〈論土地設有「地上權」之遺產價值評估：以 1,000 萬元公告現值為例之減列實務〉
※遺產稅務解析
一、 前言：不動產遺產課稅之基本原則
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課稅基礎： 簡述遺產稅依《遺產及贈與稅法》第 10 條規定，土地以「公告土地現值」為準。
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實務觀察： 提出文章核心命題——為何相同公告現值的土地，在稅捐機關眼中卻有截然不同的「課稅價值」？引出「地上權」作為價值減項的關鍵地位。
二、 法理依據：地上權對土地價值的減列規定
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核心法條： 深入解析《遺產及贈與稅法施行細則》第 31 條。
土地設有地上權者，其遺產價值之估定，依土地公告現值減除地上權價值後之餘額為準。
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權利分立原則： 從法律觀點說明，土地所有權因設定地上權而受限（變為虛所有權），其使用、收益權已移轉至地上權人，故課稅價值應予扣除。
三、 實務試算：1,000 萬元土地之價值拆解
本段以具體數據呈現「減列 420 萬元」的計算邏輯：
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案例設定： 假設 A 土地公告現值 $1,000萬元，已設定長期地上權。
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地上權價值估算： 參考《遺產及贈與稅法施行細則》第 31 條，說明根據「賸餘年限」或「地租約定」之折算率。
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註：若剩餘年限超過 30 年或永久，地上權價值通常以土地價值之 42% ～60%計算（依個案函釋與地區慣例）。
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計算公式：
$$1,000萬 (總現值) - 420 萬 (地上權評定價值) = 580萬 (課稅遺產價值)
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稅賦差異對比： 若適用 10%遺產稅率，稅金差額即達 42 萬元。
四、 關鍵變數：影響減列比例的因素
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剩餘年限： 年限愈長，減列金額愈高。
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地租約定： 是否約定地租、地租是否偏離市價，將影響地上權價值的核定。
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地上權人身分：
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若地上權人為「第三人」：土地所有權價值確實減列。
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若地上權人為「繼承人」：需注意地上權本身亦為繼承人之遺產，應併同申報，避免漏報風險。
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五、 進階議題：持分土地與地上權之交織
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共有土地之特性： 在台灣實務中，許多土地為多人持分。若僅「部分持分」設有地上權，其價值應按持分比例拆分。
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實務挑戰： 分管協議與地上權設定之關聯性，對稅務核定之影響。
六、 結論與建議
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及早佈局： 強調地上權設定須於繼承發生前完成登記，切莫於「重病期間」緊急處理。
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專業評估： 建議諮詢具備實務經驗的不動產專業人士，針對地段、年限與地租進行精準精算，以達成最佳的資產傳承效果。
重要提醒:
1. 警惕「實質課稅原則」的紅線
根據《納稅者權利保護法》與稅捐稽徵法，若納稅義務人是在「高齡、重病、意識不清」或「繼承發生前夕」才匆忙設定地上權，且該設定缺乏合理的經濟目的（例如：設定後並無實際建築使用、地租流於形式），國稅局極可能依「實質課稅原則」否定該項減列，並追徵稅款甚至加處罰鍰。
2. 地上權人的身分佈局
若將地上權設定給「非繼承人」的第三人或法人公司，土地所有權的價值減列最為明確；若設定給「繼承人」，雖能降低土地遺產價值，但該繼承人名下的「地上權」本身亦會轉化為另一筆須申報的資產，規劃時應整體試算總稅負。
3. 建議操作策略
及早登記： 稅務規劃應在身體健康、資產配置階段即完成登記，而非事後補救。
文件完備： 確保地上權設定契約、地租給付紀錄及土地使用事實（如建物改良物）皆有跡可循。
省下一台賓士車！繼承土地多這步「現折 420 萬」(本文出處請點擊)
2026/02/26 18:33文/記者張瀞勻
同樣公告現值1,000萬元的土地，有人全額列入遺產課稅，有人卻能減列420萬元，關鍵就在土地是否設有「地上權」。（圖/資料照）
財政部臺北國稅局指出，繼承土地原則上以被繼承人死亡時的公告土地現值作為遺產稅計算基礎，但若土地已設定地上權，因使用權歸屬他人，依法可扣除地上權價額後再申報，實際課稅金額將明顯降低。
國稅局說明，依《遺產及贈與稅法》第10條第3項及施行細則第31條規定，地上權價額的估算方式，須視設定內容而定。若地上權「有年限且有約定年租」，則依設定年限與年租，並以被繼承人死亡時點所剩餘期間估定其價額；若未訂定年限，則以一年地租額的7倍計算地上權價值；另外，若未約定年租，則按申報地價年息4%估價。