往後的房地產趨勢:量會縮、但房價卻是跌不了…為什麼？

2026 年房市的「新常態」

過去的經濟學教我們「量縮價跌」（沒人買就要降價），但在台灣的房地產市場，這個邏輯正在失靈。為什麼？因為現在的市場結構已經發生了根本性的質變。

這裡有四個關鍵的底層邏輯，支撐著這個「怪現狀」，這裡有深度的論述：

1. 閉鎖效應：屋主「捨不得賣」
這是目前市場量縮的主因。

低利舊約 vs. 高利新約： 許多屋主早期的房貸利率極低（可能在 1.3%~1.5%），若現在賣掉換屋，新房貸利率可能跳升到 2.3%~2.5% 甚至更高。

重稅閉鎖： 房地合一稅 2.0 的重稅期（5年內），讓短期持有的屋主若無獲利空間，寧可「放著」也不願「賠售」。

結果： 中古屋市場供給量大減。沒人賣，買方選擇少，成交量自然縮，但價格因為「物以稀為貴」而撐住。

2. 建商的成本底線：麵粉貴，麵包不可能便宜
這解釋了為什麼新屋價格跌不下來。

綠色通膨： 2025-2026 年碳費開徵，水泥、鋼筋等高碳排建材成本大增。

缺工常態化： 營建業缺工導致工資翻倍，這不是景氣循環，這是人口結構問題，回不去了。

土地稀缺： 都會區素地難求，建商取得土地成本極高，若降價銷售等於自殺。建商寧可「慢慢賣」也不願「賤價賣」。

3. 持有者口袋深：沒有「斷頭潮」
要房價大跌，通常需要有「恐慌性拋售」。但現在：

籌碼穩定： 經過幾波信用管制，投資客的槓桿都被控管得很好。現在持有的多半是置產族或自住客，他們的資金實力強，禁得起升息或空租。

以租代售： 既然賣不到心中的高價，房租又在漲，屋主轉念一想：「不如先租人賺租金，等行情好再賣。」這進一步減少了市場上的賣壓。

4. 預期心理：現金是垃圾，房子是資產
這點是我一直強調的觀念。在通膨焦慮下，民眾普遍認為「錢放銀行會變薄」。 即便現在買氣冷，大家心裡還是認為「長期房價會漲」。這種心理支撐了價格的下檔，讓買方即使想殺價，也殺不動太深，因為屋主心態很硬。

許多人期待「量縮」會帶來「價跌」，但 2026 年的市場可能會讓你失望了。 為什麼買氣變冷，價格卻依然堅挺？陳總為您解析支撐房價的四大護身符：

1.賣方惜售（鎖碼）： 舊房貸利率太香，重稅閉鎖期未過，屋主寧可出租也不願賠售。

2.成本不可逆（通膨）： 碳費上路、工料雙漲，建商成本底線墊高，降價空間已被封死。

3.籌碼安定（口袋深）： 現今屋主多為長線置產，沒有急殺斷頭的資金壓力。

4.資產保值（信仰）： 通膨時代，房子仍是資金唯一的避風港。

結論： 量的萎縮，是因為買賣雙方在「價格認知」上拉鋸，而不是因為房子沒價值。 對於想買房的人來說，與其期待崩盤，不如在「量縮」的時刻，利用議價空間去挑選那些具備稀缺性的優質物件。