【揭密央行報告：盼新青安「功成身退」，回歸理性自住市場】
※本文觀點:
央行在 2026 年初發布的季刊報告中，罕見地直言「新青安」貸款對房價與首購市場的影響，這反映出央行對於當前政策矛盾的擔憂。從央行總裁楊金龍的公開發言與報告內容來看，央行內心希望達成的理想結果主要包含以下三個面向：
1. 導引房市「軟著陸」，而非「失控飆漲」
央行的主要職責之一是金融穩定。央行在報告中指出，新青安在某種程度上「抵銷」了信用管制的成效。
央行希望： 房市能透過「第七波信用管制」等手段回歸理性，讓房價漲幅趨緩。
現實挑戰： 新青安提供的超優惠條件（40年期、5年寬限期）大幅降低了進場門檻，導致首購族「恐慌性進場」，反而推升了低總價產品的房價。
2. 「去投機化」：讓資源真正回到自住客手上
央行與政府近期加強查核新青安的人頭戶與轉租問題，這反映了央行希望將有限的金融資源精確投放。
央行希望： 房貸市場應以「自住」為主，而非「投資」。
目的： 透過取消「有房者」的寬限期（第七波管制重點），央行試圖過濾掉利用補貼進行資產配置的投資客，降低銀行的風險曝險。
3. 金融體系的防禦與風險控管
央行對於銀行法 72-2 條（不動產放款限額）的堅持，本質上是在防止房地產泡沫化。
央行希望： 銀行不要將過多資金過度集中在房地產（曝險過高），以免一旦房價反轉，會引發連鎖性的金融危機。
關鍵觀點： 央行指出新青安「改變了首購市場」，意思是這種政策讓原本買不起的人也進場了，這對金融體系來說是潛在的風險。
總結：央行的立場是什麼？
央行的立場始終是「穩定房市，打擊投機」。
雖然新青安是由行政院、財政部推動的「福利政策」，但央行作為貨幣主管機關，其職責是防止這些福利政策變成房價失控的燃料。因此，央行報告自揭新青安的副作用，實際上是在向各界（特別是其他行政部門）示警：如果福利政策與貨幣緊縮政策持續步調不一，最終可能導致房地產穩定機制失靈。
目前的趨勢顯示，央行希望 2026 年能成為房市的轉折點，透過利息補貼於 2026 年 7 月結束，配合嚴格的信用管制，讓市場重新回歸供需常態，而非由政策紅利支撐的虛假繁榮。
現實心態:
歷史數據告訴我們過去 5 年（2020-2024）： 全台房價指數漲幅約 50% ~ 60%，部分熱區（如新竹、台中）甚至翻倍。過去 10 年（2014-2024）： 累計漲幅約 50% ~ 100% 不等（視區域而定，南部基期低漲幅大）。這5年期間的房價漲幅嚇死人再加上通膨率短短4年實質上漲超過9.8%尤其是「外食費」與「房租」漲幅往往高於整體平均，這也是支撐房價上漲的關鍵因素之一。
央行直指新青安房貸讓原本買不起的人也進場了!沒錯；新青安貸款自 2023 年 8 月 1 日實施以來，放款金額呈現爆發式增長。2023 年（8月至12月）短短5個月撥貸金額即突破 1,850 億元，2024 年（全年）撥貸金額推估約 7,000 億至 8,000 億元，截至 2024 年 7 月底（實施屆滿一週年），累計撥貸金額已達 9,994 億元，戶數約 13 萬戶。
現實面的萬物齊漲造成惶恐才會勇敢追高房價不是嗎？當初的「雞蛋之亂」不就是起因禽流感衝擊+極端氣候影響產蛋率，加上國際黃豆、玉米價格飆漲，導致養雞成本大幅墊高，引發民眾恐慌性囤積，加上餐飲業需求回升，導致市面上「一蛋難求」，蛋價創下歷史新高。
「民以食為天，以居為安」人類生存最基本的兩大需求：「飽腹」與「安居」，當通膨與經濟成長並行時，當「食」的價格（雞蛋、外食）因為通膨回不去時，民眾會更直覺地認為「住」的價值也應該隨之提升。在台灣，「住」已不僅是避風港，更成了抵禦貨幣貶值的「金融防禦工事」。
社會底層的集體焦慮，造成越是上漲越要去搶，金價如此、股票如此、房地產更是如此…台灣沒有天然資源，豐富的原物料，一旦通膨、勢必牽動抗通膨的保值工具漲聲響起，只不過在上漲的過程中，政府一方面用福利政策來安民心，另又用加稅來抑制房價及剝削人民利益，最後房價沒跌到、稅收卻多了，通膨還是照漲，但硬買房的人負擔加重了!這就是房價上漲的來龍去脈!
