「股價淨值比的博弈：為何寶佳認定中工是『遍地黃金』的價值陷阱？」
陳總觀點:
近期市場最熱的話題，莫過於寶佳機構（林陳海父子）大舉插旗老牌營造廠——中華工程（中工，2515）。外行人看的是經營權大戰的熱鬧，但在我們做房地產的人眼裡，這其實是一場教科書等級的「資產價值重估」戰役。
為什麼寶佳敢在大家都看淡營造股的時候大舉進場？說穿了，他們看懂了財報裡沒寫出來的秘密。
一、拆解帳面上的假象：被低估的「歷史成本」
中工的股價長期在 10~12 元徘徊，但財報上的每股淨值卻高達 14.5 元左右。這意味著市場長期用「7折」的價格在賣這家公司的資產。
更關鍵的是，財報上的淨值往往是依照早年取得土地的「歷史成本」入帳。中工手握大量早年低價取得的工業區土地（如土城 AI 智慧園區），經過這幾年台商回流、工業地產狂飆，這些土地的「真實市價」早已翻了好幾倍，但這些增值並沒有完全反映在股價上。這就是標準的「資產隱含價值」。
二、打破「價值陷阱」：從死錢變活水
過去市場認為中工是「價值陷阱」，因為營造業毛利低、開發回收期長（如陶朱隱園），資金積壓嚴重。
但寶佳這種「超級地主」的思維不同。他們進場不是為了被套牢，而是扮演「催化劑」。只要透過股權優勢，推動公司加速處分資產、活化土地庫存，原本沉澱在帳上的「死錢」就會瞬間變成巨大的現金流。這不是投機，這是「深度價值投資」。
三、股價淨值比的「回歸工程」
這是一場精算的博弈。寶佳在股價淨值比0.7 倍時進場，賭的就是市場終究會「認錯」，讓股價回歸到 1 倍甚至更高。
光是這個「估值修復」的過程，就有 30%~40% 的潛在獲利空間，這還沒算上未來土地開發後的真實利潤。
結論
這場戰役給我們的啟示很簡單：外行人看股價漲跌，內行人（像寶佳）看的是土地庫存的真實含金量。
這不只是炒股，這是用股票市場的規則，在做最傳統、也最暴利的土地開發生意。
—— 30年房地產實務專家 陳總
| 比較項目 | 中華工程 (2515) | 一般營建績優股 | 陳總點評 |
| 股價位階 | 13~16 元 (長期低檔) | 30~50 元以上 | 地板價，進場門檻低 |
| 每股淨值 | 約 14.5 元 | 20~30 元 | 中工股價與淨值相當，甚至折價 |
| 股價淨值比 (P/B) | 約 0.9~1.0 倍 | 1.5~2.0 倍 | 明顯低估，補漲空間大 |
| 土地成本 | 極低 (歷史成本) | 市價取得 | 中工早年取得的工業地，現在是天價 |
| 核心資產 |
土城 AI 智慧園區 (總銷 500 億以上) |
一般住宅案 | 土城園區是「金雞母」，租金收益驚人 |
| 寶佳佈局 | 敵意併購 (搶經營權) | 純財務投資 | 寶佳看上的是「資產處分」後的暴利 |
【圖解】中工 (2515) 的股價 vs. 真實價值階梯
| 價值層次 | 金額 (估計) | 陳總解讀 |
| 第三階：潛在真實價值 (NAV) | 25 ~ 30 元↑ |
【寶佳的目標】 加計土城 AI 園區、民生社區都更案增值後的「真價值」。 |
| ↑ 巨大的獲利空間 | (這段落差就是寶佳眼中的肥肉) | |
| 第二階：帳面淨值 | 約 14.5 元 |
【被低估的底價】 財報上的數字，僅反映早年低廉的土地成本。 |
| 第一階：過去長期股價 | 10 ~ 12 元 |
【寶佳進場點】 市場長期看不懂，給予「破盤價」 (P/B < 0.8)。 |
「現金流與財務槓桿」的終極對決
這就是標準的「以戰逼和」或「以本傷人」。寶佳現金流充沛（零質押），而中工公司派卻有資金壓力（高質押）。
這就像兩個人打架，一個人（寶佳）穿著鋼鐵盔甲且現金滿手，另一個人（公司派）雖然武功高強（擁有好資產），但身上有舊傷（高槓桿）且手裡沒兵器（持股低）。
這也是為什麼寶佳這次顯得如此有恃無恐的原因。
不忍了！寶佳旗下華建加碼1%股份 中工質疑：辭任董事即買股？(本文出處請點擊)
2026/02/13 15:06文/記者朱語蕎
中工經營權之爭持續延燒。圖為中工董事長周志明。（記者朱語蕎攝）
寶佳集團旗下大華建設12日公告再取得中華工程股份有限公司股份達1% ，大華建設自去年11月21日起至今年2月初，透過集中市場交易增持中華工程股份逾2,638萬股，累計自去年4月8日至今，已取得2.7億股，使持股比率提升至16.6%。
寶佳自去年11月開始大量收購股份，更曾明確表示出「收購股份目的是併購」，寶佳透過包含包含堡新投資、林家宏、和築投資、佳峻投資、源通投資、毅新投資、吳佩娟等，截至今年最新持股比率已提升至16.6%。
而中工在去年12月宣布讓出董事會席次，由寶佳集團派任的鄭斯聰擔任法人董事，市場解讀為中工釋出善意，但鄭斯聰在今年1月23日請辭，任職不到2個月，此次再次大手筆收購，引發各界關注。
對於寶佳集團持續買進本公司股票之投資行為，中工發言人程安慈表示，中工一向予以尊重，惟其派駐本公司之法人董事代表甫於近期請辭，在法律上之內部人責任尚未完全解除之際，隨即又公告取得更多股份；針對此種時機點極為敏感之交易舉措，深感不解與遺憾。
中工嚴正重申，依據《證券交易法》相關規範，上市櫃公司之董事（含法人代表）即便辭任，在法律定義之一定期間內，仍受「內部人」之規範與限制。本公司呼籲特定股東在進行交易時，應嚴格遵守法律紅線，切勿利用曾參與董事會運作所獲悉之內部資訊進行交易，以免觸法。