打破1.5倍容積天花板！內政部擬祭「都更紅利」新制 捐贈社宅換「外掛獎勵」助攻青年安居
※本文觀點:
【2026年3月1日 台北訊】
為加速全台老舊建物重建效率並同步解決青年居住壓力，內政部國土管理署近期研議修訂「都市更新建築容積獎勵辦法」，擬打破現行基準容積 1.5 倍的獎勵上限限制。未來民間或公辦都更案若能額外提供「社會住宅」、「青年成家住宅」或「婚育友善空間」，該部分所獲之容積獎勵將採「外掛式」計算，不計入原有的 1.5 倍天花板內，形同為都更案注入無上限的容積利多。
一、政策亮點：空間換空間，創造三方共贏
國土署指出，過去都更案常受限於 1.5 倍的獎勵上限，導致地主分回坪數不足、建商無利可圖，整合進度牛步化。新制的核心邏輯在於：
- 地主利多：增加的容積總量可稀釋重建成本，提高「一坪換一坪」的成功率。
- 青年利多：透過建商捐贈的實體空間，政府可在市中心黃金地段獲得更多「政策型住宅」，提供青年低於市價的租售選擇。
- 建商利多：打破上限後，開發商可透過「增額容積」擴大建築規模，並享有更快速的行政審查流程。
二、精準回饋：社會住宅成為都更「必修課」
根據最新的修正草案說明，此項紅利並非無條件發放。開發案必須配合國家「百萬租屋家庭支持計畫」，優先申請社會住宅獎勵容積。
- 公辦都更：應優先回饋政策性住房，並爭取最高額度的容積外掛。
- 民間都更：若能配合提供一定比例之社宅，地方政府可視需求加碼獎勵係數，讓容積上限具備因地制宜的彈性。
三、防炒作配套：公益轉型避免房價飆升
針對外界擔心容積放寬恐引發房價炒作，國土署強調，額外獎勵的容積必須用於「實體捐贈」或「公共設施」，並配合限價或特定的招租機制。這不僅能洗刷都更被貼上「炒房工具」的標籤，更讓都市更新轉型為具備公益性質的城市再造。
結語
此項法案預計在近期完成最終評估並發布施行。國土署表示，希望透過「容積不設限」的誘因，鼓勵民間力量投入社會住宅的供給，讓都更不再只是地主與建商的財富博弈，而是青年族群成家的實質助攻。
政策重點解析
突破上限限制：現行《都市更新條例》規定獎勵後容積不得超過基準容積的 1.5 倍。新方案研議在提供具體公共回饋（如社會住宅）的前提下，讓容積獎勵進一步往上外掛，不計入原有的 1.5 倍上限內。
助攻青年成家：政府計畫透過此制度，在容積提升的同時，要求開發商將一定比例的空間轉換為政策型住宅（青年優惠宅），並以低於市價的租金或售價提供給年輕族群。
防套利機制：為了避免容積放寬導致房價炒作，相關計畫擬搭配限價措施，確保增加的樓地板面積確實回饋於公益用途，防止建商或地主過度套利。
適用對象擴大：除了公辦都更外，民間自辦都更若能配合政府居住政策，也有機會適用此項「不設限」紅利，預計將大幅提升老舊建物參與都更的意願。
容積獎勵現況對比
| 項目 | 現行制度 | 未來擬定方向 |
|---|---|---|
| 獎勵上限 | 基準容積之 1.5 倍 | 捐贈社宅部分不計入 1.5 倍天花板 |
| 回饋義務 | 多以代金或公益設施為主 | 強調社會住宅、青年宅等實體回饋 |
| 主要目的 | 環境改善、防災重建 | 兼顧居住正義與青年安居 |
以下為您分析這項政策對建商與原住戶的實質利多：
1. 對「原住戶」的利多：提高一坪換一坪的機率
在現行 1.5 倍的限制下，許多老舊公寓（特別是高建蔽率的地區）因為容積獎勵不夠分，導致住戶參與都更後，分回來的室內面積變小，甚至要補錢。
- 打破天花板的價值： 當容積可以外掛到 1.6 倍甚至更高時，雖然有一部分要給政府做政策住宅，但「總量」變大了。
- 稀釋建築成本： 透過增加的容積，建商更有機會提供「室內一坪換一坪」的條件給原住戶，大大降低了地主參與都更的阻力。
2. 對「建商」的利多：解決土地成本與去化風險
- 攤提營造成本： 建築成本（如電梯、挖地基、公共設施）是固定的。如果同樣的地基可以蓋更多樓層，單坪的平均建築成本就會下降。
