台北市中山長春公辦都更案：開發全攻略

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※都更解析:

🏛️ 台北市中山長春公辦都更案：開發全攻略
一、 基地基本資料
地段地號： 臺北市中山區長春段二小段 559-12 地號等 47 筆土地。

基地面積： 約 5,805 平方公尺 (約 1,756 坪)。

基地範圍：

位於南京東路商圈，街廓邊界為：長春路以北、復興北路以西、南京東路三段 89 巷以東。

緊鄰捷運南京復興站，屬於精華商辦與住宅混合區。

土地權屬： * 主要為國有土地（佔比極高，由國防部軍備局、國產署管理）。

包含部分台北市有土地及少數私有土地（由「整合達人」協助完成整合）。

二、 招商與投資規劃
最優申請人： 寶山林建設（由愛山林建設與茂德集團旗下國巨投資合組）。

預估投資金額： 約 58.21 億元。

簽約日期： 2026 年 3 月 10 日。

預計完工： 2032 年 (民國 121 年)。

三、 產品規劃架構
本案採「基地 A、B」分區開發模式：

項目	基地 A (住宅區)	基地 B (公益區)
建築規模	地上 23 層、地下 5 層	地上 15 層、地下 4 層
主要用途	高品質住宅大樓	社會住宅 (約 160 戶)
公益設施	留設都市綠廊	區民活動中心、幼兒園
設計特色	延續復興北路林蔭意象	提供青年居住及育兒空間

使用分區

基地	土地使用分區	土地面積	建蔽率	容積率
基地A	第三種住宅區	310.00㎡	45%	225%
基地B	第三種住宅區	1,368.13㎡	45%	225%
基地C	第三種住宅區	1,953.00㎡	45%	225%
	道路用地	346.00㎡	-	-
	總計	2,299.00㎡	-	-
全部總計		3,977.13㎡	-	-

權屬情形

基地	權屬類型	土地所有權人	管理機關	面積	面積比例	人數	人數比例
基地A
	公有	中華民國	農業部農田水利署	310.00㎡	100.00%	1	100.00%
基地B
	公有	中華民國	農業部農田水利署	349.00㎡	25.51%	1	50.00%
	私有	國家住宅及都市更新中心		1,019.13㎡	74.49%	1	50.00%
	總計			1,368.13㎡	100%	2	100%
基地C
	公有	中華民國	臺北市政府工務局新建工程處	346.00㎡	15.05%	1	50.00%
	私有	國家住宅及都市更新中心		1,953.00㎡	84.95%	1	50.00%
	總計			2,299.00㎡	100%	2	100%
全部總計				3,977.13㎡	-	5	-

「中山長春公辦都更案」由於昨天（2026 年 3 月 10 日）才剛正式簽約，距離正式開案銷售還有一段時間，但根據開發商寶山林建設（愛山林、茂德）與市場專家的最新評估，預計售價與行情如下：

1. 預計開價與銷售資訊
預計開價： 每坪約 $160 萬 起。

總銷金額： 預計可達 $150 億 至 $160 億 元。

產品規劃：

基地 A： 23 層住宅大樓，可銷售戶數約 215 戶。

坪數： 主打 20 至 40 坪（2 至 3 房），鎖定南京東路金融圈的白領與置產客。

2. 周邊實價登錄行情比對
為了讓您對「160 萬」這個開價有感，可以對比目前鄰近新案的成交價：

社區名稱	成交單價 (每坪)	屋齡 / 狀態	備註
中山長春 (本案)	預估 $160 萬	預計 2032 完工	公辦都更、捷運南京復興 3 分鐘
新潤朗格	$142 萬 - $151 萬	0.5 年 (新成屋)	位於南京東路三段 89 巷
南京阿曼	$142 萬 - $155 萬	預售中	位於南京東路三段
宏築臻玥	$150 萬 - $160 萬	預售中	位於建國北路二段
國賓皇琚	$190 萬 - $218 萬	預售中	中山區指標頂級豪宅 (中山北路)

3. 陳總專業分析：為什麼預估 160 萬？

• 稀有性： 南京復興站周邊少有 1,700 坪以上的大基地，且是國家住都中心掛保證的公辦案。

• 成本面： 愛山林董事長祝文宇提到，台北市都更整合成本極高，本案雖然省去整合私地主的力氣（由整合達人先行處理），但建材與 2032 年完工的時間成本，開價勢必會突破該區目前的 150 萬天花板。

• 捷運效應： 距離雙捷運站僅 3 分鐘，且未來有社會住宅帶動的幼兒園、活動中心等公益空間，生活機能比一般純住宅案更完整。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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中山長春公辦都更案簽約 投資金額逾50億元(本文出處請點擊)
2026/03/10 13:26
  
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

內政部政次董建宏（中）、國家住都中心董事長花敬群（右）以及寶山林董事長張瀛珠今針對「中山長春公辦都更」進行簽約。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕 公辦都更案再下一城，國家住都中心「中山長春公辦都更」今簽約，由愛山林建設與茂德集團旗下國巨投資合組的寶山林建設出資興建，預估總投資金額約58.21億元，將興建1棟地上15層的社會住宅，以及1棟23層的住宅大樓，預計2032年完工。

國家住都中心董事長花敬群指出，該案是由國防部、內政部、財政部等多個部會合作而成的都更案，且是透過整合達人1.0完成整合的都更案，也是住都中心成功招商的第18個都更案。

該案基地面積約1756坪，並在1年內取得60位私地主的同意，花敬群指出，今年還有8個都更案要招商，主要集中在雙北市跟高雄市，尤其投資資金超過200億元的陸保廠最受到矚目。

陸保廠都更案受矚目

愛山林董事長祝文宇表示，台北市都更案整合非常辛苦，還好公辦都更案有政府幫忙整合，未來推案會以雙北市為主，尤其是新北市為重。

而愛山林手中還有多個都更案，包括捷運開發案「新北十四張站暨南機廠案」、「中正紀念堂捷四聯開案」，以及「南港台電CR1公辦都更案」，推估總銷金額上看千億元。

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