老爸賣地尚未過戶就往生 兒子繼承注意須列報遺產 未收款列報債權
※本文觀點:
這篇財政部南區國稅局的公告，說明了「生前賣房、死前未過戶」在申報遺產稅時的特殊處理方式。以下是關鍵要點總結：
1. 課稅邏輯
雖然不動產已出售，但只要死亡時尚未辦妥移轉登記，法律上所有權仍屬於被繼承人，因此必須列入遺產。
2. 申報資產與負債的對銷機制
為了反映實際財務狀況，國稅局採「一增一減」的做法：
資產列報：依死亡時的「公告土地現值」或「房屋評定標準價格」列入遺產總額。
債務扣除：因被繼承人生前負有移轉產權給買方的義務，這項義務被視為「未償債務」，可按同額（公告現值/評定價值）從遺產總額中扣除。
3. 未收價款的處理
若合約中還有尚未收取的尾款或價金，這些屬於被繼承人的應收債權，必須按實際金額計入遺產總額。
實例試算（以 2026 年申報 2025 年遺產為例）
假設老王於 2025 年 12 月以 2 億元賣地，2025 年底過世時未過戶，且有 1.5 億元尾款未收：
| 項目 | 金額 | 說明 |
| 遺產：土地 | + 8,000 萬元 | 依 2025 年土地公告現值計價 |
| 扣除額：未償債務 | - 8,000 萬元 | 履行移轉登記之義務（與土地價值同額對銷） |
| 遺產：應收債權 | + 1 億 5,000 萬元 | 尚未收到的 1.5 億元售地尾款 |
| 最終計入遺產總額 | 1 億 5,000 萬元 | (土地 0.8億 - 債務 0.8億) + 債權 1.5億 |
適用法條依據
在法律實務與稅務申報上，主要適用以下法律條文與財政部函釋：
1. 遺產及贈與稅法（本法）
第 1 條（課徵範圍）： 凡經常中華民國境內居住之中華民國國民死亡時遺有財產者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，依本法規定，課徵遺產稅。
第 10 條（估價原則）： 遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準。土地以「公告土地現值」、房屋以「評定標準價格」為準。
第 17 條第 1 項第 9 款（未償債務）： 被繼承人死亡前，未償之債務，具有確實之證明者，應自遺產總額中扣除。
2. 財政部重要函釋（執行標準）
針對「生前出售不動產、死後未辦妥過戶」的具體處理，主要法源依據為以下函釋：
財政部 72 年 3 月 3 日台財稅第 31402 號函：
此函釋確立了「資產負債對銷」的原則。
不動產： 仍應列報為遺產（因所有權尚未移轉）。
未償債務： 被繼承人負有交付不動產並辦理移轉登記予買受人之義務，應以「該不動產之公告現值」同額列為未償債務扣除額。
應收債權： 尚未收取的價款，屬於被繼承人之債權，應按「實際剩餘價款」金額計入遺產。
3. 民法（法理基礎）
第 758 條： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
說明： 這就是為什麼即使契約已簽、錢已收，只要未完成地政事務所的登記，該不動產在法律上仍屬遺產。
第 1148 條： 繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。
說明： 繼承人繼承了「收受價金的權利（債權）」以及「過戶給買方的義務（債務）」。
在 辦理申報時，納稅義務人應備妥：
1.不動產買賣契約書（私契/公契）。
2.收受價款之證明（如銀行存摺影本、支票）。
3.土地及建物登記謄本。
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2026/01/15 23:59文/記者林耀文
被繼承人生前訂約出售不動產，未辦妥所有權移轉登記前死亡，該不動產應列報遺產，但可同額扣除未償債務，並將未收取的價款列報為債權。
老王去年底剛將台南一筆土地售出，尚未過戶即因病過世，老王的兒子小明繼承土地，卻擔心恐須繳納大筆遺產稅，趕緊向稅務人員洽詢，才安心按照稅法規定申報遺產與債權，也不致因漏報而遭國稅局罰款。
財政部南區國稅局表示，被繼承人生前訂約出售不動產，未辦妥所有權移轉登記前死亡，該不動產應列報遺產，但可同額扣除未償債務，並將未收取的價款列報為債權。
該局說明，遺產稅係以被繼承人死亡時所遺留之財產為課徵標的。被繼承人生前簽訂契約出售不動產，但死亡前還未辦妥所有權移轉登記，因該不動產仍在被繼承人名下，屬遺產範圍，應按死亡時之公告土地現值或房屋評定標準價格列入遺產總額，但被繼承人負有生前將不動產移轉登記予買方之義務，屬其應履行的債務。
因此，可按不動產價值同額列為未償債務，自遺產總額中扣除。至死亡前如有尚未收取的價款，屬被繼承人應收債權，亦應一併列計遺產。
稅務專家以老王案例說明，老王於114年12月初將其名下土地以2億元出售予某乙，但老王因病於114年12月底死亡前，尚未將土地所有權移轉登記予某乙，且尚有價款1億5,000萬元未收取，則土地應以老王死亡時(114年度)之土地公告現值8,000萬元列為遺產，並同額列報未償債務扣除額8,000萬元，另尚未收取之價款1億5,000萬元亦須一併申報債權計入遺產總額。
國稅局提醒，遺產稅納稅義務人應查明被繼承人死亡時遺留之財產及債務，以正確辦理遺產稅申報，以免因漏報遭到處罰。