答案揭曉！2025年全國買賣移轉棟數勉強守住26萬棟 寫下史上第三低
本文觀點:
2025年全國買賣移轉棟數26萬1308棟史上第3低，僅次於2016年的24.54萬棟，以及2001年的25.95萬棟。
我們來回憶2016年(民國105年)史上最低的房地產有什麼利空消息造成「價跌量縮」：
1.2016 年 1 月 1 日起正式實施房地合一實價課稅新制
2.房屋稅受豪宅稅、囤房稅等制度修正影響，持有成本明顯上升，衝擊持有者的持有意願。
3.各地方政府調升公告土地現值，進一步墊高房地產交易時的土地增值稅負擔。
4.當時國內經濟成長疲弱，影響民眾所得與購屋信心。
5.預期下跌心理濃厚，普遍預期房價會進一步緩跌，導致買賣雙方對價格認知差距拉大，交易量跌至歷史谷底（當年全國買賣移轉棟數創下新低）。
6.大量推案進入交屋潮，市場面臨潛在的超額供給壓力。
7.2016 年初的總統大選使市場在選前充滿不確定氛圍，買氣一度停滯。
8.2月發生的美濃強震（台南維冠大樓倒塌）及隨後政府公布的「土壤液化潛勢區圖」，引發民眾對建物結構安全與地質條件的高度疑慮，特定區域房市短期內受到嚴重打擊。
再看看2001年(民國90年)史上次低的房地產有什麼利空消息：
1.全球景氣衰退，台灣出現史上首次年度經濟成長率負成長（-1.65%），民眾所得停滯且失業率攀升。
2. 9 月發生的美國恐怖攻擊事件(911)引發全球金融市場劇烈震盪與恐慌，衝擊國內消費與投資信心。
3. 9 月納莉颱風重創北台灣，造成台北市大淹水及捷運系統癱瘓。此次天災導致許多原本具地段優勢的區域（如汐止、南港及信義區部分地段）房價因淹水疑慮而遭受重挫。
4.銀行體系積累了大量房地產逾期放款，金融體系為了去化壞帳，加速對不當抵押品的處置，增加市場賣壓。
5.2000 年首次政黨輪替後，府會關係緊張，加上 2001 年底適逢立委及縣市長選舉，政治版圖的爭奪與不確定性使買氣更加冷卻。
※從前2次的成交量新低來看
2001年主因是全球網路泡沫化引發全球景氣衰退台灣經濟成長率負成長（-1.65%），當時的房貸利率維持在6%以上，2001 年（民國 90 年）是台灣房地產歷史上的「至暗時刻」，市場氛圍極度悲觀與低迷。高利息配合低迷的景氣，讓民眾對購屋避之唯恐不及。2001 年的氛圍是「絕望」與「逃命」。 市場當時瀰漫著「房價只跌不漲」的悲觀預期，買方完全消失，建商不敢推案。這迫使政府在 2001 年底至 2002 年祭出「土增稅減半」與「數千億優惠房貸」等毀滅性（激進）的救市措施，才硬生生止住跌勢。
2016年的「利空」是政府主動干預的結果，在2014 至 2015 年間，台灣房價攀升至歷史高點，台北市的房價所得比（痛苦指數）居高不下，引發社會對「居住正義」的強烈渴望。在 2016 年之前，台灣房地產實施「稅地分離」，導致不動產交易的稅負遠低於實際獲利，吸引大量投資客頻繁買賣套利。政府為了將房市從「投機市場」轉型為「自住市場」，推出 房地合一稅，針對持有不到 2 年的交易課徵 45% 的重稅，目的是徹底切斷短線炒作的獲利空間。政府實施「房地合一稅」是為了推動實價課稅，使不動產交易能像一般所得一樣「賺多少、課多少」，以符合賦稅公平原則。但說穿了多課稅多墊高了房價成本，造成了2025年成交量史上第3低，房價卻是量縮價盤整。
2001年跟2016年跟2025年的量縮有何不同意義？
1. 2001 年：主因「全面崩盤」與「外部衝擊」
