「汰弱留強元年！建商逆勢加價標下爛尾樓，看好2027房市止跌回溫的提前佈局。」
※本文觀點:
這筆備受矚目的法拍案位於台北市大安區樂業街118巷，名為「大安文樺」。該案在 2026 年 2 月 4 日進行第三次拍賣，最終由偉祥建設（負責人為嘉潤建設總經理賴俊賢）以 3 億 7,999 萬 9,999 元得標。
相較於三拍底價約 3.5 億元，該建商加價約 2,711 萬元搶下。雖然建物目前鋼筋外露且有滲水問題，但建商的盤算主要在於以下三點：
1. 取得稀有的精華區「入場券」
大安區土地釋出極少，該案基地面積約 130.07坪，雖然基地不大，但位處蛋黃區。對於建商而言，透過法拍取得土地與既有建照，是跨足大安區最快速且相對低價的途徑。
2. 精算後仍具利潤空間
實際上，以每坪 292 萬 標下大安區土地，簡直是「腰斬價」。目前大安區即便是在巷弄內的危老素地，行情也在 500~600 萬 之間。這高達 200 萬/坪的土地價差，就是建商敢加價搶標的最核心算盤，用土地價差攤掉高漲的營建費用。
3. 既有建照與開發彈性
該案已蓋至 3 樓，建商得標後可評估既有結構安全性，決定是「接手續建」或「打掉重建」。若結構無虞，可節省開發初期的申請時間；若拆除重建，則能以自身品牌（如嘉潤建設）重新定位為精品住宅，扭轉爛尾樓形象。
可延續舊建照?
可以續用，但必須辦理起造人變更，且需注意建築期限。
建商在拍下這類爛尾樓時，針對建照的法律與實務處理如下：
1. 舊建照可以變更起造人續用
根據台北市建管規定，施工中的建築物經法院拍定後，拍定人可憑法院核發的「權利移轉證明書」，直接向建管處申請變更起造人為自己。
優點：不需重新跑漫長的都審與環評流程，能大幅縮短開發週期。
文件：即便拿不到原建商手上的建照正本，拍定人仍可憑法院證明文件申請補發並同時辦理變更。
2. 建築期限的「續命」機制
您擔心的到期問題，實務上有兩種解法：
法定展延：依《建築法》，施工中若因故未能完工，得申請展期一年，並以一次為限。
政策性寬限：台北市政府近年因應缺工缺料與疫情，曾多次公告自動增加建築期限（例如 114 年 8 月曾公告延長 2 年）。這類政策通常適用於「領有建照且在有效期限內」的案子，對於承接爛尾樓的建商來說是重要的緩衝。
3. 若「砍掉重練」才需重新申請
雖然可以續用舊建照，但若偉祥建設評估現有 1-3 樓的結構（如鋼筋外露、滲水）過於糟糕，決定全部拆除重建，那就必須廢棄原建照，重新申請新執照。
重新申請的代價：必須符合「最新」的容積獎勵、耐震法規與日照權規定，可能會導致可蓋坪數縮減。
4. 關鍵風險：承接「債之債」
續用舊建照最大的挑戰在於承接原有的施工責任。新起造人必須負責處理前任建商留下的鄰損爭議、未結清的工程款或是結構安全鑑定。這也是為何該建商會找旗下具備專業營造背景的團隊來執行，以精準控制修繕成本。
後續營建費用要再花多少?
