「百億權利金定錨信義區：凱基人壽 101 億奪陸保廠 C 區，51% 溢價率為 2026 房市投下震撼彈」
※本文觀點:
原六張犁陸軍保養廠 C 區基地（位於臺北市信義區三興段二小段 428-5 地號等）的土地使用分區為住宅區。
土地使用分區：第三種住宅區（特）。
建蔽率：45%。
容積率：350%。
開發規範補充
容積調配機制：根據台北市政府修訂的細部計畫，該基地（住三特）可透過捐贈周邊道路用地等回饋方式，將容積率由原始住三強度提高至 350%。
整體開發要求：開發者須進行全街廓整體開發，且必須在鄰接道路境界線留設 5 公尺以上的人行步道。
基地開發要點
基地面積：調整後總面積約 1.5918 公頃（約 4,815 坪）。
管制要求：
須依都市計畫規定進行全街廓整體開發。
鄰接道路境界線需留設 5 公尺以上人行步道，並採無障礙環境設計。
基地內涉及嘉興整壓站（瓦斯管線）遷移事宜，須由得標人與瓦斯公司協商處理。
地理優勢：鄰近台北 101、捷運世貿站及臺北醫學大學附設醫院，生活與商業機能優越。
凱基人壽以 101 億元標下「原六張犁陸軍保養廠 C 區基地」地上權，溢價率高達 51%，成為台灣史上權利金總價第 3 高的地上權案。此高價標脫案與後續房市的關聯可從以下重點觀察：
1. 壽險資金對精華區價值的「定錨」效應
長期價值看好：在 2026 年房市整體預期「價跌量縮」或進入震盪整理期的背景下，大型壽險公司仍願意支付百億權利金，顯示市場對於台北市中心稀有、大規模素地的長期資產增值空間具備高度信心。
抗跌信心指標：壽險業以追求長期穩定投報率為主要考量（專家預估本案投報率約 3.5%）。在信義區精華地段出現高溢價標脫，對周邊房價具有支撐效果，減緩區域市場在空頭氛圍下的跌幅壓力。
2. 開發轉型：從「住宅」轉向「產業園區」
降低房市震盪衝擊：凱基人壽計畫將此基地打造為多功能園區（如大健康園區或企業總部），而非單純開發地上權住宅。這類商業與公益性結合的開發案能帶動周邊產業需求，與純住宅市場的景氣循環脫鉤，甚至引進高端就業人口，間接支撐周邊中古住宅的租售行情。
3. 與周邊房價的落差（價格替代效應）
地上權住宅潛在行情：若未來基地包含部分地上權住宅，依照市場慣例，其價格通常約為周邊建案的 7 折。
價格優勢：目前信義區中古大樓平均單價約 101 萬元（2025 年末數據），專家預估此基地若推出地上權住宅，單價可能落在 70 萬元級距，將對區域換屋族產生吸引力，但也可能對周邊高齡、機能重疊的中古屋產生價格競爭。
4. 2026 年房市大環境的警示
市場兩極化：此標案的高溢價反映出「強者恆強」的趨勢，資金集中於精華地區。然而，2026 年房市普遍被預期為空頭年度，整體市場可能面臨殺價取量（預期跌幅約 10%），此個案的高價雖提振信心，但難以扭轉全國性的景氣向下循環。
總結來說，此案的高價標脫象徵精華區土地的保值性，其開發計畫（如健康園區）將改變區域機能，短期內能穩定當地房價信心，但在 2026 年整體空頭氛圍下，更多是作為壽險資金避險與長期佈局的手段，而非房市全面反彈的訊號。
周邊房價未來 5 年（2026-2030）的影響分析如下：
1. 價格支撐與「補漲」效應（2026-2027年）
定錨作用：高達 51% 的溢價率向市場釋放了「精華區地價不跌」的強烈訊號。即便 2026 年房市處於震盪期，此案將成為區域房價的「地板價」指標，使周邊信義區、大安區交界處的中古屋主惜售心態增強，短期內房價具備高度抗跌性 。
補漲潛力：該基地周邊目前多為高齡中古大樓與公寓（單價約 90-110 萬），隨著百億開發案啟動，預期將帶動周邊老舊建物出現一波 5-10% 的補漲行情。
2. 產業轉型帶動「租金與剛需」上升（2027-2029年）
高薪就業人口移入：凱基人壽預計將此基地打造為商辦、大健康園區或企業總部。未來 3-5 年進入施工與招商期，將引入大量高階白領與醫護相關就業人口。
