土地法第104條與民法第426條之2的差別點
這兩條法律都規定了「基地優先購買權」，且其立法目的都在於促進「地屋合一」（使土地與其上的房屋歸屬於同一人）。然而，在法律效力、適用對象及適用範圍上，兩者存在顯著差異。
根據 2026 年現行法律實務及最高法院的最新見解（如最高法院 110 年度台上字第 2351 號判決），兩者的比較如下：
1. 法律性質與效力（最關鍵差異）
- 土地法第 104 條： 具有物權效力。如果地主違反此規定將土地賣給第三人並辦妥登記，承租人可以主張該買賣契約不得對抗自己，並要求地主以同樣條件賣給自己（白話說：可以直接請求塗銷他人登記，強制買回）[1]。
- 民法第 426 條之 2： 僅具債權效力。如果地主違反規定賣給他人並已完成登記，承租人原則上只能向地主請求損害賠償，除非第三人是惡意（知情），否則通常無法請求塗銷登記 [2]。
2. 適用對象的範圍
- 土地法第 104 條（範圍較廣）：
- 對象包括：地上權人、典權人、承租人。
- 擴張解釋： 根據最新的最高法院見解，此處的「承租人」不限於簽約租地建屋的人，也包含因法律規定產生的「法定租賃關係」（如民法第 425-1 條），且建物不限於合法登記建物，包含違章建築（事實上處分權人） [3]。
- 民法第 426 條之 2（文字較窄）：
- 法律明文僅限於「租用基地建築房屋」之契約關係。
3. 程序與期限
- 土地法第 104 條： 優先購買權人於接到出賣通知後，必須在 10 日內表示是否購買，否則視為放棄。
- 民法第 426 條之 2： 同樣規定在接到通知後 10 日內表示。
4. 法律適用的優先順位
- 土地法第 104 條為特別法： 在基地買賣的實務中，通常優先適用土地法第 104 條，因為它提供了較強的「物權效力」保障。當事人多會直接引用土地法來主張權利，以達到直接取得土地的目的。
綜合對照表
| 比較項目 | 土地法第 104 條 | 民法第 426 條之 2 |
|---|---|---|
| 法律效力 | 物權效力（可請求塗銷第三人登記） | 債權效力（原則上僅能求償） |
| 涵蓋權利人 | 地上權人、典權人、承租人 | 僅限基地承租人 |
| 建物限制 | 包含違章建築（事實上處分權） | 學說有爭議，實務漸趨放寬 |
| 租賃形式 | 包含意定租賃與法定租賃 | 文義上偏向意定「租地建屋」 |
| 回覆期限 | 10 日內 | 10 日內 |
總結建議：
如果您是屋主（承租人），當地主打算賣地時，應優先依據土地法第 104 條主張權利，因為其「物權效力」能讓您更有力地阻止地主將土地轉讓給他人，並確保您能直接取得土地所有權 [4]。
[1] 詳見 土地法第 104 條全文 及其關於不得對抗優先購買權人之規定。
[2] 參考 民法第 426 條之 2 規定。
[3] 參照 最高法院 110 年度台上字第 2351 號民事判決 關於擴大承租人定義之見解。
[4] 關於優先購買權之行使實務，可參考 內政部地政司優先購買權作業規定 相關指引。
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