【陳總房產觀點】變價分割是台「沒有倒車檔的火車」，別以為流標就沒事！

變價分割「沒有回頭路」，一定要賣掉為止

客戶（林先生）： 陳總啊，我看那塊地已經流標兩次了，接下來再流標應該就沒人要了吧？我聽隔壁老王說，法拍賣不掉，法院最後就會「撤回」，把案子關掉。那我是不是只要撐著不買，等到法院結案，這塊地就還是我們大家的，什麼事都沒發生過？

陳總： （嚴肅搖頭）林先生，您千萬不能有這種鴕鳥心態。隔壁老王說的是欠錢的法拍，但您這個是「變價分割」，完全是兩碼子事！

客戶： 蛤？哪裡不一樣？不都是法院在賣？

陳總： 差太多了！如果是欠錢，債主覺得賣不掉拿不到錢，確實可能放棄。 但是，「變價分割」的判決只有一個目的：把「土地」變成「錢」。這張判決書是「終局」的命令。只要東西沒賣掉，這個共有關係就沒解決，法院的任務就沒完成。

客戶： 可是如果真的都沒人買怎麼辦？

陳總： 這就是最可怕的地方。在變價分割的實務上，就算這次程序上因為無人應買而暫時停下來，任何一個想分錢的共有人，隨時都可以拿著那張判決書，要求法院「再來一次」！ 換句話說，這就像一台沒有倒車檔的火車，一旦啟動了，就一定要開到終點（賣掉）為止。不能因為沒人買就說「算了，不分割了」。

客戶： 意思是...這張判決書是跟著這塊地一輩子的？

陳總： 沒錯。除非你們「全體共有人」突然大和解，大家說好不賣了，一起去撤回執行（這機率太低了）。否則，只要有一個人（比如那個原告）堅持要錢，這塊地就會一直掛在法拍市場上，一拍、二拍、三拍...甚至降到白菜價，直到有人買走為止。

客戶： （驚恐）那...那不就慘了？萬一最後跌到剩下一點點錢被人撿走...

陳總： 是的，這就是我要提醒您的風險。您不能賭它「賣不掉」，您要假設它「一定會賣掉」。 既然「變價分割」是不可逆的單行道，您現在只有兩條路選：

自己買（承受）： 在價格跌到您覺得划算的時候，出手把它買下來，保住祖產。

找人買： 積極幫忙找買家，把價格衝高，讓大家分多一點錢。

客戶： 我懂了...原來不能裝死。

陳總： 對，裝死沒用。這塊地遲早要換主人的。與其讓外人低價撿便宜，不如您現在趕快回去算算口袋有多少錢，準備在適當的時候行使「優先承買權」或是直接「承受」，這才是面對這張「不死判決」的正確方法。

陳總觀點：
判決的絕對性：

變價分割判決具有形成力與執行力。其目的是消滅共有關係。

與金錢債權不同，金錢債權可能因為查無財產而發債權憑證結案；變價分割的標的物就在那裡，法院必須將其變現。

程序上的「視為撤回」vs 實體上的「義務未了」：

雖然在《強制執行法》第95條若是三個月無人應買可能會程序上結案，但因為判決效力仍在，債權人（原告）隔天就可以重新聲請執行。

所以實務上，我們都會告訴客戶：「這是不會停的，直到拍定為止。」

戰略調整：

客戶不能採取「拖延戰術」。

必須採取「價格戰術」（何時進場承受）或「防守戰術」（行使優先承買權）。

《強制執行法》第95條規定的狀況（三個月沒人買，視為撤回）。 這裡在法界實務上有兩派做法，這也是為什麼會有爭議的原因：

1.嚴格執行派（適用第95條）： 很多法院（如民事執行處）還是會照著法條走。如果到了特別變賣程序（第四輪）還是沒人買，法院會下公文說「視為撤回」，然後把案子結掉（退還執行費）。

但注意： 這裡的「撤回」只是「程序的關閉」，不是「判決的失效」。隔天共有人馬上可以拿著判決書重新聲請，然後價格重新鑑定（通常會更低）。所以實際上還是「沒回頭路」。

2.目的解釋派（無限減價直到賣掉）： 目前很多實務專家的看法。 因為變價分割的目的是「消滅共有關係」，如果適用第95條讓它結案，共有關係就還在，判決目的沒達成。 所以有些法院或實務見解認為，變價分割不應該受「拍賣次數限制」，應該打破第95條的限制，一直減價（打八折、再打八折...）直到賣掉為止。

#變價分割 #持分土地 #房地產知識 #法拍屋 #共有物分割 #優先承買權

#高仕不動產陳總#0912-913923高仕陳總