請房地合一稅優惠時遭國稅局否決。（圖/資料照，記者朱語蕎攝）
近年房市交易金額攀升，賣屋稅負成為民眾最關心的議題之一，許多屋主以為「有設戶籍就算自住」，卻在申請房地合一稅優惠時遭國稅局否決。
信義房屋契約部代書王裕鴻指出，關鍵不在於有沒有賣房，而是賣屋是否產生所得，以及持有年限長短所對應的稅率差異。王裕鴻指出，判斷適用新制或舊制的第一步，就是查看不動產謄本上的「取得原因與登記日」。只要是 2016 年後因買賣取得的不動產，就適用房地合一稅新制，而且土地與建物都要課稅，這點與舊制僅就建物課稅，有相當大的不同。
在節稅規劃上，王裕鴻也提醒屋主妥善保存購屋合約、仲介費、代書費及裝修單據，這些都可能成為未來申報時可扣除的成本。不過，裝修是否被認列，仍以「是否屬固定物」為原則，像是冷氣等設備，若確實隨屋出售並能提出照片與發票佐證，才有較高機會被國稅局認可。
換屋族最常關心的「重購退稅」，則被點出關鍵在於「登記日」。王裕鴻說明，無論新制或舊制，重購退稅皆以不動產移轉登記日作為兩年內計算基準，並須符合出售前一年無出租、無營業行為的自住要件。特別是預售屋族，若過早出售原有住宅，卻遇到交屋延期，極可能因超過期限而喪失退稅資格。
此外，針對四百萬元免稅額，王裕鴻說明，該優惠須同時符合俗稱「666」的三大條件：本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住滿六年；出售前六年無出租或營業；且六年內僅能適用一次。實務上，不少案件即便設籍年限符合，仍因水電使用量、學籍、信用卡帳單等「生活足跡」不足，而被認定缺乏居住事實，無法適用免稅。
王裕鴻也提醒，贈與跟換屋族群在房地合一稅下更需提前規劃，特別是不動產直接贈與，可能因取得成本偏低，導致日後出售稅負反而更高，王裕鴻建議，買房後第一件事就是儘早遷入戶籍，避免因一時延誤，影響未來稅務權益。