海砂屋買賣糾紛賣方告仲介求償 法院打臉「這關鍵」全敗訴
※本文觀點:
這起新北市三重區的海砂屋訴訟案，具體展現了不動產交易中「瑕疵擔保責任」與「損害賠償原則」的法律實務。以下為本案敗訴的三大關鍵點：
1. 契約條文不符主張：缺乏「排除減價權」明文
屋主主張曾要求仲介在契約中加入「僅能解約、不得減價」的條件，但實際簽署的契約書第12條僅手寫標註「屋主不負瑕疵擔保」及「海砂屋可無條件解約」 。
法律認定： 法官認為「無條件解約」與「排除買方行使減少價金請求權」是兩回事。既然契約上沒有明確寫下「買方拋棄減少價金請求權」，且屋主已在契約上簽名，視同接受該條款，不能事後指責仲介漏傳達 。
2. 證人證詞矛盾且舉證不足
在訴訟過程中，屋主未能提出確鑿證據證明其曾對仲介下達「只能解約、不能減價」的明確指示。
證詞瑕疵： 雖然有房仲員工出庭試圖護航，但因前後說詞不一（先稱未提減價，後改口有約定），被法官認定為不可信。
關鍵證言： 另一名證人證實簽約當下雙方並未針對「是否減價」的細節進行討論，導致屋主主張的「特殊交易條件」因舉證不足而無法成立 。
3. 「損害填補原則」：屋主已獲前手520萬元補償
這是本案最致命的法律爭點。法官發現王姓屋主在向仲介求償前，已先針對同一房屋問題向前手屋主求償，並達成調解獲得 520萬元 賠償。
不得溢額獲利： 根據民法損害賠償的原則，目的是「填補受害人之實際損失」，而非讓受害人從中獲利（不當得利）。
裁決結果： 由於屋主從前手獲得的賠償金額（520萬）已超過其被買方減價的損失（413萬）及向仲介求償的金額（400萬），法官認定屋主的損害已獲得填補，不得再向仲介重覆求償 。
根據判決內容與法理推析，王姓屋主對房仲提起民事訴訟，主要是主張「委任契約的債務不履行」，核心法條為：
1. 民法第 544 條（受任人之賠償責任）
這是本案最主要的訴請法條。屋主主張與房仲之間存在「委任關係」，房仲在處理房屋仲介事務時，未盡到受任人之善良管理人注意義務。
屋主主張： 房仲未將「只能解約、不能減價」的關鍵交易條件轉達給買方，屬於處理委任事務有過失，導致屋主事後被買方扣減房價，產生損失。
條文內容： 「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
2. 民法第 227 條（不完全給付）
屋主亦會併同主張房仲提供的勞務（仲介服務）不符合債務本旨。
屋主主張： 房仲雖然完成了買賣契約的簽署，但在履行過程中漏掉了重要的條款磋商，構成「不完全給付」的債務不履行責任。
3. 不動產經紀業管理條例 第 26 條
在針對房仲公司的法律實務中，通常會援引此條例。
法院為何不採納？
即便屋主援引上述法條，法官最後判決敗訴的關鍵原因在於：
損害已不存在： 法官引用損害賠償的「損害填補原則」。既然屋主已經從前手拿到 520 萬元補償，填補了被買方減價 413 萬元的損失，法律上認定屋主已無「損害」可言，自然無法要求房仲賠償。
舉證不足： 屋主無法證明其與房仲之間有明確約定「必須傳達排除減價權」這項特別指令，因此不構成民法第 544 條的過失責任。
海砂屋買賣糾紛賣方告仲介求償 法院打臉「這關鍵」全敗訴(本文出處請點擊)
09:52 2026/01/21 房產網 簡銘柱
新北市三重區一棟氯離子超標的海砂屋，引發一場錯綜複雜的訴訟大戰！王姓屋主等4人出售房產後，因買方檢測出氯離子含量過高，遭法院判決減少價金413萬餘元。（示意圖、與本案無關／AI生成）
新北市三重區一棟氯離子超標的海砂屋，引發一場錯綜複雜的訴訟大戰！王姓屋主等4人出售房產後，因買方檢測出氯離子含量過高，遭法院判決減少價金413萬餘元。屋主憤而轉告房地產仲介公司，指控仲介未傳達「只能解約、不能減價」的關鍵交易條件，求償400萬元。然而新北地院審理後發現驚人真相，屋主早已從前屋主那裡拿到520萬元賠償，更關鍵的是契約手寫條款出現致命漏洞，判決屋主全數敗訴。可上訴。
判決指出，民國110年間，王姓屋主委託房仲出售三重區一處四層樓房產。屋主聲稱當初明確告知仲介，買方必須接受「若發現海砂屋僅能解約、不得要求減價」的條件，但仲介卻未向買家林姓男子轉達，導致簽約後買方檢測出氯離子含量超標，透過訴訟成功獲判減少價金。