司法院釋字第349號『認共有物分割分管契約對受讓人繼續存在之判例違憲？』

司法院釋字第349號解釋，這段話主要講了三件事：
1. 過去的舊規定（太過僵硬）
以前最高法院有一個老判例（48 年台上字 1065 號），規定：
只要共有人之間簽了分管協議（例如：這塊地你用左邊、我用右邊），不論後來土地賣給誰，後手（新地主）都必須無條件遵守這個協議。
目的： 為了讓土地使用關係穩定，不要換了人就吵一次架。
2. 現在的修正：保護「不知情的新地主」（善意受讓人）
大法官認為舊判例有問題，因為：
不公平： 如果新地主在買地時，根本不知道原本的地主們有過私下約定（分管契約），且從外觀也看不出來，卻要他強行遵守，這會損害他的財產權（因為他買到的權利跟想像中不一樣）。
新原則： 如果新地主是「善意且不知情」（沒看到登記、也沒被告知、現場也看不出分管跡象），那麼原來的分管協議對他就沒有約束力。
結論： 舊判例被大法官宣告「在這個範圍內，以後不能再用了」。
3. 特別提到「法定空地」與「大樓（區分所有）」
大法官在文末特別點名了「法定空地」問題：
問題點： 現代公寓大樓的「法定空地」到底該大家一起用（共有共用），還是可以約定給一樓住戶專用（共有專用）？這種約定賣給別人後還有沒有效？
建議： 大法官當時認為這部分爭議很大，且涉及公共利益，不能只靠一般的民法觀念解決，所以特別交辦政府「要趕快立法規範」。
結果： 這也促成了後來《公寓大廈管理條例》的制定，明確規範了「約定專用」等相關法律程序。
總結這段話對您的影響：
如果您買了一塊土地持分：
若分管契約有去地政事務所「登記」： 您一定要遵守。
若沒登記，但您買的時候「知道」或「現場明顯有人在用」： 您還是要遵守。
若沒登記，且您完全「不知情」也「無從得知」： 您可以主張不受該契約拘束（這就是這段文字賦予您的權利）。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

#共有不動產買賣#0912-913923高仕陳總