換屋自住也沒用！他賣預售屋改買成屋 「重購退稅」遭國稅局否准

※ 本文觀點

重購退稅分兩種：土地增值稅（土增稅）及房地合一稅！

有位「天才」想賣預售屋改買成屋來辦土增稅重購退稅？這根本行不通！預售屋尚未領取使用執照，沒有房屋及土地權狀，屬於「權利性質」，既無法設籍也無居住事實，哪來的土增稅可以退？除非你是合建分屋，土地本來就在你名下，這才可能有土增稅，但仍須符合自住要件。自身權益，不得不慎！

💡 房地合一稅「重購退稅」三大硬條件：
1. 設籍且居住：本人、配偶或未成年子女須在舊屋與新屋設有戶籍並居住事實。
2. 無收益使用：出售前一年無出租、營業或執行業務使用。
3. 兩年內重購：出售舊房與重購新房的登記日間隔在二年以內。

陳總提醒：舊屋要有設籍居住，新屋遷入後也要有居住事實，且重購後「五年內」不能改作其他用途或再移轉，否則會被追繳稅款！

#0912-913923 高仕不動產陳總

賣預售屋不算「自住房地」 國稅局查核後否准退稅

(本文出處請點擊) 2025/08/28 20:19 文/記者朱語蹊

財政部表示，依《所得稅法》第14條之8規定，重購退稅是為了減輕「自住換屋」者負擔。但近日有民眾賣掉尚未完工的預售屋改買成屋，申請退稅卻遭否准。主因是預售屋尚未交屋前，無法辦竣戶籍登記，不具備「自住事實」，因此不適用房地合一稅的重購退稅優惠。

唯一特例（土地增值稅）：
若民眾是「先買預售土地」，並在完成移轉登記 2 年內出售舊自用住宅，且該預售屋在 2 年內建造完成並符合自住規定，仍可申請「土增稅」重購退稅。

法規參考：所得稅法第 14-8 條

個人出售自住房屋、土地繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得申請退還稅額... 前項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。