持分土地快速成交的三大核心要素

 【豐富實務經驗 ｜ 專業法律後盾 ｜ 龐大買方社群】

在都市更新與老屋重建的浪潮下，持分土地的處理一直是市場上最複雜的難題。我們憑藉深耕多年的專業，將原本停滯的土地資源轉化為高效流通的資產。
一、 為什麼大建商不買持分土地？
儘管全台老屋眾多，中央與六都均成立「住都中心」加速都更，但知名大建商對於「持分建地」往往避而遠之，原因如下：
●成本透明度： 地主若得知是大型建商收購，往往不願輕易讓利。
●企業形象： 大企業擔心低價收購引發社會觀感不佳。
●法律門檻： 若未達多數決處分共識，需面臨冗長的訴訟程序，耗時費神。
●整合效益： 若土地面積不足、共有人數過多且坪數零散，對大建商而言缺乏開發價值。
二、 我們的核心競爭力：變現的「硬實力」
我們能成功促成持分土地成交，關鍵在於將「法律訴訟」視為一種「專業整合」的手段。
1.識實務者為俊傑：極速估價系統
1.憑藉數據與實務累積，只需提供土地資料，我們能在最短時間內調閱謄本並完成評估。
2.快速評估、迅速出價：估價速度與銀行鑑價同步，為地主省下漫長的等待時間。
2.專業法律後盾：精準預判訴訟結果
1.持分土地涉及：分割共有物、原物分割、變價分割、拆屋還地、給付地租等複雜官司。

分割共有物（訴訟母體）：
實務意義： 這是所有動作的開端。當共有人無法達成共識時，透過法院強制介入，徹底解決「產權糾紛」的最終手段。
原物分割（分土地）：
實務意義： 將一大塊地直接切開，每個人拿走屬於自己的那塊。適用於土地面積夠大、每個人分完後還能蓋房子或具備使用價值的情況。
變價分割（分錢）：
實務意義： 最常見的「解套」方式。法院將土地整塊拍賣，所得價金按比例分給地主。這是處理「小坪數、人數多、意見雜」土地的最快途徑。
拆屋還地（清空障礙）：
實務意義： 當土地上有他人非法占用或「不定期限」的地上物時，透過此訴訟清除開發障礙，提升土地價值。
給付地租（不當得利）：
實務意義： 在訴訟期間，針對他人長期占用土地的部分，追討過去五年的租金補償。這不但是額外的收益，也是談判的籌碼，能給予對方壓力促成和解。

 

 

 

2.我們能精確預判「能不能買」、「買多少」以及「訴訟最終結果」，確保交易安全性。

在持分土地的交易市場中，「不確定性」是買賣雙方最大的痛點

1. 專業判斷：能不能買？（風險過濾）
持分土地的種類繁多，並非所有案件都具備開發或處分價值。
關鍵評估： 判斷該土地是否存在無法排除的法律障礙（如：禁建限制、複雜的優先購買權糾紛、公設保留地陷阱等）。
效益： 在第一時間排除「買了就套牢」的案件，確保每一筆投入的資金都在可控範圍內。
2. 精準定價：買多少？（價值鑑定）
持分土地沒有公開的市價參考，價格完全取決於「後續整合成功的機率」。
關鍵評估： 結合周邊建地行情、營建成本趨勢，以及預扣除訴訟期間的時間成本與律師費用。
效益： 提供一個「賣方能接受、買方有獲利、仲介能成交」的甜蜜點定價，這就是我提到的「識實務者為俊傑」。
3. 結局預演：訴訟最終結果（策略佈局）
這是不動產經紀人與專業土地開發商的分水嶺。
關鍵評估： 透過對《民法》第 823、824 條的實務掌握，預判法院會判決「原物分割」（分土地）還是「變價分割」（拍賣分錢）。
效益：
若是變價分割：我們可以預估未來法拍的底價與優先承買權的攻防。
若是拆屋還地：我們可以計算不當得利（地租）的請求金額。
最終目的： 讓投資人或買方在進入訴訟前，就已經看到「劇本的結局」，達成真正的確保交易安全性。

3.豐富實務成果：避免套牢風險
1.持分土地若缺乏經驗，極易面臨買錯、買貴甚至套牢變「遺產」的窘境。

寶貴經驗是用錢換來的代價，持分地主經常會用該筆土地曾經成交的「持分價格」，來做為「出售價錢」的依據；最後是如夢、如幻、如泡影！
2.我們透過不斷精進的實務案例，縮短成交週期，將風險降至最低。

一筆持分土地有沒有賣點？我們不靠感覺，靠的是「六維度極速分析法」。當資料送達，在我們眼中看到的不是紙張，而是土地的未來。

第一階段：土地基因鑑定（基本盤）
在評估初期，我們透過以下關鍵指標鎖定土地潛力：
●土地位置： 是否位居精華區、有無臨路、是否具備都更或危老潛力。
●土地面積與地形： 面積是否達到開發門檻？地形是否方正？（這決定了未來建築的容積效率）。
●現況調查： 土地上是否有地上物、是否有他人占用、或是空地。
●土地使用分區： 是住宅區、商業區還是工業地？這直接決定了土地的「身價上限」。
第二階段：權利結構分析（整合難度）
●共有人數： 人數多寡決定了溝通成本與未來走「多數決」或「法院分割」的路徑。
●持分面積： 購買的持分坪數是否具備影響力，或是足以作為未來分配的談判籌碼。
第三階段：財務與法律定調（成交關鍵）
●精準定價： 結合 司法院判決書查詢系統 預估未來分割拍賣的可能單價，給出最具競爭力的收購價。
●實務判斷： 評估這筆地是「買來收租」、「買來等整合」還是「買來打官司變價」。

【獨家：持分土地價值鑑定——六維度極速分析法】
我們將紛雜的土地資訊，透過六大專業維度進行大數據與實務交叉比對，在最短時間內精確鎖定持分土地的「真實價值」。
1. 位置與區位 (Location)
核心關鍵： 是否位於 2026 年重點發展路網、都更劃定範圍或具備危老重建潛力。
分析要點： 臨路寬度、商業強度、周邊建案實價登錄表現。
2. 法規使用分區 (Zoning)
核心關鍵： 決定土地的「開發上限」。
分析要點： 精確區分住、商、工、農地或非都市計畫建地；掌握 2026 年最新容積獎勵政策與國土計畫法之規範。
3. 物理地形現況 (Physical Condition)
核心關鍵： 土地「好不好用」。
分析要點： 面積是否達到開發門檻、地形是否方正、是否有高低落差，以及是否有地上物（違建、老屋）待處理。
4. 權利主體結構 (Ownership)
核心關鍵： 決定「整合難度」。
分析要點： 共有人數多寡、持分比例是否達《土地法》34-1 條門檻、地主背景（是否涉及繼承、失聯或債權糾紛）。
5. 法律去化路徑 (Legal Path)
核心關鍵： 預判「如何消滅共有」。
分析要點： 預演分割共有物訴訟之結局。是採取變價分割、原物分割，還是透過拆屋還地與地租追討作為談判手段。
6. 市場流通性 (Marketability)
核心關鍵： 決定「變現速度」。
分析要點： 根據目前累積的買方群庫存，評估該案在特定商圈的受歡迎程度，確保買得進、賣得出。

 

 三、 服務版圖：消滅共有，活化土地
我們已建立成熟的專業團隊與穩定的買方族群，業務範疇擴及：
●七都都市建地
●非都市計畫建地
「讓專業團隊助您去化持分土地，徹底消滅共有煩惱。」
如果您有持分土地的處理需求，請聯繫最懂實務的專業團隊