百萬不是終點？永和二案低首付 來人竟破百
※本文觀點:
個案重點介紹
「漢皇River Sky」是漢皇集團於 2025 年在新北市永和區推出的指標性預售屋案，屬於「大陳公辦都更案」單元六，其基地規模、水岸景觀與樓高設計均具備區域代表性。
以下為截至 2025 年底的建案重點資訊：
1. 基本資料與規劃
地點： 新北市永和區保安路與環河西路二段路口附近（大陳地區單元六）。
基地面積： 約 3,403 坪，是近年雙和地區少見的大面積基地開發案。
建築結構： 地上 35 至 36 層、地下 6 層之 SRC（鋼骨鋼筋混凝土） 地標建築，具備 360 米寬廣河岸視野。
戶數規劃： 總戶數約 1,282 至 1,289 戶（含住家 1,231 戶及店面 18 戶），預計 2030 年完工。
格局坪數： 18 至 48 坪，提供 2 至 4 房產品。
2. 價格與進度
開價行情： 2025 年 11 月正式啟動，市場預估開價每坪約 98 至 118 萬元，高樓層水岸戶別挑戰百萬大關。
最新進度： 單元六已於 2025 年 11 月 24 日正式舉行開工動土典禮，目前處於早鳥預約與銷售初期階段。
付款方式： 標榜「訂簽 88 萬起」，主要針對首購與換屋族群降低成家門檻。
3. 環境優勢
交通機能： 緊鄰中正橋，開車 1 分鐘即可進入台北市；步行至頂溪捷運站約 10 至 12 分鐘。
水岸首排： 基地正對新店溪水岸，具備永久棟距與高樓景觀優勢。
開價為何那麼高
「漢皇River Sky」開價挑戰每坪百萬，主要受限於永和極度稀缺的土地供應與其水岸地標的特殊定位。以下為 2025 年市場分析該案高價的四大核心原因：
1. 永和土地供給斷層，基地規模具「唯一性」
永和是全台灣人口密度最高的區域，幾乎已無素地可供開發。該案基地位於「大陳公辦都更案」單元六，面積高達 3,403 坪，是永和近年乃至未來十年極罕見的大規模連貫開發案。大基地不僅具備完整社區規劃空間，也因為稀有性產生明顯的溢價效應。
2. 水岸第一排的「景觀溢價」
該案正對新店溪水岸，具備永久棟距與景觀，這在台北房地產市場中屬於稀缺資源。在 2025 年的雙北房市中，具備一線景觀的預售屋（如三重、板橋部分水岸案）單價多已突破百萬，漢皇案作為永和指標景觀宅，開價自然對標水岸豪宅等級。
3. 公辦都更地標效應與SRC結構成本
建築規格： 該案為地上 35 至 36 層的超高層地標，採用 SRC（鋼骨鋼筋混凝土） 結構。在 2025 年全球原物料與營建成本持續高漲的背景下，高樓層SRC建築的施工難度與成本遠高於一般住宅。
政府背書： 作為新北市政府主導的「大陳公辦都更」一環，政府介入降低了產權風險，且開發後將重塑周邊環境（如增加綠地、改善街道），這種「區域翻轉」的預期心理支撐了高房價。
4. 區域比價效應：買盤來自台北市
雖然開價每坪 98 至 118 萬元對永和人而言較高，但對於僅一橋之隔、房價動輒 120 萬元以上的台北市中正區或大安區客群來說，此價格具備強大吸引力。根據 2025 年 11 月開工數據，該案約 5 成客源來自台北市，這類跨區買盤的購買力推升了成交價格。 該案並非僅因房屋本身而貴，更多是貴在「無法複製的 3,000 坪水岸基地」與「鄰近北市的蛋黃區地段」。
市場認同度
「漢皇River Sky」在 2025 年底的預售市場中展現出極高的市場認同度與討論熱度。雖然開價挑戰永和新高（每坪百萬），但憑藉大面積基地與地標地位，銷售表現優於市場預期。
以下是針對該案市場認同度的具體分析：
1. 銷售熱度與預約狀況
銷況相對佳： 根據代銷業者海悅（2025 年 12 月）的最新資料，在房市買氣趨緩的大環境下，該案被列為「銷況相對佳」的指標案之一。
預約量破千： 截至 2025 年 11 月開工時，該案的預約看屋件數已突破 1,000 件，顯示市場對此大規模都更案的關注度極高。
2. 買盤來源分析
跨區購買力強： 該案約有 50% 的買盤來自台北市，顯示其「一橋進北市」的地段優勢成功吸引了北市客群的認同。
在地認同感： 另一半買方為永和在地人或鄰近區域客，反映出當地居民對「漢皇集團」品牌及「大陳社區翻轉」的信任。
3. 市場核心認同點
