持分土地賣不掉？別再只怪共有人！揭密「開發商視角」的 5 大估價關鍵

很多地主問我：「陳總，我的持分土地明明在市區，為什麼別人開的收購價這麼低？」

因為，土地價值不是只看坪數，魔鬼藏在細節裡！ 一般仲介只會算持分比例，高仕不動產是用「開發商」的眼光在幫您估價。

手中握有「持分土地」，卻像抱著一顆燙手山芋？ 想賣，共有人不同意；想用，又被親戚佔用。每年看著稅單嘆氣，卻不知道這筆資產其實有變現的機會。

我是 高仕不動產 陳總。在處理過無數件複雜的持分案件後，我發現很多地主最大的誤區，就是以為「只要便宜就會有人買」。

事實上，持分不動產要成交，必須跨越「人性」與「法規」兩大門檻。

今天這篇文章，我要用 30 年的實務經驗，為您拆解市場真相。

🛑 第一關：為什麼您的持分案件會「卡關」？

很多案件在一般仲介手上放了好幾年都賣不掉，通常是因為這 5 個隱形地雷：

1. 價格認知落差：持分是「不完整產權」，無法像完整房屋一樣向銀行貸款。若不接受市場折扣，只想賣市價，往往有行無市。

2. 佔用者的既得利益：住在裡面的親戚不用付房租，當然拼命阻擋出售。這需要專業法律程序來排除。

3. 情緒糾葛與祖產情結：有時候卡關的不是錢，是「一口氣」。上一代的恩怨，讓下一代寧願兩敗俱傷也不願簽字。

4. 濫用優先購買權：共有人口頭喊要買，實際上卻拿不出錢，用「優購權」來技術性拖延，嚇跑誠意買家。

5. 產權複雜難解：查封、繼承未辦、共有人失聯...一般人看到就躲，只有專業團隊懂如何解套。

🏗️ 第二關：專家是如何評估「土地價值」的？

常常有地主問我：「陳總，為什麼我的地在市區，估價卻不如預期？」 因為，高仕不動產是用「土地開發」的眼光在看您的地，而不只是看權狀。

只有「能蓋」、「能開發」的土地，才有真正的價值。

我們的精準估價 5 大濾網如下：

1. 土地使用分區 (Zoning)：是住商用地還是保護區？容積率多少？這決定了未來的「身價天花板」。

2. 面寬與路寬：面前道路夠寬嗎？能不能指定建築線？如果連工程車都進不去，就是死地一塊。

3. 整體基地規模：持分整合後，總面積是否達到「最小建築面積」？太小只能做畸零地，價值大打折扣。

4. 土地現況：地上有無未保存登記的建物？有無被宮廟或鄰地佔用？這些「排除佔用」的法律成本，我們都會自行吸收。

5. 地形與地質：地形方正還是三角畸零？這影響了建築規劃的坪效與難度。

📐 高仕不動產・持分土地定價公式

💰 成交價錢 (Price) ＝

1. 【土地價值】(Base Value)

   ◎底氣：地點、分區、容積率。（這是硬指標，決定天花板）

2. 【處理難易度】(Difficulty)

   ◎成本：共有人數多寡、有無佔用、是否需要訴訟。（越難搞，扣分越多）

3. 【時間長短】(Time Cost)

   ◎利息：整合需要 1 年還是 5 年？資金積壓的利息與機會成本必須扣除。

4. 【未來需求性】(Future Demand)

   ◎潛力：這塊地整合好之後，建商會不會搶著要？有沒有都更危老獎勵？（這是加分項）

5. 【景氣循環】(Economic Cycle)

   ◎時機：現在是升息還是降息？房市是多頭還是修正期？（這是加權指數）

一般持分地主只看得到第一個變數「價值」（市價），卻完全忽略後面四個變數（難易度、時間、未來性、景氣）。這正是為什麼他們會覺得「賣便宜了」，而我們覺得「風險很大」的原因。

不動產投資要『聖杯』，不缺錢、有閒的，可以自己花錢、花時間，打「分割共有物」，沒時間、嫌麻煩的、要變現的，就讓專業的賺!就好比…地主不一定都要當建商，有些選擇賣地、有些選擇合建的道理一樣!

＃持分土地#高仕陳總#0912-913923