台北市公寓主流坪數
截至 2026 年初的市場觀察，台北市公寓（泛指 4、5 層樓無電梯老宅）的主流交易坪數主要集中在 20 至 30 坪 之間。
以下為台北市公寓坪數與市場特性的具體分析：
1. 主流交易坪數分布
主流區間：20 - 30 坪
台北市公寓最常見的規格為權狀坪數 22 至 28 坪。此類產品在 40、50 年前興建時，多規劃為「標準三房」或「大兩房」，符合當時的家庭居住需求。
小坪數公寓：20 坪以下
在信義區或捷運站周邊，常有單價較高但總價較低的小坪數公寓交易，吸引單身首購族。
大坪數公寓：30 坪以上
多見於北投、文山等蛋白區，總價預算在 1,500 萬至 2,000 萬元間可買到 30 坪以上的公寓空間。
2. 「實坪」優勢與得房率
與公設比動輒 33% 以上的新大樓相比，台北市老舊公寓具備極高的實坪優勢：
低公設比： 公寓公設比通常在 10% 以下，甚至僅有梯間面積，這使得 25 坪的公寓 實際室內使用空間（主建物）往往比 35 坪的新大樓 還大。
室內規劃： 主流 25 坪左右的公寓，室內扣除陽台後通常仍有約 22 坪的使用空間，足夠規劃為正三房格局。
3. 地區性差異
蛋黃區（如大安、信義）： 由於單價極高（每坪常破 100 萬），主流交易坪數有「縮減」趨勢，15 至 22 坪的小宅化公寓因總價門檻較低，轉手速度較快。
蛋白區（如北投、文山）： 公寓仍維持傳統家庭宅規模，主流落在 30 坪上下。
4. 2026 年市場趨勢
2026 年台北市房市呈現「量縮價穩」格局。公寓產品因具備都更潛力及 高實坪比，在總價 1,500 萬至 2,500 萬元間仍是預算有限家庭的首選。
台北市公寓主流坪數的總價區間
截至 2026 年初的市場數據，台北市公寓（20 至 30 坪主流坪數）的成交總價區間主要落在 1,500 萬至 2,500 萬元 之間。
根據各區單價與坪數縮放，總價帶可細分為以下三類：
1. 核心預算區間：1,500萬 - 2,000萬元
這是台北市公寓交易最頻繁的總價帶，主要分布於蛋白區：
代表區域： 文山區、北投區、萬華區、士林區。
產品特性： 在這些地區，1,500 萬至 2,000 萬元可買到 約 30 坪 的標準三房公寓，每坪單價約在 50 至 65 萬元。
2. 進階預算區間：2,000萬 - 2,500萬元
此區間多位於生活機能較佳的二環區域或具備都更潛力的地段：
代表區域： 內湖區、南港區、中山區（部分區域）。
產品特性： 2,000 萬元以上的預算通常能入主捷運站周邊的 20 至 25 坪公寓，單價約落在 80 至 95 萬元。
3. 蛋黃區高價區間：2,500萬元以上
在精華地段，即使是老舊公寓，總價也常突破此區間：
代表區域： 大安區、信義區、中正區。
產品特性： 由於單價常突破 100 萬元，2,000 萬元的預算在大安區可能僅能購買約 17 至 18 坪的小型公寓；若要買到主流的 25 坪公寓，總價通常會超過 2,500 萬元。
2026 年市場觀察建議
議價空間： 2026 年市場進入「殺價取量」階段，對於總價 2,000 萬左右的公寓，買方具備較大的協商餘地。
實坪價值： 公寓具備極低公設比（通常低於 10%），2,000 萬元的公寓室內空間通常優於 3,500 萬元的新大樓。
台北市公寓哪個樓層最好賣
「2 樓」 和 「4 樓」 是買賣市場上流通性最高、最好脫手的樓層。
2 樓：交易冠軍，市場首選
優點：
免爬高： 對多數人（尤其是長輩）來說，只需爬一層樓梯，負擔最小。
