拆屋還地(有拆除權限之人)

當事人資料

判決主文

原判決關於駁回上訴人甲○、乙○○、丙○○、Ｅ○○○之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

上訴人癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○、辰○○、巳○○○、午○○○、未○○○、申○○、酉○○、丁○及戊○○、己○○○、庚○○、辛○○、壬○○之上訴均駁回。

判決理由摘要

1. 被上訴人主張

系爭土地（台北縣泰山鄉○○段○○段四一地號）為共有人全體所有，遭上訴人等多棟房屋無權占用（一○九號、一一九號、一二一號、一二三號房屋），依據 民法第七百六十七條 請求拆屋還地。

2. 上訴人抗辯

主張祖先於日據時期即依「約束字」取得土地使用權，且使用已逾九十年，認為被上訴人請求屬權利濫用。其中丙○○主張其未設籍於系爭房屋，非現占有人。

3. 法院認定

• 物權變動認定：系爭約束字屬私文書，且未經官廳申請分割登記，依登記制度無法對抗第三人（現共有人）。
• 無權占用：上訴人未登記為共有人，於 特定部分建屋 屬 無權占用。
• 共同占有認定：丙○○雖未設籍，但與配偶乙○○同居，屬 共同占有，戶籍非唯一證據。
• 權利濫用之否定：占用面積超過 20%，收回土地有助於整體開發利用，無 權利濫用。

關於廢棄發回部分之法律原則（事實上處分權）

這部分是法律適用上的關鍵：
●拆除權限：房屋拆除屬於「事實上處分行為」。法律規定只有建物所有人或具有事實上處分權（通常指購買未辦理保存登記建物之買受人）的人，才有權拆除。
●占有人不等於處分權人：法院強調，僅僅是「設籍」或「實際居住」的人，並不一定擁有處分該房屋的權利。
●發回理由：若原審未釐清上訴人是否確實擁有房屋的「事實上處分權」，即判令其拆屋，在法律適用上存有瑕疵，因此部分發回重審。

1. 為什麼「祖傳合約」會失效？（債之相對性）
上訴人主張的「約束字」（日治時期的土地分配契約），在法律上屬於債權契約。
債之相對性：契約原則上只在「簽署契約的當事人」之間有效。
無法對抗第三人：除非該約定已依法辦理登記（變更為物權狀態），否則當土地所有權因繼承或買賣移轉給現在的共有人（第三人）時，新共有人不受這份「私下約定」的約束。
2. 公示催告與信賴保護（公示法理）
法院強調的「公示條信原則」，是指不動產物權的變動應以登記為準：
公示原則：誰是土地所有人，以地政機關的登記簿為準。
公信原則：為了保護交易安全，法律信任登記的效力。既然上訴人沒有登記為土地共有人，也沒有在土地謄本上登記合法的「地上權」，那麼在法律眼中，他們就沒有占有土地的正當權源。
3. 「特定部分建屋」的違法性
在共有土地上，即使是共有人之一，未經全體共有人同意就佔用「特定位置」蓋房子，都會構成無權占用。何況本案上訴人：
未取得所有權：並非登記簿上的共有人。
未取得合法權源：沒有租賃權、地上權或其他法定占有權限。
結果：儘管已經住在那裡 90 年，但在法律法律定義上，只要沒有合法登記或現任所有人承認的契約，仍屬於民法第 767 條所指的「無權占用」。

 在法律上，把一棟房子拆掉，這叫做「事實上之處分行為」。
既然是處分，就只有「有權處分這棟房子的人」才能決定要不要拆、能不能拆。如果法院判一個「沒有拆除權限的人」去拆屋，這在法律上是行不通的（法律上稱為給付不能）。

根據此判決，認定標準主要分為兩類人：
1. 法律上的所有權人（已辦理登記）
定義：在建物登記謄本上登記為「所有權人」的人。
白話：房子的身分證上寫誰的名字，誰就有權拆。
2. 「事實上處分權」之人（未辦理登記）
這是本判決最關鍵的重點。台灣有許多違章建築或未辦理第一次所有權登記（保存登記）的房屋，這類房屋沒有謄本，該找誰拆？
認定標準：通常是指「出資興建的人」，或是從興建人手中「買下這棟房子並受領交付」的人。
白話：雖然這房子沒登記名字，但因為是你花錢蓋的，或是你花錢從蓋的人手裡買來的，你就是這棟房子的「大老闆」，只有你才有權力決定把它拆了。