租賃市場噴發：緊鄰臺北醫學大學與吳興街商圈，新增的就業職位將直接拉抬周邊的租屋需求，租金收益率的提升將進一步支撐房價水位 。
3. 都市更新與環境溢價（2028-2030年）
都更速度加快：陸保廠 C 區的整體開發（含 5 公尺步道、景觀綠化）將大幅改善原本窳陋的環境。受此案激勵，周邊老舊公寓的都更整合意願將顯著提升，開發商進駐意願增加，預期 5 年內周邊將出現多個都更推案。
環境質變：從原本封閉的陸軍保養廠轉變為現代化園區，改善了原本吳興街一帶巷弄狹窄、機能老舊的形象，區域環境溢價將逐步體現。
4. 潛在風險與替代效應
地上權住宅的衝擊：若未來基地內包含地上權住宅產品，其價格預計為周邊市價的 6-7 折。這雖會吸引首購族，但也可能對周邊機能重疊、屋況較差的「平價中古屋」產生擠壓效應，導致該類產品價格漲幅受限。
綜合預測（未來 5 年趨勢）：
| 年度 | 影響重點 | 預期房價走勢 |
| 2026 | 標案定錨效應 | 價格持穩，抗跌性強 |
| 2027-2028 | 園區動工、都更熱潮 | 區域價格小幅緩升 (3-5%) |
| 2029-2030 | 產業成型、就業人口進駐 | 環境質變帶動整體補漲 (累計 10-15%) |
結論：
1.此案對周遭房價是長期利多。它不僅補足了該區缺乏大型現代化商辦設施的弱點，更透過壽險資金的長期持有，確保了區域開發的品質與穩定性。
2.預期未來開發完成後，整體園區的租金收入能達到約 3.5% 左右的總投資報酬率，才會認為這筆投資划算。
3.地上權住宅抑制平價中古屋的漲幅，都更整合意願提升，有望加速周邊老舊房屋都更。
史上第3高！凱基人壽「搶標」陸保廠C區地上權 砸101億擊退華固建設(本文出處請點擊)
2026/01/20 10:50文/記者朱語蕎
陸保廠現況。（國產署提供）
國產署於去年11月24日公告原六張犁陸軍保養廠C區基地設定地上權標案，19日開標結果標脫，權利金底價為新臺幣66億8,111萬餘元，由凱基人壽保險股份有限公司以權利金101億元得標，擊退出價78億的華固建設，溢價率高達151％，權利金創史上第3高。
國產署表示，本次招標設定地上權案存續期間70年，地租年息率3.5％，其中1％隨申報地價調整，2.5％不隨申報地價調整，地上權及地上建物得辦理一部讓與。以113年公告地價計算，年地租6,184萬餘元。本案如順利簽約，契約期間將為政府創造遠超過145億元。
國產署指出，因應國際經濟情勢，近期不動產市場投資人多抱持觀望態度，本次推出信義區精華區土地面積約4,815.20坪，為台北市少有之大面積國有土地，三面臨路、形狀方整並緊鄰景勤1號及2號公園，鄰近臺北醫學大學附設醫院及捷運台北101/世貿站，生活及商業機能優越，成功吸引壽險業及建設公司投標，決標權利金101億元，順利標脫，這也是凱基人壽保險股份有限公司(原中國人壽)繼2013年標得臺北學苑以來第2次得標。
近年受到不動產投資投報率門檻變動，保險業投資方向不斷改變，去年保險業的不動產投資最低投報率雖降低至2.545%，但土地及商用不動產的投資金額反而較前年減少，全年投資總額僅166億元，年減45.2%。而保險業的投資產品之中，土地及地上權交易金額為326億元，占比60%，但以土地為最大宗。依據法規，今年保險業不動產投資最低投報率為2.72%。
國產署進一步表示，公告招標設定地上權自2010年迄今共標脫215宗土地，標脫面積70.20公頃，2025年迄今已有3件壽險業投標地上權標的；地上權人興建產品類型除住宅外，尚有企業總部、旅館、商場及醫療院所等多元產業使用。
未來將持續篩選優質標的列標，本年度第1批標的預計於2月2日公告招標，屆時亦將推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。