買地就能拆屋？小心踢到鐵板！最高法院：符合「這條件」，新地主不得趕人

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※判例剖析:

這段法律見解主要是在處理「房子（地上物）與土地所有權人不同人」，且「土地被轉賣給新地主」時，房子主人到底能不能繼續住，以及要不要付錢的問題。

這在法律實務上常見於違章建築或未辦保存登記建物買賣的情形。

1. 原則：房子買家跟原地主之間沒問題
如果您跟原地主買了房子（取得事實上處分權），雖然可能沒辦法辦理產權登記，但因為您們之間有簽約（債權關係），您可以合法使用這塊土地。至於要不要付租金，就看您們當初合約怎麼寫（有償或無償）。

2. 衝突：土地賣給「新地主」後，您就危險了
法律規定：「合約只對簽約的人有效」。 當原地主把土地賣給「新地主」（第三人）時，新地主並沒有跟您簽約。原則上，新地主不需要承認您跟前地主的舊合約。

結果： 您會變成「無權占有」，新地主有權趕您走、叫您拆屋還地。

3. 例外：特殊情況下，新地主不能趕您走
法院為了公平正義，設下了一個「例外保護網」。如果符合以下嚴格條件，法院可能會禁止新地主趕人：

攸關公益： 拆掉這個房子會影響社會經濟或公共利益。

住很久了： 您已經長期居住使用這塊地。

新地主知情： 新地主買地時，明知（或應該要知道）上面有房子且有人在住，也知道您跟前地主有合約。

損害不大： 讓您繼續住，不會對新地主造成意想不到的巨大損失。

誠信原則： 如果新地主硬要拆屋，違反了「公平正義」或民法第 148 條的「誠信原則」（權利濫用禁止）。

結論： 在這種情況下，新地主雖然有土地所有權，但不能要求您拆屋還地。

4. 代價：雖然不用搬，但您要付錢
這點非常重要！雖然法院判您不用拆屋，但您跟新地主之間畢竟「沒有合約關係」。

不當得利： 您用了新地主的土地，獲得了利益（省下租金），導致新地主權益受損（無法使用土地）。

結果： 新地主可以根據「不當得利」的規定，要求您支付相當於租金的費用。這是為了保障新地主的財產權。

總結懶人包
這段話的邏輯是：

原則： 地主換人後，舊的房子主人通常會被視為「無權占有」，新地主可以趕人。

例外： 如果新地主買地時早就知道現況，且趕人明顯違反公平正義（權利濫用），新地主就不能趕人。

配套： 就算不能趕人，房子主人也不能白住，必須付錢（不當得利）給新地主作為補償。

這類土地（上有他人擁有事實上處分權之建物，且可能有無法拆屋還地風險）絕對屬於「高風險、高獲利」的特殊物件。

能不能夠買這類型土地？

能否購買，關鍵不在於「能不能」，而在於您的「進場價格」以及「處理能力」。

這類土地通常是法拍市場或特殊不動產交易中的常客。以下分析這類土地的投資邏輯與風險檢核點：

1. 為什麼有人敢買？（獲利點）
這類土地因為有佔用問題，通常屬於「不點交」或產權複雜物件，市價會被打折。

極低進場成本： 通常能以低於市價甚多的價格取得（例如市價的 5-6 折甚至更低）。

長期整合利益： 如果您能成功排除佔有（拆屋還地）或整合成功（讓屋主買地或您買屋），利潤極大。

被動收入保底： 就算暫時趕不走，依然有權請求「不當得利」（相當於租金）。這可以視為一種強制的收租投資。

2. 最大的地雷：民法第 148 條（誠信原則）
最可怕的一句是：「非不得以其行使所有權不符民法第 148 條... 即不得訴請占有人拆除...」

如果法院認定您買這塊地就是為了「損害他人」或「權利濫用」，判決不能拆屋，那這塊地的流動性會瞬間卡死。您會變成「收不到足以回本的微薄租金，且無法轉賣」的窘境。

3. 進場前的「保命檢核表」
如果考慮入手，必須先評估以下幾點，來判斷法院引用「誠信原則」的機率高不高：

地上物狀況：

是殘破不堪的老屋？還是堅固且有居住事實的房子？（越殘破，法院越可能判拆）。

屋主是否為經濟弱勢？（若是弱勢且長期居住，法院保護意願較高）。

購買動機與行為：

購買前是否「明知」此狀況？（判決文中提到「明知或可得而知」是關鍵）。

是否在購買後有進行協商？還是買完立刻提告拆屋？（缺乏協商過程容易被視為權利濫用）。

土地使用效益：

拆除地上物後，土地是否有重大開發利益？（如果拆了一個老違建，能促進都市更新或蓋大樓，法院會傾向認為拆除符合「社會經濟利益」，對您有利）。

4. 實務操作建議
如果您決定要買，通常這類投資客的SOP是：

算好投報率： 假設最壞情況「永遠拆不掉」，只收租金（通常是申報地價的年息 5%-10% 計算不當得利），這個投報率能接受嗎？

存證信函與談判： 取得權利後，先發函要求給付不當得利，並釋出善意協商（買賣或租賃）。這是為了累積將來訴訟時「我有誠意解決，非惡意炒作」的證據。

訴訟策略： 提告時通常會並列聲明「拆屋還地」以及「給付不當得利」。就算拆不掉，至少要拿到法院認證的租金債權。

結論： 這不是一般自住客能碰的物件，這是給懂法律、有閒錢、且有時間耗的專業投資人的遊戲。如果您有把握在法庭上攻破「權利濫用」的抗辯，或者進場價格低到光收租金都划算，那這就是一筆好生意。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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裁判字號：
最高法院 112 年度台上字第 1546 號 判決
案由摘要：
請求拆屋還地等
裁判日期：
民國 113 年 07 月 10 日
裁判要旨：
按就地上物有事實上處分權之人，對於原讓與該地上物之土地所有人，得基於該讓與之債權債務關係，合法占有土地，並視該債之關係為有償或無償，判斷占有人有無支付對價之義務。而因除法律有特別規定外，債之關係僅在特定當事人間發生效力，故受讓土地所有權之第三人，原則上不受該債權契約之拘束，占有人即因此失其合法占有土地之權源，不得以其與讓與人間之債權契約，對於該第三人主張有權占有。惟以占有使用土地為標的所訂立債權契約之目的，倘攸關社會經濟或公共利益，且該占有人已繼續長期占有使用原讓與人所交付之土地，如該第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且限制其所有權之一部行使無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則，非不得以其行使所有權不符民法第 148 條規定為由，限制其權利之行使，即不得訴請占有人拆除或遷讓地上物並返還土地。又占有人與受讓土地所有權之第三人間，究無任何法律關係，卻因而可使用土地而受利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制而受損害，第三人自非不得依不當得利法律關係，請求占有人返還不當得利，以平衡保障其受憲法保障之財產權。

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相關法條 3
民法 第 148、179、767 條（110.01.20）