私有區分所有建物所有權人得單獨申購坐落之已出租國有非公用土地對應持分

財政部國有財產署104年2月11日台財產署管字第10400014640號函

104-02-11

主旨：核示私有區分所有建物所有權人得單獨申購坐落之已出租國有非公用土地對應持分，請 查照。

說明：

一、依內政部104年1月14日台內地字第1030615909號函（附影本1份）辦理。

 二、依內政部104年1月14日函示，屬民法物權編修正施行前(註:民國98年1月23日)，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有者，取得其基地持分之部分共有人如欲單獨就基地全部移轉予第三人者，無土地法第34條之1第1項規定之適用。

且依民法物權編施行法第8條之5第2項規定，得不受民法第799條第5項不得分離而為移轉規定之限制部分，係指基地所有權人出賣其基地持分，或專有部分之所有權人出賣其專有部分之情形。

故私有區分所有建物所有權人承購坐落之已出租國有非公用土地對應持分後，尚無依土地法第34條之1規定處分剩餘國有持分之虞。

 三、本署102年12月20日台財產署管字第10240030970號函停止適用。

重點說明:

1. 單獨申購權利
●法律依據：依據財政部國有財產署 104 年函釋（台財產署管字第 10400014640 號），確認區分所有建物所有權人得單獨針對其建物所應分攤之基地持分提出申購。
●不適用限制：此類申購案件不適用土地法第 34 條之 1 第 1 項關於處分共有物之限制（即不需取得全體共有人同意），也不受民法第 799 條第 5 項「建物與基地不得分離移轉」之限制，因為其目的是使建物與基地所有權趨於一致。 
2. 申購資格與條件
●身分限制：申購人必須是該國有土地之現承租人，且為地上私有區分所有建物的所有權人。
●土地性質：必須為已出租之國有非公用土地。
●持分比例：申購範圍僅限於該區分所有建物按比例應分攤之基地持分。 
3. 申辦流程與注意事項
●申請文件：應檢附承購申請書、身分證明文件、最近三個月內土地登記謄本及地籍圖謄本。
●租約效力：申購時租賃關係必須存續，且租約內無限制出售之特約。
●作業程序：詳情可參閱國有非公用不動產讓售作業程序。 

【白話文解釋】

簡單來說，如果你住的公寓或大樓（區分所有建物）是蓋在「國有地」上，而且你有跟政府簽租約，那麼你可以不用等鄰居同意，自己一個人去把屬於你家那份的土地買下來。
以下用更白話的方式解釋幾個重點：
1.不必看鄰居臉色：以前可能會認為要整棟住戶一起買，但現在規定很明確，只要你符合資格，你想買你自己那一家的土地持分（比例）是可以的，不需要其他鄰居同意。
2.身分要對：你必須同時具備兩個身分：
你是那間房子的主人（建物所有權人）。
你是這塊國有地的租戶（有簽租賃契約）。
3.買多少算多少：你只能買你的房子在法律上「應該分攤」的那部分土地。例如，整棟樓如果是 10 戶平分土地，你就是買屬於你那一戶的 1/10 土地持分。
4.為什麼政府允許？：政府的目的是希望「土地」跟「房子」能回到同一個人手裡，這樣產權才不會複雜。
接下來你該怎麼做？
你可以直接向財政部國有財產署各分署申請「讓售」。如果核准了，政府會按當期的公告現值或其他計價方式賣給你，買完後，你就擁有土地所有權，以後也不用再繳租金給政府了。

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