房市怪象「中古跌、預售漲」 價差最多逾7成 專家：今年看不到落底

打房 頒布 限貸令，中古屋買不起的還是買不起，想買房的因為限貸令成交量會縮水，往往因為貸款成數不足，或是申貸資格條件不符，而放棄了購屋。

這幾年 中古屋房價 飛漲，其實是搭了預售屋的順風車，房屋的營建在這幾年增加了許多法規規定，大大的增加營建成本，硬性規定再加上耐震設計、綠建築設計增加容積獎勵、容積移轉部分繳代金…等等！

再加上這幾年原物料上漲又缺工，讓新建案面臨高營建成本，當然要反映在預售屋的房價上！

總之！面臨已購買的土地、已經簽約的合建案、已申請的建照，還是得動工興建！

在營建成本高居不下、銷售狀況不佳的情況之下，有的個案會選擇 降價讓利求成交，但只是個案，個案能夠降價大致上有幾個重點：

• 一是大基地、營建總樓地板面積夠多，以量制價降低營建成本！
• 二是個案定價高於區域行情，且高低樓層定價皆有不同，高低樓層價格落差大！
• 三是區域個案多、超額供給、粥多僧少、為求完銷，也會降價去化餘屋！

就預售屋平均房價而言，下修幅度有限，撐的住的就完工後再賣，撐不住的就停工、盤件、爛尾樓！

若是一個建案土融建融借滿，換算預算房價反推投報率只剩1~20%毛利率，又何來本錢可降價求售呢？這就是現階段預售建案的窘境！

至於 中古屋 呢？

高檔買進房屋當投資商品，貸款又貸的高的，沒有讓利空間的，現在就是賣不掉！能夠成交的大概就是10年前買進，取得價格低，售屋適用房地合一稅率20%的房屋，讓利還是有賺頭的物件才是中古屋成交主力！

而央行的打房政策，就是打量，把成交量打萎縮了，房價就漲不上去，如果賣壓增多，房價就會下修，這是自然的道理！

這也就是現在我們看到的「中古屋價格跌、預售屋價格漲」的現象！簡單來講，中古屋漲太多了，要下修；預售屋營建成本太高了，跌不了，但也不要讓它漲；用中古屋房價來抑制預售屋房價！

房市怪象「中古跌、預售漲」 價差最多逾7成 專家：今年看不到落底 (原文出處)

2025/06/24 21:24 文/記者朱語蕎

永慶房屋發布今年第三季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例，由上季的43%減少6個百分點至37%，消費者看跌比重 收斂；看漲房價的比例由上季的26%小幅上升，本季為29%。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，目前房市儘管仍受銀行房貸緊縮及第七波信用管制影響，民眾購屋信心有回穩跡象，買氣逐步復甦。

進一步觀察七都2025年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾7成最多，較2020年有明顯增長；新北、高雄也有6成以上的價差。

若從七都成交 議價率 來觀察，2025年4～5月七都成交議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格。

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