繼承房屋跟贈與房屋那一種節稅?(本案特殊產權狀況與法律限制)

來電:陳總你好，我想請教您一些問題，可以嗎？

陳總:好的，您問！看我會不會！

來電:我有一間房子想過戶給我兒子，那一種方式節稅？是贈與還是將來辦理繼承？

陳總:繼承節稅或是贈與節稅，要從很多方面去分析判斷，沒有辦法直接2選1講答案；房子若是買很久辦贈與的話要繳土增稅，超過244萬免稅額還要核課贈與稅，若是繼承則沒有土增稅，但將來兒子出售房屋的取得成本是用房屋評定現值+土地公告現值計算！

來電:我這個房子持有很多年，，土地增值稅要4~500萬要辦自用住宅用地優惠稅率！！

陳總:妳用贈與不能辦自用，只能買賣才適用自用住宅用地優惠稅率！

來電:那只有繼承才划算！

陳總:財產不多是用繼承比較划算！

來電:不過產權在他人名下，總是不安心！

陳總:妳要一次說清楚來龍去脈，我講的才會正確！

來電:是這樣的‥很多年以前，我的公婆有買一間房子，，剛好那時候我的小姑要出國留學，規定要有不動產，所以我公婆就直接先登記我小姑的名字，，但有言明這間房子是要給我先生的，所以我們之間有打協議文件同時並辦理信託登記，我是受託人，現在產權登記在我名下！

來電:我想請問您這間房子我想留給我兒子，請問是繼承好？還是贈與好？那一種節稅？

陳總:妳小姑的名字，妳兒子怎麼可以辦繼承？她沒結婚、沒子女、沒兄弟姐妹嗎？

來電:有結婚，台灣沒記錄！兄弟姐妹都知道這間房子是要留給我兒子的！

陳總:遺產繼承權，兄弟姐妹是第3順位‥妳先生還在吧？

來電:還在！

陳總:那也是你先生繼承，也輪不到妳兒子、更何況還有同順位其它繼承人！

來電:那寫遺囑呢？？？

陳總:若有繼承人？遺贈的數額不能侵害到繼承人的特留分！

來電:看來繼承行不通，只能用贈與而且是逐年贈與來節稅！

陳總:妳的小孩多大了？

來電:30幾歲了！

陳總:有工作收入及存款嗎？

來電:有！

陳總:那妳就用部分買賣部分贈與來辦理；買賣可用自用住宅土增稅優惠稅率、贈與只能適用一般稅率！

來電:贈與房屋要契稅嗎

陳總:要

來電:土增稅及契稅會算在贈與稅免稅額度內嗎?

陳總:依土地稅法第5條及契稅條例第7條規定，不動產因贈與移轉而發生的土地增值稅及契稅，依法應由受贈人繳納，且確實係由受贈人自行繳納者，得按遺產及贈與稅法施行細則第19條規定，自贈與總額中扣除後計算贈與稅額。但如由贈與人出資代為繳納者，依照遺產及贈與稅法第5條第1款規定，則視同為他人承擔債務，應以贈與論，須加計列入贈與總額中，已繳納稅款再自贈與總額中扣除！

陳總:申報贈與不動產如主張受贈人自行繳納土地增值稅或契稅，自贈與總額中扣除者，需檢附該筆稅款支付證明等相關資料，以供核認！

來電:謝謝您，陳總！我有房地產買賣一定找您處理，太感謝啦！

陳總:不客氣！

這段對話主要探討不動產傳承給子女的節稅規劃，重點整理如下：
一、 繼承 vs. 贈與的評估
繼承：
優點： 免徵土地增值稅。
缺點： 子女未來出售房屋時，取得成本以「公告現值」計算，可能導致高額房地產交易稅（房地合一稅）；且本案涉及親屬繼承順位問題，若受贈人非第一順位繼承人，恐面臨特留分爭議。
贈與：
缺點： 土地增值稅不能適用自用住宅優惠稅率（只能用一般稅率），且若價值超過免稅額（目前為 244 萬）需課贈與稅。
二、 本案特殊產權狀況與法律限制
繼承權問題： 房屋現登記在小姑名下，即便有協議與信託，法律上繼承人優先順序為配偶、子女、父母，最後才是兄弟姊妹。原 PO 之子並非小姑的直接繼承人，難以透過繼承取得。
遺囑限制： 雖可立遺囑，但仍受「特留分」限制，不能完全排除其他法定繼承人的權利。
三、 陳總建議的節稅方案：部分買賣 + 部分贈與
針對持有多年的高額土增稅（400-500萬）房屋，建議採用「二親等買賣」：
適用自用稅率： 透過買賣形式移轉，可申請「自用住宅用地優惠稅率」來降低土地增值稅負擔。
資金流證明： 子女（30多歲）若有工作收入與存款，可證明其具備購買能力。
稅務抵扣： 贈與過程產生的土增稅與契稅，若由受贈人（子女）支付，可從贈與總額中扣除，進而節省贈與稅。
四、 贈與稅務注意事項
稅款支付： 土增稅及契稅依法應由受贈人繳納。
視同贈與： 若由贈與人（父母）代繳，該筆稅款會被視為「代為承擔債務」，需併入贈與總額課稅。
檢附證明： 主張扣除稅款時，必須提供子女自行支付稅款的資金來源與支付證明供國稅局核認。