「爛尾續建」案的成本，不能單純套用一般的營建單價，因為它涉及了「損壞修復」、「結構補強」以及「物價翻倍」三大變數。
「大安文樺」目前進度僅到 3 樓，以該地段預定興建的地上 6層、地下 2 層鋼筋混凝土（RC）建築來看，後續營建成本的精算如下：
1. 補強與清潔成本（前置作業）
由於該案停工多時，鋼筋裸露鏽蝕且有滲水紀錄，建商在續建前必須進行：
除鏽與植筋補強：預估每坪增加約 1~2 萬元。
滲水修繕與結構鑑定：確保現有 1-3 樓結構可承載後續樓層。
2. 剩餘工程的營建單價
目前台北市 RC 構造的住宅大樓，平均營建單價已從幾年前的 18-20 萬，飆升至 25-28 萬元（含公設精裝、水電）。
該案已蓋 3 層，剩下約 3 層樓以及內外部裝修。
考慮到規模較小（基地僅 130.07 坪），缺乏規模經濟效益，單價會偏高。
3. 換算每坪須再投入的金額
以目前市況與個案特殊性，我們將成本拆解如下：
| 項目 | 計算金額 | 備註 |
| 1. 拍賣取得成本 | 3.8 億元 | 2026/02/03 三拍成交價 |
| 2. 續建營建費用 | 約 1.14 億元 | 408.3 坪 × 28萬/坪 (含結構補強+小型基地溢價) |
| 3. 管銷、利息與稅費 | 約 0.38 億元 | 以取得成本+營建費之 7~8% 估算 |
| 總開發成本 (1+2+3) | 約 5.32 億元 | 此為建商的損益平衡底線 |
4. 總投入成本試算（損益平衡點）
推估可售坪數：假設總面積 408.3 坪中，扣除地下室車位權屬面積（假設 60-80 坪），實際房屋可售坪數約為 330 - 350 坪。
5.32億÷340坪＝156.4萬/坪(損益平衡單價)
建商加價 2,700 萬的「獲利空間」只能從以下「純營建與銷售面」擠出來：
避開「建照大塞車」與新法規：2026 年起的建築法規（如日照權新制、耐震標準提升）更為嚴苛。沿用舊建照（民國 106 年取得）可以規避掉後來增加的法規成本與空間限制。
土地單價的絕對優勢：
該案土地單價約 292 萬元/坪（3.8 億 ÷ 130 坪）。
對比大安區目前素地動輒 500-800 萬元 的行情，即便加上 1 億多的營建與結構修復成本，總取得成本（土地+建物）換算土地單價仍僅約 400 多萬元，這才是建商最大的獲利護城河。
變更設計的靈活性：建商在不更動主體結構（柱位、樓地板外緣）的前提下，可以向台北市建管處申請「第二次變更設計」。
操作手法：將原本的大坪數改為更多間的小坪數，雖然總容積不變，但「小坪數」的成交單價通常比「大坪數」高出 10-15%，這就是建商從舊建照中挖出的利潤。
陳總總結觀點【建商如何盤算】：
省下土地開發時間：直接進場接手，1-2 年內即可完工換現。
吃下土地價差：以三拍低價取得土地，抵銷營建成本的飆漲。
總價策略：在大安區絕版地段，推出「低總價」精品小宅，在房市盤整期快速去化。
簡單來說，這是一場「低價取得資產 + 快速加工變現」的財務戰。
資金斷鏈釀悲劇！建商倒閉潮延燒北市精華區，「大安文樺」將一拍
三拍加價2700萬買下大安區滲水爛尾樓 這家建商盤算的是什麼？(本文出處請點擊)
2026/02/04 18:54文/記者張瀞勻
北市大安區的預售案「大安文樺」進入三拍後拍定。(圖/取自台灣金服網站)
台北市大安區建案「大安文樺」去年底流入法拍市場，過去一、二拍皆因底價過高而流標，4日執行三拍，最終由建商偉祥建設以總價約3.78億餘元得標，單筆加價約2,700萬元得標！該案一拍底價為5.49億元，歷經2次流標後，三拍底價降至3.51億元，據了解，該建案目前施工至地上3樓已停工，仍須後續完工與整建作業。
根據拍賣公告指出，「大安文樺」地下樓層有結構及施工瑕疵，地下2樓出現滲水問題，地下1樓則有鋼筋外露與漏水情形，地上1~3樓仍堆置大量建材，整體施工進度明顯停滯，後續接手方需自行評估追加施工費用與工程完整性，成為此次法拍的重要考量因素，根據法拍記錄，「大安文樺」去年年底進行第一次拍賣，底價5億4,975萬元流標，今年1月再度二拍，底價打八折至4億3,980萬元，仍無人投標，本次三拍底價降至3億5,184萬元，最終由偉祥建設以3億7,899萬餘元得標。
「大安文樺」坐落台北市大安區樂業街118巷內，規劃地上6樓、地下2樓，合計18戶住宅產品，主力為2~4房格局，公設比約40.9%，但目前仍處於未完工狀態，根據實價登錄，該案已揭露的2筆交易總價約為2,625~2,650萬元，單價約在每坪108~109萬元。
針對本次脫標情況，寬頻房訊發言人徐華辰表示，該建案位於北市精華區，周邊機能完整，換算每坪得標單價約為92.85萬元，低於目前周邊預售案行情，過去同區段的「全坤御峰」在2024年實價成交最高達146萬元，但尚需自行完成後續施工，因此前兩次拍賣未吸引投標人，使得三拍底價跌至相對低點，此次雖有建商出手，但僅收到1封標單，反映市場仍處於觀望階段。
針對該建案遭遇的工程停擺與法拍過程，高群開發發布聲明指出，施工廠商因交通事故導致一名84歲老婦人傷重不治，相關單位隨後勒令停工至今，導致建案流入法拍市場。