《農地》一張航照圖　幫地主省下數十萬土地增值稅

《農地》一張航照圖省下數十萬！陳總教您利用「89年原地價」合法大減土地增值稅

※ 本文觀點

《土地稅法》第 39-2 條第 4 項是農地地主的保命條款！如果您持有的農地非常早期（前次移轉現值遠低於民國 89 年），現在要移轉卻因為地上有違規建物，拿不到「農用證明」而必須課徵增值稅時，千萬別急著繳錢！

💡 陳總解析節稅玄機：
1. 原地價調高：只要能證明在民國 89 年 1 月 28日修正施行時，該地確實「作農業使用」，就能申請以該時期的公告現值作為「原地價」。
2. 減少漲價總數額：由於 89 年的現值通常比更早期的地價高出許多，墊高了原地價，稅金自然大幅縮水。
3. 航照圖是關鍵：現在有違建沒關係，只要去申請 1999~2000 年的航照圖，證明當時是農地農用，稅務機關就會核准調高原地價。

陳總提醒：農地買賣不只是找買方，更要懂得在稅法細節裡幫地主爭取利益。專業的土地處理，差一張圖就差了幾十萬！

#0912-913923 高仕不動產陳總

三個解析，提供更精確的說明與潛在的實務細節：

1. 原地價調高：證明 89 年 1 月 28 日「作農業使用」
說明：
這是符合法令規定的正確作法。依據《土地稅法》第 39-2 條第 4 項規定，在計算應繳納的土地增值稅時，如果土地在民國 89 年（西元 2000 年）1 月 28 日修正施行時確實是農業用地且作農業使用，納稅義務人可以選擇以該日期的「公告土地現值」為準，作為計算漲價總數額的「原地價」（即前次移轉現值）。
2. 減少漲價總數額：墊高原地價減少稅基
說明：
此點為節稅的核心原理。土地增值稅的計算公式大致為：（本次移轉現值 - 原地價）x 稅率。
●通常在 89 年之前取得的土地，其原始取得成本或繼承時的公告現值非常低。
●選擇以 89 年的公告現值作為「原地價」，因為該時點的土地價值通常遠高於早期的公告現值，這就「墊高」了成本，從而大幅減少了需要課稅的「漲價總數額」，自然能大幅降低土增稅負擔。
3. 航照圖是關鍵：證明當時是農地農用
說明：
這是實務上用來「證明」歷史狀態最重要的佐證方式。
●舉證工具：申請農業部林業及自然保育署航測及遙測分署提供的 1999 年至 2000 年（民國 88 年至 89 年）的航空照片，是向稅務機關證明該土地在關鍵基準日確實「農地農用」的最有力證據。
●「現在有違建沒關係」的限制：雖然現在有違建不影響追溯認定 89 年時的狀態，但稅務機關會嚴格審查 89 年 1 月 28 日當時的航照圖。
○如果當時的航照圖顯示土地上有建物、柏油鋪面、工廠或其他非農業使用的設施，就無法被認定為「作農業使用」，從而無法適用調高原地價的優惠。
○換句話說，能否成功節稅，完全取決於關鍵時點（89.01.28）的土地使用現況是否符合農用標準。
結論
「陳總」的解析正確點出了《土地稅法》的彈性規定，透過申請歷史航照圖證明農用事實，合法爭取將原地價調整至較高的基準點，是有效的節稅途徑。務必確保能取得證明關鍵日期（89.01.28）為農用的證據。