「全美大樓 4.1 億定錨：2025-2026 台北東區商圈復甦與轉型深度解析」
※本文觀點:
以下是針對該物件資料的精確解析：
正確地址：台北市大安區忠孝東路四段 174、176 號 1 樓（位於「全美大樓」）。
成交細節：總價 4.1 億元，建物移轉總面積約 110.21 坪，換算平均單價約 372 萬元/坪。
建物組成：
主建物：合計約 94.92 坪。
樓層分層：主要為一樓店面、平台及騎樓。
屋齡：建築完成於民國 67 年（1978 年），目前約 48 年。
買方背景：據市場資訊與內政部實價登錄顯示，買家為醫美連鎖集團（如愛爾麗或相關體系），採法人名義購入。
地目價值：土地分區屬「第四種商業區」，具有極高的改建價值與容積效益。
此處緊鄰捷運忠孝敦化站 3 號出口，是東區醫美核心聚落的頂級區段。相比先前市場傳聞的 15 號，這筆 176 號的交易因坪數更大、總價更高，確實更符合「2025 年北市第二大店面交易」的規模。
根據這份實價登錄細節，這筆交易有幾個關鍵的房市指標意義：
單價極具競爭力：總價 4.1 億元買下 110.21 坪，換算平均單價約 372 萬元。以正忠孝東路一樓店面而言，這個單價相較於過去動輒 600-800 萬的巔峰期，對醫美業者來說是極佳的「置產甜蜜點」。
高坪效配置：主建物佔比高達 86.12%，且包含大面積的一樓空間（主建物約 94 坪），這對於需要門面展示與大量診間的醫美旗艦店來說，空間利用率非常理想。
土地價值極高：兩筆土地（仁愛段二小段 568、568-1 地號）合計移轉約 13.85 坪，且屬第四種商業區。換算土地單價約 2,960 萬元/坪，顯示買家除了經營效益，更看重其長期的改建價值。
醫美聚落效應：該地點緊鄰捷運忠孝敦化站 3 號出口，後方即是著名的醫美戰區，購入此處具有強大的廣告招牌效益。
這筆交易確認了東區商圈在 2025-2026 年 的復甦邏輯：大面積店面不再由快時尚支撐，而是由高毛利的醫美產業透過「自買自用」來接手定錨。
價格精細拆分（估算）
由於該物件包含1樓店面、騎樓及平台，若參考周邊行情進行單價拆解：
一樓實際店面：扣除騎樓與公共設施後，核心店面價值預估每坪突破 450-500 萬元。
廣告價值溢價：此處位處捷運忠孝敦化站出口旁，擁有極大的外牆廣告面。在東區，單純外牆月租金可達 20-50 萬元，換算回資產價值，這筆 4.1 億中有相當比例是買下該點位的「品牌曝光權」。
租售比與投報率分析
預估租金：該路段一樓大面寬店面行情約每坪 8,000 至 12,000 元。若以 110 坪估算，月租金行情約在 90 萬至 110 萬元 之間。
租金投報率：以 4.1 億元總價推算，投報率約在 2.6% 至 3.2%。
策略意義：對醫美龍頭業者而言，2.6% 以上的投報率高於銀行貸款利率，且能省下每月百萬租金支出，「轉租為買」能有效將租金轉為資產本金，具備極高財務效益。
4.1 億交易案對房市的後續影響
這筆 2025 年北市第 2 大的店面交易案，對東區房市具有三層指標意義：
定錨效應，支撐房價：醫美業者以 4.1 億元 現金掃貨，顯示高資產買方對東區長線價值的認可。這類「自用型」買盤不僅消化了市場上的高總價庫存，也為東區店面價格設下了強力的支撐地板。
產業聚落更加穩固：忠孝東路四段已從過去的「服飾戰區」轉型為「醫美一條街」。由於醫美產業裝潢投入高、儀器搬遷不易，業者購置店面意願高，這種「買店固樁」的行為將減少店面空置率，使商圈更趨穩定。
轉租為買的示範效應：面對通膨與租金回漲，現金流充沛的醫美、精品或連鎖餐飲業者，可能加速從「承租方」轉為「持有方」，進一步推升精華區段的交易熱度。
「全美大樓 4.1 億定錨：2025-2026 台北東區商圈復甦與轉型深度解析」
醫美業者砸4.1億掃東區店面 創2025年北市第2大店面交易案(本文出處請點擊)
2026/01/28 13:21
北市東區屋齡已達48年的「全美大樓」1樓店面，被醫美業者砸4.1億元買下。（翻攝自Google Map）
〔記者徐義平／台北報導〕醫美搶進東區店面，根據台北市實價網最新發布，2025年8月，法人盈智生技砸4.1億元買進台北市忠孝東路四段上店面、為去年北市店面交易案中總價第二高，僅次於上市建商興富發將「松江1號院」店面以4.19億元賣給法人越好國際。
房產業者指出，該店面坐落在屋齡已達48年的「全美大樓」1樓，鄰近明曜百貨，建物面積約110.21坪，拆算每坪單價約372.02萬元，根據地籍資料，法人買家地址設在新北市三重的一家皮膚科診所。
東區店面 自用進場點
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，雖然零售店面受到電商、大型商業設施帶來的結構性改變，但體驗型的消費需求仍無法被取代，尤其重視獨立、私密空間的醫療、醫美設施在超高齡社會的重要性與日益俱增，甚至去年年底韓國醫美退稅走進歷史，帶動本土機構跨區投資、找點，擴大布局的需求有增加的趨勢。而本案近鄰神旺飯店重建案，未來環境、商機、價格條件都會徹底翻盤，對於自用、置產客來說，現在就是好的進場點。