土地登記規則第85條有關繼承人得於辦理繼承登記前,申請被繼承人所遺土地標示合併登記規定之解釋令

法規名稱: 土地登記規則第85條有關繼承人得於辦理繼承登記前,申請被繼承人所遺土地標示合併登記規定之解釋令
公發布日: 民國 102 年 06 月 19 日
發文字號: 內授中辦地字第1026651152號 令
法規體系: 地政
 

民法第一千一百四十七條第一千一百四十八條第一千一百五十一條規定,繼承,因被繼承人死亡而開始,繼承人自繼承開始時,承受被繼承人財產上之一切權利、義務,繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。又民法第七百五十九條規定,因繼承於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權,該條文所稱處分,乃指法律上使其物權發生變動之物權處分行為,不包括事實上之處分行為。標示合併登記,係指相同所有權人之多宗土地合併為一宗之標示變更登記,與標示分割登記同屬未涉權利內容變動之登記,非民法第七百五十九條規定所指應經辦竣繼承登記,始得處分物權之行為。故如土地所有權人死亡,依民法第一千一百四十八條規定,其繼承人自被繼承人死亡開始之時起,即得以權利人之名義,依土地登記規則第二十七條第五款規定,申請被繼承人所遺土地之標示合併登記。

 

解釋令解析:

簡單來說,當家中的長輩(被繼承人)過世那一刻起,繼承人就已經自動取得了土地的所有權。

雖然法律(民法 759 條)規定,在還沒辦好繼承登記前,不能對土地進行「處分」(例如把土地賣掉、拿去設定抵押貸款等會讓產權跑掉的行為),但「合併土地」不一樣。

官方認為,把兩塊土地合併成一塊,只是土地外型或標示上的整理,並沒有把產權轉讓給別人,所以不屬於法律限制的「處分行為」。

結論:
即便你們兄弟姊妹(繼承人)還沒去地政事務所辦理好正式的「繼承登記」,只要能證明你們是合法繼承人,就可以直接以繼承人的名義,向地政事務所申請將被繼承人留下的幾塊相連土地合併為一宗。

共有土地也行嗎?

可以,但會多一道「共有人同意」的門檻。

可以將情況拆解為以下兩點來理解:
1. 繼承人的地位不變
根據您提到的民法與內政部函釋,即便土地是「共有」的,繼承人的權利在長輩過世那一刻就發生了。
您(與其他繼承人)依然可以跳過正式的繼承登記,直接以「權利人」的名義來申請標示合併。
這部分與單獨所有的土地處理邏輯是一樣的。 

2. 共有土地的特殊限制(關鍵差異)
標示合併」雖然不涉及權利變動,但因為這塊土地還有其他的共有人(非繼承人),為了保障所有人的權益,法律有以下規範:
原則上要「全體共有人」同意: 土地合併涉及地號消滅與地籍重新整理,實務上通常需要所有共有人(包括你們這方的全體繼承人 + 其他原本的共有人)共同具名申請。
例外可採「多數決」: 根據土地法第 34 條之 1,如果無法取得所有人同意,只要同意的人數與持分比例符合「過半數且持分過半」(或持分超過 2/3 則人數不計)的條件,也可以申請合併。 

白話總結
如果這塊土地是長輩與別人共有的:
身分沒問題: 您不需要先辦完繼承登記就能去申請。
人數要湊齊: 您必須拉著「其他共有人」一起去辦;或者您這一方的繼承人加上部分共有人,人數與持分加起來有過半,才能發動申請。

土地分區要相同才可以

這是實務申請時最常碰到的門檻。根據地籍測量實施規則第 224 條規定,土地要合併,除了權利人要相同外,「使用性質」也必須相同。 
共有土地合併時,關於「分區相同」的具體要求:
1. 什麼是「性質相同」?
地政事務所在審核合併時,會要求以下條件同時滿足:
都市土地: 必須屬於相同的都市計畫使用分區(例如:都是住宅區、都是商業區)。若一塊是住宅區、一塊是商業區,就算相連也不能合併。
非都市土地: 必須屬於相同的使用分區及使用地類別(例如:都是一般農業區的農牧用地)。 
2. 共有土地+繼承的特殊情況
當這塊地是「共有」且涉及「繼承」時,申請時要特別注意:
分區證明的請領: 繼承人雖然還沒辦妥繼承登記,但可以依據您提到的民法規定,以權利人名義向公所申請土地使用分區證明書來送件。
無法合併的解法: 如果其中一塊地跨了不同的分區,通常得先辦理「逕為分割」,把不同性質的部分切開,性質相同的部分才能互相合併。

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繼承與土地登記合併標示登記免先辦理繼承登記之例外

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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