- 政府背書的「保證去化」： 建商最怕房子蓋好賣不掉。若多出來的坪數是直接轉給政府作為政策性住宅，建商不僅省下了這部分面積的代銷費用、廣告費，還能快速結案回收資金。
- 品牌溢價與形象： 參與含有「青年住宅」的都更案，建商容易獲得政府行政上的快速審查（特快車通道），且對品牌形象有正面助益。
3. 對「整體建案」的財務助攻
我們可以將這種機制看作一種「實物抵付」：
- 免除代金支付： 過去建商若要買額外容積（如容積移轉），需要支付高額現金。
- 以空間換取權利： 新制讓建商「以工代賑」，用「多蓋一點房子還給政府」來換取「蓋更高、更廣」的權利。對建商而言，這比直接掏出數億元現金去買容積，對現金流的壓力小得多。
潛在的挑戰與現實
雖然利多明顯，但仍有以下細節會影響建商參與意願：
- 管委會管理問題： 未來「政策型住宅」的住戶與一般住戶是否共用電梯、如何分攤管理費，常是建商與原住戶最擔心的爭點。
- 營建成本波動： 若營造成本持續暴漲，多蓋出的容積是否能覆蓋增加的造價，是精算的關鍵。
總結比較
| 利害關係人 | 核心獲利點 |
|---|---|
| 原住戶 | 增加分回坪數、降低補繳差額的可能，加速老屋改建。 |
| 建商 | 降低土地開發成本、減少資金積壓、行政審查加速。 |
| 青年/政府 | 獲得市中心的平價住房，不需要編列預算購地蓋房。 |
關鍵點：
這次修法對民間自辦的幫助最大，因為它給了建商一個「籌碼」。以前建商會跟地主說：「容積就這麼多，我沒辦法再多給你了」；現在建商可以說：「我們多給政府一點社宅，政府就會准我們蓋更高，這樣我就能多還你 5 坪」。
打破1.5倍天花板！容積獎勵將「不設限」 都更紅利助攻青年成家(本文出處請點擊)
2026/03/01 10:45文/記者張瀞勻
在高房價與少子化雙重壓力下，政府近期釋出都市更新新方向。(圖/資料照)
在高房價與少子化雙重壓力下，政府近期釋出都市更新新方向，行政院長卓榮泰於最新施政報告中指出，未來將加速推動以住戶為主體的都市更新，並放寬容積獎勵1.5倍的上限，翻轉過去逐項條件疊加的計算方式，若開發案願意捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，容積獎勵可加碼50%，讓都市更新所創造的開發利益，優先導入青年與育兒族群的居住支持，換言之，容積並非無條件給予，而是必須與青年住宅與婚育住宅供給機制相互連動。
國土署表示，容積屬於都市計畫所賦予的發展權，具有公共性，未來若在現行1.5倍基礎上再予放寬，其前提是必須提供實質社會住宅與婚育住宅，使新增量體回應國家住宅政策需求，而非單純擴大建築規模，中央住都中心及各縣市政府目前已透過都市更新取得將近4000戶社會住宅，顯示都更回饋機制已逐步成形。
此次政策主軸之一，在於鎖定真首購與年輕家庭，未來可規劃青年優惠宅與婚育宅，強調以實際居住需求為核心，透過明確資格條件與轉售機制設計，避免住宅淪為投資炒作工具，使政策資源真正落在初入市場的家庭手中，透過在市場住宅與社會住宅之間建立一種優惠住宅選項，讓新婚與育兒家庭在高房價環境下，多一條可租、可購且相對可負擔的居住路徑。
以近期甫上路的婚育宅制度為例，只要為結婚登記2年內的新婚家庭，租金補貼可直接加碼50%；每多生1胎再加碼補貼50%，加碼次數無上限，但補貼總額不得超過實際租約金額，在申請資格方面，婚育族群每人每月平均所得標準由最低生活費3倍放寬至3.5倍，擴大適用範圍，藉此營造婚育友善環境，降低成家初期的居住壓力。
未來若容積獎勵1.5倍放寬措施正式上路，青年與婚育住宅將可透過都更回饋機制同步增加供給量，使都市更新不僅改善老舊建物與居住安全，也成為支持真首購與育兒家庭的重要政策工具，在資格設定與回饋比例明確之下，新增容積與住宅供給之間的連動機制，將成為後續推動與市場觀察的關鍵。