請求確認優先購買權存在等
裁判字號： 最高法院 111 年度台上字第 2616 號 民事判決
案由摘要： 請求確認優先購買權存在等
裁判日期： 民國 112 年 01 月 11 日
裁判要旨：
按土地法第 104 條第 1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用 ，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則 上均得依土地法第 104 條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64 年 7 月 24 日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第 426 條之 2 第 1 項規定即明。
最高法院民事判決 111年度台上字第2616號
上 訴 人 黃○文
黃○達
共 同 訴訟代理人 王伊忱 律師
吳欣叡 律師
被 上訴 人 鍾○焜
鄧○華
共 同 訴訟代理人 林祺祥 律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年4月27日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（110年度上易字第232號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
一、上訴人主張：
伊等於民國104年8月11日共同拍得被上訴人鍾 ○焜所有，門牌號碼○○市○○區○○路0段000號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），坐落基地同區○○段000地號土地權利範圍223/853（下稱系爭土地）原亦為鍾○焜所有。伊等本於系爭建物事實上處分權人地位，依民法第425條之1第1 項前段、土地法第104條第1項規定，對系爭土地存有法定租賃權及優先購買權。惟鍾○焜未依法為出賣通知，逕將系爭土地售予被上訴人鄧○華，並於104年11月6日完成所有權移轉登記（下稱系爭登記）。縱伊等無優先購買權，鍾0焜因可歸責於己之事由違反通知義務，致伊等受有持續負擔土地租金之損害等情。爰先位依民法第426條之2、土地法第104 條第1項規定，請求㈠確認伊等就系爭土地有優先購買權，㈡ 鄧○華應塗銷系爭登記，於原審變更聲明㈢為鍾○焜應按原判決附表所示條件，將系爭土地售予伊等，並於伊等給付新臺幣（下同）40萬元予被上訴人同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊等；備位依給付不能之法律關係及民法第184條規定，減縮聲明求為命鍾0焜給付伊等各19萬2,495元本息 ，及自109年4月6日（原判決誤載為110年11月6日）起至系爭土地租賃關係終止日止，按月給付伊等各3,857元之判決 。
二、被上訴人則以：
上訴人拍得系爭建物後，未曾與鍾○焜就系爭土地訂立租賃契約，鍾○焜將系爭土地出售並移轉所有權予鄧○華後，上訴人始經原法院判認與鄧○華就系爭土地成立租賃契約，上訴人在此之前尚非系爭土地之承租人，本件亦非租用基地建築房屋，無適用土地法第104條或民法第426 條之2規定之餘地。上訴人既無優先購買權，鍾○焜出售移 轉系爭土地予鄧○華，即未侵害上訴人權利等語，資為抗辯 。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其等之上訴， 係以：
系爭土地及坐落其上之系爭建物原同屬鍾○焜所有， 系爭建物於104年8月19日由上訴人黃0文投標拍定取得，目前之事實上處分權人為上訴人。被上訴人嗣於同年10月30日就系爭土地締結買賣契約，並於同年11月6日完成所有權移轉登記予鄧○華，為兩造所不爭。上訴人與鍾○焜對於系爭土地類推適用民法第425條之1第1項規定，雖推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係。惟土地法第三編第三章自第102條以下係規定租用基地建築房屋，同法第104條第1項自係就租地建屋所為之規範，則房屋所有權人須承租土地建築房屋，始有優先承買權；民法第426條之2第1項亦係規定「租用基地建築房屋」，應與土地法第104條第1項為相同解釋。 且民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設 」，不宜擴張解釋或類推適用各該規定。又房屋及基地如不屬同一人所有，毋論基地或房屋所有人出賣其基地或房屋時 ，對方均可依土地法第104條第1項規定主張優先承買權，至房屋所有人係租地自建，抑或係向前手購買房屋承租基地， 固非所問（本院62年台上字第2962號原判例意旨參照），然僅不論是租地後始建築房屋或向前手購買有租地建屋關係之房屋，均可依土地法第104條第1項主張權利，尚不得據此推論本無「租地建屋」關係，嗣因房地所有權分離而推定租賃關係時，猶認有土地法第104條第1項或民法第426條之2第1 項之適用。上訴人與鍾○焜間之租賃關係，究與本於「租地 建屋」關係占有基地之情形有別，不得認有優先購買權存在 。鍾○焜出售移轉系爭土地，自不負通知上訴人或與其等訂約之義務。從而，上訴人先位聲明依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求確認優先購買權存在、塗銷系爭登記 ，並請求鍾○焜應按同一條件出售系爭土地予上訴人；備位聲明依民法第226條第1項或第184條第1項前段規定，擇一請求鍾○焜負損害賠償責任，均無理由等詞，為其判斷之基礎 。
四、本院之判斷：