地段與景觀： 具備「永和水岸第一排」與「離北市最近的中正橋頭」雙重稀缺性，這被視為保值與創價的核心因素。
公辦都更保障： 作為全台最大的公辦都更案之一，政府主導降低了爛尾或產權不清的風險，增加了消費者對預售屋的信心。
付款方案： 業者推出「訂簽 88 萬起」或「簽訂 4% 起」的低門檻方案，在 2025 年房貸緊縮的環境下，成功吸引了首購與年輕換屋族群。
4. 網路上評價與疑慮
優點： 基地規模巨大（3,403 坪）、SRC 鋼骨結構抗震性強、鄰近頂溪捷運站。
挑戰： 部分網友對「單價破百萬」仍有抗性，且 1,200 多戶的大型社區未來可能面臨電梯等待時間長、住戶管理較複雜等考驗。
總結：
1.市場對其「地標價值」高度認同，在 2025 年全台房市交易量縮的情況下，「漢皇River Sky」仍能維持穩定去化速度，被視為該年度新北市最具代表性的強銷建案之一。
2.溢價效應來自於跨區域(一橋之隔)的臺北市中正區、大安區房價:3403坪的基地面積不僅在雙和地區少見，在中正、大安區目前為止也沒有，大安區指標都更案(Diamond Towers 台北之星〔正義國宅都更〕）基地面積約1500坪；元利和平大苑：大安區著名豪宅，基地面積僅約 875 坪；水源整宅公辦都更案：位於中正區，基地面積合計約 3,182 坪，但它是分為多個更新單元進行，單一建案基地通常會再細分；對比之下，永和「漢皇River Sky」能擁有 3,403 坪 的完整基地，在建築規劃、公設豐富度與社區氣勢上，確實具備了能對標台北市一線建案的硬體優勢。
3.通膨壓力與付款方案成功吸引買家入場:通膨造成萬物齊漲，營建成本上漲強烈更是事實，房價又豈有下修空間，看破就要認同；彈性付款的低門檻方案更能成功抓住首購與年輕換屋族群!
4.基地有條件、房價就有可塑性，時勢造英雄、更能造梟雄、買與不買的關鍵點在於你會看、不會看，敢與不敢…而已!
百萬不是終點？永和二案低首付 來人竟破百(本文出處請點擊)
2025/12/29 23:05文/記者張瀞勻
新北市永和區大陳社區單元6公辦都更案「漢皇 River Sky」動工。(圖/記者張瀞勻攝)
永和腹地狹小人口密集，加上建築素地稀有，市場上可售新案寥寥可數，因此一有新案消息推出必受眾人矚目。近期預計將開案的「友座豐禾」、新案「漢皇River Sky」周來人數突破百組，在相對低檔的市況來看萬分熱絡，且兩案皆主打低首付優惠方案，買氣明顯有感升溫，「漢皇River Sky」開案單價更上看破110萬，此外，皇翔建設預計也有兩案將在明年推出，基地位置分別位於大陳社區單元3及大陳單元4，種種推案態勢有望使永和區域房價再創新高。
新北市永和區是雙北地區面積第二小的行政區，人口數卻超過21萬人，生活機能十分成熟，並兼具雙捷運優勢，距離台北市僅一橋之隔，房價也跟著逐年水漲船高，且因為區域發展甚早，素地也少，每逢新案推出必引發市場話題。
其中基地面積逾3000坪的區域指標案「漢皇River Sky」為永和大陳社區都市6都市更新案，該案已於12月正式公開，屬仁愛公園生活圈，總銷達兩百億，規劃2~4房、18~48坪產品，主打河岸宅；「友座豐禾」則鄰近頂溪捷運站，規劃1~4房、19~51坪產品，兩案均主打低首付方案吸引民眾興趣，開案單價上看破110萬，預計熱度大約會持續到年前。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔表示，目前永和新案開案單價大多破百萬，成交均價也得落在9字頭左右，這兩年推案多集中成交在頂溪捷運站周遭及秀朗國小生活圈，例如去年推出的「頂溪大苑」 實價登錄已有109筆，成交均價來到103.9萬元，目前最高成交單價戶別為該建案第19樓戶，成交單價達110萬元，同時也是目前永和區最高價紀錄；而今年年初推案的「新碩永傳」2~3房已完銷，主力推案格局為4房高樓層產品，實價登錄已有141筆，成交均價為92.3萬元，社區內最高成交單價為27樓高樓層戶，來到99.9萬元。
展望明年永和整體推案狀況，永和大陳社區都市更新案仍在持續進行中，皇翔建設預計在大陳單元3及大陳單元4總計推出總銷超過600億、共計約2801戶大案，並集中於仁愛公園區域，若全數在明年第二季開案的話，預期將造成另一波的價格抬升。