產業板塊位移：科技業「東移」南港趨勢分析
※本文觀點:
最新數據顯示，內湖科技園區（內科）的辦公市場確實正面臨挑戰。根據 2025 年第 4 季國泰辦公室租金指數，該區的空置率仍處於相對高檔。與此同時，南港科技園區 展現出強勁的去化動能，空置率單季大幅下滑，成為該季改善幅度最顯著的區域。
以下是該報告揭示的關鍵趨勢：
內科神話鬆動： 長期以來，內科是科技大廠與企業總部的首選，但因發展趨於飽和且交通問題難解，加上新供給持續釋出，導致空置率在高檔徘徊。
南港異軍突起： 受惠於「東區門戶計畫」與交通樞紐優勢，南港成為企業總部位移的新寵。南港商辦單季空置率的改善幅度居全市之冠，顯示企業對該區高品質新商辦的需求旺盛。
租金與供給壓力： 未來幾年台北市商辦市場將迎來大規模供給潮，預計總釋出量將高於內科過去 30 年的需求量，這將使內科等成熟區域面臨更大的租金壓力與競爭。
AI 產業鏈近期確實出現明顯的「脫內科入南港」趨勢，這不僅影響了空置率，更反映在兩區的租金與進駐策略上：
1. 領頭羊的遷徙：AI 雙雄與大廠動向
輝達（NVIDIA）： 已確認將台灣分公司從內科搬遷至南港的潤泰玉成辦公大樓（租約 10 年，租金總額達 29 億元）。此外，NVIDIA 的台灣總部有望落腳士林科學園區（北士科）。
超微（AMD）： 與 Intel、華碩 等公司同樣選擇紮根南港科技聚落，看中其五鐵共構的交通便利性。
產業分流效應： 目前呈現「金融保險匯聚信義區、科技業落腳南港、生技業選址內科」的態勢。
2. 租金與成本分析
根據 2025 年第 4 季 的市場趨勢與國泰指數數據：
南港區： 因新商辦供給品質高，開價持續上漲。A 級辦公室平均月租金已來到每坪 NT$2,500 - NT$3,000 區間，部分指標大樓甚至更高。
內科園區： 雖然空置率維持在高檔（約 7% 以上），但租金仍相對穩定，西湖段精華區月租約在每坪 NT$1,200 - NT$2,000 之間。
策略差異： 跨國科技龍頭偏好南港的新型頂級 A 辦以符合 ESG 與招募人才需求；中小型科技與生技公司則轉向購買內科億級商辦，使內科出現「租不如買」的在地交易熱潮。
3. 未來供給挑戰
台北市未來 4 年的新商辦供給量預計將超過內科過去 30 年的需求總量，這將迫使內科舊有廠辦必須進行更新或調降租金以維持競爭力。
內湖：空置率高檔徘徊，面臨巨大供給壓力
空置率數據： 根據仲量聯行及世邦魏理仕等顧問公司數據，雖然內科西湖段在 2025 年第 4 季 空置率略有下降至 4.9%，但文德段（9.0%）和舊宗段（12.4%）仍維持在相對高檔。
原因分析： 內科長期存在的交通擁塞問題未解，加上未來幾年台北市區將有大量新商辦供給釋出（預計未來 4 年的釋出量高於內科過去 30 年的需求總和），使得租戶有更多選擇，導致內科面臨租金下修的潛在壓力。
南港：去化動能強勁，科技大廠新寵
空置率下滑： 南港區因地理位置優越（五鐵共構）、新落成商辦符合 ESG 標準，吸引了大量企業總部進駐，空置率大幅改善。
指標企業進駐： NVIDIA（輝達）已將台灣分公司搬遷至南港的「潤泰玉成辦公大樓」，超微（AMD）等科技巨頭也相繼落腳此區，形成新的科技產業聚落。
總結來說，內科與南港的商辦市場正處於「板塊位移」的關鍵時期。科技業從內科外移至南港的趨勢，導致兩區市場表現兩極化，進而重塑了台北市的產業地圖。
內科神話破滅？大咖轉向「這地區」 Q4數據揭新趨勢(本文出處請點擊)
2026/01/29 20:33文/記者張瀞勻
根據2025年第4季國泰辦公室租金指數，內湖科技園區空置率仍維持在相對高檔。(圖/資料照)
內湖科技園區長年被視為科技業與企業總部進駐首選，但最新數據顯示，這套「內科神話」正出現鬆動跡象。根據2025年第4季國泰辦公室租金指數，內湖科技園區空置率仍維持在相對高檔，反觀南港科技園區空置率單季大幅下滑，成為各區中改善幅度最大區域。
觀察最新國泰房地產季報，從整體市場來看，台北市A級辦公室第4季租金開價維持在每坪3,518元，季變動幅度僅0.20%，議價率約10.28%，整體價格結構仍偏穩定；不過空置率降至6.47%，單季下滑1.21個百分點，反映核心商業區的去化狀況已有改善。相較之下，台北市B級辦公室租金開價為每坪2,094元，議價率10.24%，空置率4.43%，與上一季變化不大，市場仍處於盤整狀態。
科技園區表現則呈現明顯分歧。內湖科技園區租金開價每坪1,526元，議價率達14.62%，空置率仍維持在9.55%；反觀南港科技園區租金開價每坪2,130元，議價率15.25%，空置率降至9.20%，單季大幅下降2.00個百分點，為各區中改善幅度最大，顯示企業對新世代辦公環境與產業聚落的偏好逐漸浮現。
國泰辦公室租金指數指出，相較上一季，開價及議價率部分，各地區皆維持穩定；空置率部分，南港園區大幅下降，台北A辦微幅下降，其他地區維持穩定。觀察數據這也反映需求回流已率先出現在具產業聚落優勢與產品條件較新的區域。
進一步觀察台北市A級辦公室各主要路段，價格回溫以敦北民生路段最為明顯。第4季敦北民生路段租金開價微幅上漲1.24%至每坪3,029元，議價率微幅擴大1.03個百分點，空置率則大幅下降2.71個百分點，信義計畫區租金開價維持在每坪4,240元，議價率10.42%，空置率小幅下降1.77個百分點至8.46%，仍為企業總部與國際企業青睞的核心區段。
其餘成熟商圈表現相對穩定。仁愛敦南、民生建國、南京松江與忠孝東路等路段租金開價與議價率變動不大，其中民生建國路段議價率微幅縮小1.01個百分點，忠孝襄陽議價率僅2.74%，空置率約3%，接近滿租水位，顯示供給有限、市場結構相對穩定。
整體來看，第4季辦公市場呈現「租金不動、空置微降」趨勢，企業在選址策略上轉趨務實，優先回流至交通便利、產品條件佳的A級辦公室，以及南港等具產業聚落優勢的新興科技園區。