 判決中的「雷區」：不能只看「設籍」或「占有」

這份判決特別糾正了一個常見的錯誤觀念：「住在裡面的人」不等於「有權拆房的人」。
設籍不代表有權處分：
戶口名簿（設籍）只是行政管理的手段。判決指出，丙○○雖然住在裡面，甚至可能設籍在該處，但這只是「居住」的事實，不代表他對這棟建築物有「所有權」或「事實上處分權」。
單純占有人（如家屬）：
配偶、子女或親屬可能共同居住（共同占有），但他們可能只是「占有輔助人」或單純的居住者。如果他們不是出資興建人或買受人，法院就不能命令他們「拆除」房屋。
法院的邏輯：我可以判你「搬家（遷讓）」，但我不能判你「拆屋」，因為這房子不是你的，你沒有拆掉它的權限。

本案判決的實務意義（為什麼發回重審？）
最高法院之所以把這案子廢棄發回，是因為原審（高院）沒查清楚：
上訴人（如丙○○）到底是不是這棟房子的「事實上處分權人」？
如果丙○○只是因為婚姻關係住在裡面（配偶乙○○蓋的或買的），那麼丙○○就只有「搬遷」的義務，而沒有「拆屋」的權限。

總結：拆屋還地訴訟的標準 SOP
根據 97 年度台上字第 1101 號判決的精神，原告（地主）要告人拆屋，必須證明：
被告是所有權人（看謄本）。
或是被告有「事實上處分權」（證明是被告出資興建，或由其買受占有）。
白話總結：
地主告人拆屋時，不能看誰住在裡面就告誰拆屋。必須找出那棟房子的「真正主事者」（出資者或買主）。對於其他只是住在那裡的家屬，只能要求他們「搬出去」，不能要求他們「拆房子」。

那要告丙遷讓房屋才對嗎？房子能找出來是誰出資興建的嗎？
這是一個非常務實且精闢的法律問題。我們分兩個層次來解答：
一、 要告「遷讓房屋」還是「拆屋還地」？
在法律實務上，地主為了確保能順利收回土地，通常會採取「複數聲明」的訴訟策略，而不是二選一。
針對「事實上處分權人」（大老闆）：
聲明：「被告應將系爭房屋拆除，並將土地返還原告。」
目的：只有告對這個人，法院才能核發「拆除」的執行命令。
針對「其他占有人」（如丙○○）：
聲明：「被告應自系爭房屋遷出，並將土地返還原告。」
目的：雖然丙○○沒有權力拆房子，但他「占據」了空間。告他「遷讓」是為了取得執行名義，讓法院執行官能合法地把他「請」出房屋，避免他在拆屋現場阻礙執行。
總結：
如果只告「拆屋」，丙○○賴著不走，執行會卡住；如果只告「遷讓」，房子還在地上，土地拿不回來。所以實務上會「對有處分權的人告拆屋，對所有占有人告遷讓」。
二、 房子能找出是誰出資興建的嗎？（證明難度與方法）
這確實是此類訴訟中最難的部分，尤其本案涉及日治時期至今的建物。在法律上，這屬於「舉證責任」的問題。
以下是實務上用來找出「誰是出資興建人（或處分權人）」的常見證據：
1. 房屋稅籍資料（最常用）
雖然房屋稅籍不代表所有權，但它是法院認定「事實上處分權」的重要參考。地主可以聲請法院向稅捐稽徵機關函調該房屋的「房屋稅籍證明書」，看是誰在繳稅、納稅義務人是誰。
2. 原始設籍與建築紀錄
戶籍謄本：查閱該房屋最早的設籍人，或是誰在申請水電。
門牌編釘證明：查詢最早是誰申請門牌，通常申請人即為原始興建人。
3. 繼承關係與協議
如果原始興建人已過世，法院會檢視該房屋是否由特定子女繼承或接手。例如：兄弟分家協議書、遺產分割協議。
在本案中，若上訴人主張「祖先留下」，法院會追查目前是誰在繼承使用該建物。
4. 被告的自認或主張
在訴訟中，上訴人常為了主張自己「有權占有」（如主張有契約），會不經意承認房子是他們家蓋的。一旦被告承認（自認）房子是其所有或繼承而來，原告就不用再舉證。
5. 證人證詞
找鄰里長或當地老居民出庭證明，該房屋當年是由誰家出錢出力蓋起來的。
法律風險提醒
如果最後真的「找不出誰是興建人」，地主通常會將目前屋內所有的「現住人」列為共同被告。法院會根據「共同占有」的事實，判令所有人遷讓土地，並由具備管理權的人負擔拆除責任。

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