水管獨立： 台北市老公寓常見「糞管阻塞」問題，通常是 1 樓以上的住戶共用同一條管線。許多 2 樓的排水管線是獨立接到化糞池或公用管線，較不易遇到堵塞、回流等問題。
房東最愛： 2 樓最受包租公、包租婆歡迎，因為容易隔間出租，且租客搬家、房東管理都最方便。
缺點：
採光普通： 容易被騎樓遮蔽或受鄰房阻擋，採光通常不如高樓層。
4 樓：俗稱「黃金四樓」，CP值高
優點：
避開嫌惡設施： 避開 1 樓的吵雜、蚊蟲、潮濕問題。
價格優勢： 台灣人普遍忌諱「4」這個數字，因此 4 樓的開價通常會比 3 樓或 5 樓略低一些，議價空間較大，吸引務實買家。
通風採光佳： 樓層較高，通風和採光通常是全棟最佳的。
缺點：
爬梯較累： 需要爬四層樓梯，體力負擔相對較大。
其他樓層分析
1 樓（最難賣）：
缺點： 潮濕、易有蚊蟲、最吵雜、隱私性差，且常需負擔一樓以上的公共管線問題，流通性最低。
優點： 買家多是看中店面效益或改裝為工作室的潛力。
3 樓（中庸之選）：
優點： 樓層適中，缺點最少。
缺點： 價格通常是全棟最高，流通速度相對較慢，因為買家會傾向挑選更便宜的 2 樓或 4 樓。
5 樓（頂加套房最愛）：
優點： 頂樓的通風採光最好。
缺點： 最熱、最累（要爬五層樓），且容易有漏水問題，若無合法頂加，流通性差。
如果4層樓公寓建坪24坪土地持分6坪住三土地都更可分回主建物及權狀坪幾坪
在 2026 年台北市的都更實務中，計算分回坪數的關鍵在於「土地使用分區的容積率」與「地主與建商的分配比例」。
針對您的條件（台北市住三土地、土地持分 6 坪、現狀 4 層樓公寓），以下為 2026 年初估算的分回參考值：
1. 核心參數設定
土地分區： 第三種住宅區（住三），法定容積率為 225%。
容積獎勵： 一般都更案（含容移、時程、綠建築等）通常可爭取到 30% 至 40% 的獎勵（總容積約 292% - 315%）。
坪效係數： 將容積坪轉為權狀坪（含公設、陽台、免計容積），通常乘上 1.6 至 1.65 的係數。
分配比例： 台北市老舊公寓都更，地主與建商的常見分配比例約為 6：4 或 6.5：3.5（地主拿回比例視地段與成本而定）。
2. 分回坪數試算（預估）
以土地持分 6 坪 計算，該基地可蓋出的權狀總坪數約為： 6坪×225%×1.40(獎勵)×1.6(坪效)＝30.24權狀坪，
根據分配比例，您可分回的坪數如下：
分回坪數預估（權狀坪數）
計算公式：土地坪數 x 法定容積率 x (1 + 獎勵%) x 坪效係數 x 分配比例
低標估計（獎勵 35%）： 6 坪 x 225% x 1.35 x 1.6 x 60% ≈ 17.5 坪
高標估計（獎勵 50%）： 6 坪 x 225% x 1.50 x 1.6 x 60% ≈ 19.4 坪
結論： 更新後可分回的總權狀坪數預計落在 17.5 至 19.5 坪 之間。
主建物（室內）坪數預估
新房子因包含約 33%~35% 的公設比，室內實際使用面積會明顯縮小。
計算： 18 坪（權狀）x (1 - 34% 公設比) ≈ 11.9 坪
對比： 原本公寓 24 坪（實坪高），更新後的主建物約僅剩 11~13 坪（不含陽台）。
2026 年關鍵提醒
容積率政策變動： 2026 年台北市政府已研議將住三基準容積提高至 300%，若該政策在您的區域正式實施，分回坪數將有機會大幅增加，甚至達成「一坪換一坪」的目標。
綠容率新制： 2026 年上路的「綠容率」將提高建築成本，可能影響建商分給地主的比例。
價值大於坪數： 雖然室內空間變小，但新大樓的每坪單價通常是舊公寓的 1.5 至 2 倍，您的資產總價值在都更後會顯著提升。
