「3237 億房產被誰接走了？解析科技業與建商的掃貨密碼」
※房地產解析:
【文／高仕不動產 陳總】
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「不畏房市調控，2025 年 3,237 億巨額熱錢流向何處？高仕不動產陳總帶您解析：從台積電百億購廠案到大安區芙蓉大樓成交案，解密科技業與指標開發團隊的『掃貨密碼』。掌握辦公、廠房與土地整合的三大趨勢，洞察法人眼中的不動產真價值。」
在政府調控與信用管制的環境下，2025 年全台商用不動產與土地交易總額突破 3,237 億元。許多人好奇：在市場觀望氣氛濃厚時，是誰有這份膽識與實力接手？這筆巨額資金又流向了哪些產品？
身為深耕房地產 30 年的專業代理人，我觀察到這並非盲目投機，而是有目的性的「精準掃貨」。
★ 資金流向：這 3237 億買了什麼？
這筆熱錢並未分散，而是高度集中在具備「生產力」與「開發價值」的三大產品：
辦公室與廠辦（約 38%）： 隨著企業總部化需求與老舊商辦重建，這類產品成了資金避風港。
工業廠房與倉儲（約 32%）： 受惠於 AI 產業鏈與電商物流擴張，這類產品是目前市場上的「硬通貨」。
開發型土地（約 30%）： 大型建商積極儲備具有都更、轉型潛力的精華地段土地。
★深入核心：從指標案例看買方的「掃貨密碼」
這 3,237 億元的流向，可以從近期市場上的指標成交案中獲得印證：
科技巨頭搶進「工業廠房」：
資金正瘋狂湧向具備即時價值的工業資產。例如 台積電以 171 億元購置群創台南四廠，這類能立刻進駐、投入生產的標的，是科技產業穩定供應鏈的首選。
頂尖團隊收割「精華區商辦」：
台北市核心地段的資產活化價值始終不墜。最經典的案例莫過於由 璞永建設領軍的團隊，以 131.25 億元標下台北市大安區仁愛路三段的「芙蓉大樓」。這宗具備歷史意義的交易，展現了專業團隊對頂級地段商辦整合與都更效益的高度共識。
「由虛轉實」的資金策略：
數據顯示，自用買方與大型開發團隊已成為市場絕對主力。熱錢不再流向高槓桿的住宅投機，而是集中在具備長期增值、實質營運或開發價值的「大宗標的」。
市場降溫沒人買？3237億房產其實被這群人接走(本文出處請點擊)
2026/01/08 15:06文/記者張瀞勻
受全球政策與地緣政治因素影響，投資人傾向採取更審慎的資產配置策略，市場進入盤整期。(圖/資料照)
2025年，台灣商用不動產與土地市場受全球經濟與政策變化影響，呈現保守調整格局。根據仲量聯行統計，全年商用不動產與土地交易總額達新台幣3,237億元，較去年減少約21%。
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，受全球政策與地緣政治因素影響，投資人傾向採取更審慎的資產配置策略，市場進入盤整期。但同時，AI與半導體產業仍展現長期布局動能，推動部分大宗交易穩定進行，市場結構正逐步轉型與再平衡。
2025 年商用不動產交易金額達新台幣 1,900 億元，雖較去年減少 3%，仍創近十年次高紀錄。傳統產業在轉型與成本壓力下，陸續釋出非核心資產，部分企業亦評估海外布局，以優化資產結構並分散營運風險。
相對之下，科技與半導體產業持續購置自用廠房、廠辦及策略據點，以因應全球供應鏈重組與產能擴張需求，成為支撐市場交易的主要動能。以產業別觀察，科技業占整體成交金額約 37%，穩居市場最大買方。其中，約七成資金投入廠房、兩成用於廠辦、一成布局物流倉儲，反映企業在產能擴張與自用需求上的持續成長，並顯示科技產業對長期營運布局的高度重視。
開發商則以約 29% 的成交占比居次，投資標的同樣以廠房為主，策略著重於擴大資產規模，並把握市場調整期逢低收購優質資產，以創造中長期增值空間。相較之下，傳產業、物流業與壽險業等傳統買方占比明顯下滑仲量聯行分析，除信用管制與關稅政策影響外，利率環境走升亦進一步壓抑壽險業投資動能。
依現行法規，壽險業2025年最低保證收益率為 2.72%，並將於2026年進一步調升至 2.875%。隨最低保證收益率逐步調升，壽險業者對不動產投資收益要求提高，在台北市等核心市場可投資標的愈加有限，投資布局因而轉趨保守，並逐步將投資觸角延伸至台北市以外的其他縣市，不僅有助於分散投資風險，亦創造更多元收益來源。
以資產類別觀察，工業地產持續主導市場交易。2025 年工業地產交易金額破千億大關，占整體交易比重逾五成，且以企業自用需求為主，顯示獲利企業在 AI 與半導體產業鏈帶動下，持續擴大產能、推動市場成長。配合產業發展需求，政府亦將相關預算擴大至 930 億元，強化融資支持力道，以協助中小型企業因應關稅衝擊、緩解資金壓力，並促進中下游產業進行再投資。
在物流不動產方面，受惠於供應鏈在地化趨勢，市場需求維持穩定，2025 年年度交易額達新台幣 111 億元。重大交易案例包括遠見科技斥資 62 億元購入桃園倉儲，以及國泰人壽投入 45 億元購地開發物流園區，顯示投資人對物流資產長期成長性的高度看好。
2025年全台土地交易總額達新台幣1,337億元，較去年減少37%。受信用管制政策持續影響，短期內鬆綁空間有限，建商資金流動性承壓，整體土地交易動能因而受限。市場氛圍轉趨保守，開發商在購地決策上更加審慎，交易節奏明顯放緩。
然而，財務體質穩健的開發商仍持續進場布局，並透過公辦都市更新、合建分屋等方式參與開發，以降低資本投入壓力並鎖定具長期價值的核心地段。市場代表案例包括中和秀朗橋北側住宅用地標售，以每坪逾百萬元的價格創下區域新高，顯示精華地段在供給稀缺下，仍具高度吸引力。
2025年度十大交易中，科技產業相關標的占比五成，總交易金額超過新台幣300億元，凸顯AI與半導體產業持續支撐市場的長期投資實力。其中，年度最大宗自用交易為陽明海運，在仲量聯行擔任買方顧問協助下，斥資112億元購入南港商辦，反映企業自用需求仍為商用不動產市場的重要穩定力量。