「一邊打房、一邊救房市？」央行報告自揭：「新青安」提高房價 改變首購市場(本文出處請點擊)
2026/01/22 17:38文/記者朱語蕎
央行在最新一期季刊，以專文發表近年房市措施的政策效果。（資料照）
央行在最新一期季刊中，以專題形式評論2020年以來健全房市措施的政策效果，聚焦央行多波選擇性信貸、新青安貸款等，認為在多次信用管制下，房價有明顯下降。
央行新一期季刊以「評估2020年以來我國相關健全房市措施的政策效果」為主題，內文指出，在中央銀行多波選擇性信用下，分析2020年12月針對第三戶房貸、2021年9月針對特定地區第二戶房貸無寬限期，以及2023年6月進一步降低特定地區第二戶貸款成數上限等三波政策。
實證結果顯示，第一波政策使第三戶房貸成數降低約8.7個百分點、新增房貸金額下降21～22%，房屋購買價格與單價則分別下降6%及8%，有效抑制高槓桿借款。
第三波無寬限期政策透過提高還款壓力，使新增房貸金額下降4～5%，房屋購買單價大幅下降17%。但到了第五波信用管制政策，報告指出，政策確實對特定地區第二戶房貸產生了抑制效果，但影響程度不大，這可 反映出本波政策是在2021年9月已實施無寬限期管制的基礎上，進一步調降貸款成數上限，這讓政策所產生的邊際效果較小。
文章指出，整體而言，信用管制有效影響目標對象之借貸行為與購屋選擇，惟對整體房貸市場影響相對有限，主因受管制之第二戶以上房貸僅占市場約20%。
同時，統計也發現，即使不直接管制貸款成數，央行仍可透過要求無寬限期，以及銀行配合政策，自主對無寬限期之貸款調高利率方式，有效影響房屋貸款行為。
這個管制手段主要是透過改變借款人的還款壓力來發揮作用，在無寬限期的情況下，借款人必須從貸款初期就開始攤還本金，導致較高的每月還款負擔。這種還款壓力對投機性購屋者的影響特別明顯，因為他們往往同時持有多筆房貸。
而在2023年8月推出實施的新青安貸款，透過提高貸款額度至1,000萬元、延長年限至40年、提供優惠利率等措施，顯著增加受影響的借貸者之新增房貸金額，並大幅提高其購買房屋的價格，對整體房市具明顯刺激效果。
文章指出，新青安貸款對房貸市場產生了顯著影響，該方案不僅提高了第一戶房貸的借款人的貸款金額、增加 13.1%， 並大幅延長貸款年限、增加 46 個月，更 重要的是擴大了其購屋選擇範圍，包括提高購置房屋交易總價、增加 17.1%，與在都會區購屋的比例、增加 10.4 個百分點。且這個政策是針對名下無房者，通常會是第一戶房貸的借款人，預期對整體房貸市場產生 相當大的影響。
文章也建議，未來政策設計應兼顧金融穩定與住房可負擔性，並可考慮採用無寬限期等市場化工具，以及適度針對有房者新增第一戶房貸進行調控，以擴大政策影響範圍。