㈠按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係 ，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化 ，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事 人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍， 自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要 求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426 條之2第1項規定即明。另本院62年台上字第2962號原判例， 本即在於糾正該件原二審判決以「系爭房屋及基地原均屬於上訴人所有，嗣後由林0達買受其房屋，並非林0達向上訴人承租土地而自行建屋，是上訴人並不因林0達嗣後有租地情事而對系爭房屋有優先承買權」為其論據之不當，此觀裁判全文，亦甚明瞭。
㈡查系爭土地及建物原均為鍾○焜所有，前經黃○文投標拍定系爭建物，由上訴人取得事實上處分權，應推定上訴人在系爭建物得使用期限內，就系爭土地與鍾○焜存有法定租賃關係。被上訴人嗣締結系爭土地之買賣契約，並將所有權移轉登記予鄧○華，為原審確定之事實。其以民法第426條之2第 1項僅係針對「租用基地建築房屋」予以規範為由，認定上訴人無依該條項規定主張優先承買系爭土地之權利，於法律文義詮釋方面，固無可議。惟就上訴人依土地法第104條第1 項法律明定之承租人優先購買權請求部分，先則誤解本院62 年台上字第2962號原判例意旨，繼未說明何須另因是否屬於租地建屋關係而予區別對待，即以土地法自第102條以下係規定租用基地建築房屋，基於物權法定主義不宜擴張解釋或類推適用等由，逕持與前揭說明相異之法律見解，而謂上訴人與鍾○焜間之推定租賃關係，有別於租地建屋契約而占有基地之情形，所為不利上訴人之論斷，自有判決不備理由及不適用法規之違誤。
㈢上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。原判決就上訴人先位之訴既經廢棄發回，備位之訴亦生移審效力，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 方 彬 彬
法官 蔡 和 憲
法官 陳 麗 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官 鄭 涵 文
中 華 民 國 112 年 1 月 31 日
資料來源： 司法院 最高法院民事裁判書彙編 第 86 期 63-68 頁
1. 案件事實背景
本來是一家的： 土地和房子原本都屬於同一個人（鍾先生）。
後來分開了： 房子被法院拍賣，由上訴人（買方）取得。
法定租賃關係： 根據民法第 425 條之 1，當土地和房屋原本同屬一人，後來分開賣給不同人時，法律會「自動推定」房屋屋主和土地所有權人之間有租賃關係。
2. 原審（高院）被糾正的理由
原審原本判決屋主（上訴人）輸了，理由是：
原審認為，屋主只是因為法律推定才有租賃關係，並不是當初簽約「租地建屋」的承租人。
原審主張基於「物權法定主義」，法律沒寫清楚的不能亂擴張，所以不准屋主行使優先購買權。
3. 最高法院的駁回理由（這段文字的核心意思）
最高法院認為原審判錯了，理由如下：
民法 vs 土地法：
雖然民法第 426 條之 2 寫得比較窄（僅限租地建屋）。
但土地法第 104 條的範圍更廣，目的是為了讓「屋地合一」，不應該區分你是「簽約租地的」還是「法律推定租地的」。
違章建築/事實上處分權也算：
即便這棟房子可能是違章建築（只有事實上處分權），但只要法律已經推定你和地主之間有「租賃關係」，你就是土地法 104 條所說的「承租人」。
平等原則：
最高法院認為，既然目的都是為了「讓土地和房屋歸同一個人」，那「租地建屋」的人有權利，「法定租賃」的人也應該有權利，不應該做差別待遇。
法律適用違誤：
最高法院直指原審：你誤解了早期的判例，而且也沒有說清楚「為什麼法定租賃的人不能享有權利」，這叫「判決不備理由」。
總結這段話的意思：
「只要你對土地上的房屋有處分權，且與地主之間法律上存在租賃關係（包含拍賣後產生的法定租賃），當地主賣地時，你就享有土地法第 104 條的優先購買權。原審不能因為這不是典型的『租地建屋契約』就拒絕你。」
這是一個對違章建築屋主（事實上處分權人）非常有利的法律解釋趨勢，強調了土地法第 104 條的保障範圍應擴大到「所有具備租賃關係的屋主」。
優先購買權不是不能類推適用違章建築嗎
早期實務與部分學說的觀點，但目前的司法實務（特別是最高法院的見解）已經產生了重大轉變。
針對「違章建築（無保存登記建物）能否主張土地法第 104 條優先購買權」，關鍵在於區分「權利主體」與「規範目的」：
1. 轉變的核心：從「所有權」到「事實上處分權」
過去認為優先購買權是法律規定的物權效力，應嚴格限制。但近年最高法院多個判決指出：
事實上處分權： 違章建築雖無法辦理登記取得「法律上的所有權」，但買受人仍享有「事實上處分權」。
不應區別對待： 如果法律只保障領有使用執照的建物，卻排除事實上處分權人，將導致大量建物與土地永久分離，違背「土地利用與所有權合一」的立法目的。
2. 為什麼可以適用（非單純類推，而是擴張解釋）
根據您提供的那段法律見解，法院認為不應「類推適用」的限制理由如下：
平等原則： 只要該建物在基地上有合法的租賃關係（無論是租地建屋或是事後形成租賃），不論建物是否合法登記，其「簡化法律關係」的需求是一樣的。
物權效力保障： 土地法第 104 條的立法初衷是「盡經濟上之效用」，若只因為建物是違章建築就排除優先購買權，該土地將永遠處於「地主與屋主不同人」的紛爭狀態。
3. 實務操作上的門檻
雖然實務上傾向允許違章建築屋主主張優先購買權，但仍須具備以下前提條件：
具備租賃關係： 這是最重要的一點。屋主必須與地主之間存在有效的租賃契約（包含意定租賃或民法第 425-1 條的法定租賃）。如果是「無權占有」的違章建築，絕對不能主張優先購買權。
建物具有經濟價值： 該建物必須是足以遮風避雨、有獨立經濟價值的房屋，而非臨時性的工寮或棚架。
結論
「不能類推適用」通常是指「完全沒有法律根據的占有」。但如果該違章建築屋主與地主之間確實存在租賃權，依照現行最高法院的見解（如最高法院 110 年度台上字第 2351 號民事判決意旨），是傾向准許其行使土地法第 104 條的優先購買權。
這並非單純的類推適用，而是對法條中「承租人」與「建物所有權人」內涵的目的性擴張解釋，以符合「地屋合一」的終極目的。