2001 年的量縮是市場徹底崩潰的結果。當時的市場氛圍極度悲觀，交易量創下歷史最低紀錄（約 25.9 萬棟）。
原因：網路泡沫破裂導致經濟負成長、失業率飆升、銀行逾放比過高帶來的法拍潮、加上納莉颱風等天災重創信心。
市場意義：房地產被視為「負資產」，是恐慌性拋售與買方完全消失的結果。量縮是市場底部、政府被迫強力救市（如土增稅減半）的前兆。
2. 2016 年：主因「政策調控」與「居住正義」
2016 年的量縮是政府主動調控的結果，目的是抑制過熱的投機市場並實現居住正義。當年交易量再次探底。
原因：房地合一稅 1.0 上路、公告地價與房屋稅基調升，大幅增加交易與持有成本，導致投資客全面退場，自住客進入觀望期。
市場意義：量縮是政策成功打擊投機的證明，市場由「投機」轉向「自住」的關鍵轉折點。房價從高點緩跌，並進入長達數年的盤整期。
3. 2025 年：主因「利率上升」與「複合性政策」
預期 2025 年的量縮（交易量預計創 9 年新低）是在經歷疫情後資金寬鬆帶來的房價大漲背景下發生的，是多重因素疊加導致的市場降溫。
原因：
利率上升：全球進入升息循環，房貸利率逼近 3%，購屋者負擔加重。
政策複合影響：政府持續的打炒房政策（如囤房稅 2.0、限貸令、平均地權條例限制預售屋換約）持續發酵。
經濟逆風：全球通膨、建築成本高漲、部分區域房價出現修正。
市場意義：量縮是市場在政策與成本壓力下的修正，目前呈現「價穩量縮」（部分地區已價跌）的格局。與 2001 年的崩盤不同，目前仍有自住剛需與「新青安」等政策支撐，市場尚未出現恐慌性拋售。
2001年跟2016年跟2025年的通膨跟營建成本差異有多大？
| 項目 | 2001年 (低迷期) | 2016年 (政策轉向期) | 2025年 (高成本壓力期) |
| CPI年增率 | -0.01% (通縮風險) | 1.4% (溫和) | 約 2.0% (高通膨壓力) |
| 營建成本 (每坪) | 5~7 萬元 | 9~12 萬元 | 18~25 萬元以上 |
| 主要成本驅動力 | 產能過剩、需求窒息 | 穩定供需 | 缺工、碳費、綠色通膨 |
| 房價支撐力 | 極弱 (負資產時代) | 中等 (自住支撐) | 極強 (成本推動型房價) |
2001年（衰退谷底)、2016年（政策轉折）、2025年（高成本盤整）
★ 2001年是「想賣賣不掉」，2016年是「政策不讓漲」，而2025年則是「想降降不了」；2025年的高營建成本已成為房價最堅固的底部，這是與前兩次量縮最大的本質差異。
總結:三個年度的量縮2001年是沒市場；2016年是政策加稅；2025年是「成本支撐」造成「價量背離」。
#房地產老行家#0912-913923高仕不動產陳總
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2026/01/26 08:23
2025年全國買賣移轉棟數揭曉、全年僅26萬1308棟。（記者徐義平攝）
〔記者徐義平／台北報導〕2025年全國買賣移轉棟數揭曉、全年僅26萬1308棟，相較2024年、1年減少近8.92萬棟，年減幅高達25.45%，更寫下1991年有統計、35年以來第3低記錄，僅次於2016年的24.54萬棟，以及2001年的25.95萬棟。
再觀察2025年繼承、贈與、拍賣等移轉棟數，分別約7.83萬棟、5.27萬棟、3228棟，其中繼承移轉棟數創35年統計以來新高、拍賣移轉棟數則創2003年有統計以來新低。