共有土地除了法律上的「分別共有」與「公同共有」外，依據使用現況與管理型態，常見的現況類型可分為以下五大類：
1. 潛規則型：分管契約土地
這是台灣最常見的共有土地現況。雖然法律上大家是按比例擁有整塊地（分別共有），但私下簽署了「分管契約」或有口頭約定。
現況： 共有人各自占用土地的特定部分（如：你用左邊、我用右邊），並各自在上面蓋房或耕作。
注意： 分管契約僅具債權效力，若共有人將持分賣給第三人，且該第三人不知情（非明知或可得而知），分管約定可能失效。
2. 歷史遺留型：祖產土地（公同共有）
多見於鄉間老厝、農地或家族祭祀公業土地。
現況： 因繼承人眾多（甚至多達上百人），且散居各地或失聯，導致無法取得全體同意進行分割，土地長期閒置、雜草叢生，或由少數親戚繼續居住。
問題： 產權極度複雜，常成為建商整合時最難處理的「釘子戶」來源。
3. 法令受限型：法定空地（私設通路）
如您先前法條提到的，這類土地雖是私有、共有，但其用途已被法律綁定。
現況： 建築基地內的防火巷、中庭、景觀綠地，或是供鄰里通行的「私設通路」（巷道）。
問題： 即便產權屬於私人，但因為具有法定空地性質，無法蓋房子，也無法任意分割、圍堵或單獨移轉。
4. 投資整合型：潛在開發地
在都市計畫區內，常見投資人購買部分持分，準備進行整併。
現況： 土地上可能有破舊平房或違章建築，由不同共有人或承租人使用。
運作： 投資者常利用《土地法》第 34 條之 1 的多數決門檻，強制處分整塊土地，以進行後續的建築開發。
5. 權利不全型：建物與土地所有權分離
這類共有地常見於早期的「地子地母」關係或佔用案例。
現況： 土地是多人共有，但上面的建築物僅屬於其中一人或甚至是第三人。
問題： 這種情況會導致「優先購買權」的爭議（民法第 426 條之 2 租賃關係），使得土地產權在買賣時極為麻煩。

共有土地處理的 「難度階梯」：

最容易處理：通常是第 4 類（投資整合型），因為有明確的利潤驅動和法條支持（34-1條），資金與專業介入最深。

最容易被忽視的風險：是第 1 類（分管契約型）。許多地主買地時看到現況有圍牆就安心了，殊不知那個圍牆可能沒有法律保障，一旦過戶就是糾紛的開始。

最需要法律專業介入：是第 2 類（祖產）與第 5 類（房地分離）。這兩類通常無法靠單純協商解決，必須透過訴訟（分割共有物、拆屋還地）或精密的共有物團隊來處理。