※ 本文觀點
台北市人口持續流出，上半年淨遷出 3.3 萬人，相當於塞滿 3 座小巨蛋！這背後不單是房價高，還有高租金、高支出、甚至連汽機車路邊收費都在壓榨受薪家庭。
💡 陳總拆解「脫北潮」核心因素：
1. 囤房稅 2.0 效應：為了避稅，許多人在外縣市買房後必須遷入戶籍，這是造成數據遷出的主因之一。
2. 生活成本失衡：吃的貴、份量縮水，受薪族在北市只能勉強買起「老、遠、小」的房子。當交通建設打通、就業範圍擴大，「雞蛋變鵝蛋」，買方自然轉向外圍換取更高生活品質。
3. 中古屋定價亂象：目前推高中古屋房價的往往不是投資客，而是「自住換屋族」要求仲介開高價！雖然有「房價倫理」（新北不會高過台北），但若利空來襲，欲售高價者恐欲哭無淚。
陳總提醒：台北市房價不會因為人口外移大跌，但「高價購入者」要開始頭疼了。成交量持續萎縮，顯示市場已進入讓利換成交的階段！
#0912-913923 高仕不動產陳總
解析說明如下:
1. 囤房稅 2.0 的「遷戶籍」避稅效應
根據 2025 年及 2026 年初的觀察，囤房稅 2.0 的實施確實引發了顯著的設籍遷徙潮：
●自住認定的嚴格化：新制要求必須有本人、配偶或直系親屬「辦竣戶籍登記」才能適用 1% 至 1.2% 的自住優存稅率。
●數據遷出的真相：許多在台北工作但在外縣市擁有新屋的民眾，為了避免被課徵 2% 至 4.8% 的多屋囤房稅，選擇將戶籍遷往房價現值較高的新成屋所在地（如桃園、台中），這導致 台北市在帳面上出現大量人口淨遷出的「脫北」現象。
2. 生活成本失衡與「雞蛋變鵝蛋」的空間置換
●生活壓力實體化：台北市高昂的房價（每坪均價突破 120 萬）與租金負擔，加上生活物價漲幅，迫使受薪階級只能選擇「老、遠、小」的物件。
●交通建設的紅利：隨著北北基桃通勤月票（TPASS）與捷運延伸線完善，原本被視為蛋白區的「雞蛋區」因就業範圍擴大而價值攀升為「鵝蛋區」，吸引買方轉向外圍尋求更高生活品 質與更寬敞的居住空間。
3. 中古屋定價亂象與「自住換屋族」推升
●賣方定價強勢：目前台北市中古屋市場的價格支撐，很大程度來自於「換屋族」對價格的堅持。由於換屋成本極高，賣方多要求仲介以高標開價，導致市場出現「量縮價亂」的現象。
●房價倫理與潛在危機：
○房價倫理：指新北、桃園與台北之間存在一定的價格落差層次，但當蛋白區價格過快逼近台北市時，市場動能會受限。
○利空警示：2026 年被視為「殺價取量」的觀察年。若央行持續信用管制或經濟紅利消退，開高價的屋主可能面臨長期無人承接的窘境。
全台都會區遷移數據對照
(本文出處請點擊) 2025/08/08 22:03 記者朱語蕎
內政部統計，台北市上半年遷出 9.3 萬人、遷入 6 萬人，淨遷出 3.3 萬名高居全台之冠。反觀桃園與台中，分別淨遷入 1.2 萬與 1.1 萬人，呈現明顯「脫北入桃中」趨勢。
| 縣市 | 淨遷入/遷出人數 | 交易市況 |
|---|---|---|
| 台北市 | - 33,000 人 | 除大安、南港外，各區移轉減 2-4 成 |
| 桃園市 | + 12,679 人 | 受 TPASS 及機捷帶動，接收脫北者 |
| 台中市 | + 11,000 人 | 人口持續成長，磁吸中部人口 |
市場預警：北市萬華區交易衰退 45% 最多，反映出資產者對老舊市區購屋意願偏低。新屋房價因營建成本墊高，每坪平均已達 121.4 萬元，剛需族群只能被迫外移。
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