購買私有歷史建築、紀念建築、古蹟、等應稅及免稅規定

依據現行《文化資產保存法》第 100 條之規定，該條款確實提供了針對私有文化資產在繼承時的租稅優惠，主要目的是為了鼓勵民間參與文化資產的保存與維護。

以下為整理該條款的適用重點與細節：

1. 法源依據與核心規定
根據《文化資產保存法》第 100 條：

「私有歷史建築、紀念建築、古蹟、考古遺址及其所定著之土地，因繼承而移轉者，免徵遺產稅。」

這意味著，若遺產標的物具備上述法定文化資產身分，在申報遺產稅時，該部分的價值不計入遺產總額，直接免徵。

2. 適用範圍與要件
要享有此免稅優惠，必須符合以下條件：

資產類別： 必須是經政府主管機關（如文化局）依法指定或登錄的：

歷史建築

紀念建築

古蹟

考古遺址

包含土地： 優惠範圍不僅限於建物本身，也包含該建物或遺址「所定著之土地」。這對於房地產價值而言相當關鍵，因為土地價值通常遠高於建物。

私有屬性： 必須是私人擁有的產權。

3. 實務申報注意事項
雖然法律規定免徵，但在實務操作上（向國稅局申報遺產稅時），繼承人通常需要檢附以下文件來證明其免稅資格：

主管機關證明文件： 需檢附文化主管機關核發的證明，確認該不動產確實屬於經指定或登錄的文化資產。

土地分區證明或謄本： 證明土地為該文化資產之定著土地。

4. 權利與義務的平衡
享有免稅優惠的同時，繼承人（所有權人）也負有管理維護的義務。

依同法相關規定，私有古蹟、歷史建築等之所有人、使用人或管理人，應依主管機關核定之計畫進行管理維護。

若未善盡管理維護責任，導致文化資產滅失或減損價值，主管機關可能會介入（例如代為修復並求償，或依相關罰則處理），這是在享受稅務優惠時需一併考量的持有成本。

以下為私有文化資產（古蹟、歷史建築等）在繼承以外的其他稅負負擔：

1. 持有期間：享有全免優惠（最新修法）
這部分是對所有權人最有利的。根據 2023 年（民國 112 年）11 月修正的《文化資產保存法》第 99 條，優惠幅度已從過去的減半擴大為全免。

房屋稅： 全免。

地價稅： 全免。

適用對象： 私有古蹟、考古遺址、歷史建築、紀念建築及其所定著之土地。

注意： 若是「聚落建築群、史蹟、文化景觀」，則通常僅減徵 50%。

2. 移轉期間：買賣或贈與（非繼承）的稅負陷阱
這是最需要注意的地方。若您將該資產進行「買賣」或「生前贈與」（而非繼承），原則上是需要課稅的，除非符合特定土地分區條件。

A. 土地增值稅 
原則： 需課徵。

文資法並未直接規定私有古蹟移轉時免徵土增稅。若該土地在都市計畫分區中仍屬於「住宅區」或「商業區」，僅是地上有古蹟，移轉時仍需繳納土增稅。

例外（免徵）：

捐贈給政府： 免徵。

屬於「公共設施保留地」： 若該土地在都市計畫中已被劃定為「古蹟保存用地」（屬於公共設施保留地的一種），依《都市計畫法》第 42 條及土地稅法規定，在移轉時可免徵土地增值稅。

專業提示：交易前務必調閱「土地使用分區證明書」，確認是否為「古蹟保存用地」。

B. 贈與稅 
原則： 需課徵。

《文資法》第 100 條僅明定「因繼承而移轉者」免徵遺產稅，並未提及「贈與」。因此，若屋主在生前將古蹟贈與給子女，原則上需繳納贈與稅。

例外：

同樣的，若該土地屬於「公共設施保留地」（如古蹟保存用地），依《都市計畫法》第 50-1 條規定，贈與給直系血親時可免徵贈與稅。

C. 契稅 
原則： 需課徵。

買賣移轉建物所有權時，買方需繳納契稅。文資法中無針對私有買賣免徵契稅的規定。

D. 房地合一稅 
原則： 需課徵。

若該房產適用舊制（2016年前取得），需申報財產交易所得。

若適用新制（房地合一 2.0），出售獲利需課稅。

例外：

若土地被認定為「公共設施保留地」，依房地合一稅法規，土地交易所得免稅（但建物部分可能仍需計算，需視個案認定）。

稅目	稅負狀態	關鍵條件/備註
房屋稅	✅ 全免	依文資法第 99 條（持有期間）。
地價稅	✅ 全免	依文資法第 99 條（持有期間）。
遺產稅	✅ 全免	依文資法第 100 條（繼承移轉）。
贈與稅	⚠️ 原則課稅	生前贈與需繳稅。除非土地為「公共設施保留地」。
土地增值稅	⚠️ 原則課稅	一般買賣需繳稅。除非土地為「公共設施保留地」。
房地合一稅	⚠️ 原則課稅	有獲利需繳稅。除非土地為「公共設施保留地」。

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