農地投資評估分析

具發展潛力之農業區(用地)，包含以下各類：
(1)交流道附近農地
(2)擴大都市計畫區周邊農地
(3)編訂產專用地區段徵收農地
(4)城鄉發展區2-3類之農地
(5)儲能用農地等

交流道附近的農地因具備「高交通可及性」與「產業擴張性」，在《國土計畫法》全面實施後，主要透過「特定區計畫」或「產業用地變更」進行轉型。
潛力點： 由於交通便利，極具轉型為物流倉儲、轉運中心或大型商業設施的價值。
2026現況： 國土計畫法上路後，此類土地若位於「城鄉發展地區」，變更機會高。

農地案例:彰化交流道特定區（最具規模之農地轉型案）、台中王田交流道與烏日交流道周邊、台南新營交流道特定區
 

在 2026 年的土地開發市場中，「擴大都市計畫」是將非都市土地（農地）轉變為都市發展用地（建地）最直接的路徑。
潛力點： 這是目前獲利空間最大的類別。土地性質將從非都市土地（農地）直接透過區段徵收轉變為建地（住宅、商業區）。
2026現況：
彰化市阿荑段（柴坑子小段）： 屬此類典型，2026年正進入重新公展階段。

農地案例:彰化市東區（彰東擴大案）、嘉義縣水上擴大整併都市計畫、台南南科特定區（擴大浮洲及周邊計畫）

風險： 需注意政府開發時程與「領回抵價地」的比例。
 

在 2026 年的土地市場中，「編訂產業專用區並採區段徵收」是政府為了因應半導體供應鏈、台商回流及綠能產業需求，最常使用的開發手段。
潛力點： 政府為解決產業用地不足（如科技廠擴廠），會主動劃定產專區並採區段徵收。
2026現況： 配合「台商回流」與「半導體供應鏈」需求，中南部（如嘉義、雲林、屏東）有許多原本的農業區被劃入產專區預定地。

農地案例:雲林縣：斗六與虎尾「產專區」開發、嘉義縣：馬稠後與嘉義科學園區周邊、彰化縣：彰化交流道「產業專用區」

在 2026 年全面實施的《國土計畫法》體系下，「城鄉發展地區第 2 類之 3（簡稱城 2-3）」被定義為「未來 5 年內有開發需求之儲備用地」。
潛力點： 這是《國土計畫法》中的「開發儲備區」。指目前雖為農用，但已被中央或地方政府認定為未來 5 年內有立即開發需求的地區。
2026現況：
此類農地是建商最關注的目標，因為其開發目的明確，且已納入國土功能分區圖。
農地案例:新竹縣：新豐員興段、竹北興隆段周邊、彰化縣：彰東擴大案及金馬路周邊、桃園市：航空城特定區周邊與捷運沿線

在 2026 年的土地市場中，「儲能專用農地」已成為農業轉型中收益最高（租金回報高）的類別之一。
潛力點： 配合國家 2050 淨零排放政策，特定農地可申請變更為「能源設施用地」（如儲能系統、太陽能光電）。
2026現況：
政策收緊： 為保護優良農地，2025-2026年起對於「光電侵農」的審核變嚴格，目前多轉向「漁電共生」或「不利耕作區」。
儲能效益： 鄰近變電所或工業區邊緣的農地，申請儲能場的租金收益遠高於耕作。

農地案例:彰化縣：全興、濱海工業區周邊農地、高雄市：路竹及岡山工業區邊緣、台南市：七股與將軍區「漁電共生」配套儲能

1.首選「城 2-3」與「擴大都計區」： 這兩類在國土計畫下最具法律保障與開發確定性。

2.確認「抵價地」比例： 若涉及區段徵收（如彰東案），需精算未來農地換建地的分回率（通常為 40%~50%）。

3.避開「農 1」與「農 2」： 在 2026 年國土計畫法正式執行後，被劃為農業發展地區第一、二類的土地，變更難度極高，價值僅剩耕作或節稅功能。

 

類別	投資邏輯	關鍵指標
擴大都計周邊	賭「變更」紅利。如彰東擴大案。	是否進入「公開展覽」階段。
交流道附近	鎖定物流、倉儲需求。	距離交流道 10 分鐘車程內，且面臨路寬需達 8-12 米。
產專區區徵地	隨產業鏈（如台積電、科技園區）卡位。	政府產業發展政策及區段徵收進度。
儲能用農地	追求高租金回報（年化報酬可達 5% 以上）。	是否鄰近台電變電所或輸電饋線足夠。
城 2-3 類農地	確定性最高的開發預備地。	全國土地使用分區查詢系統 中的劃定範圍。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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