2026 房市寒冬：推案量腰斬為何房價不跌？專家揭秘「成本卡死」真相
※本文觀點:
確實如這則新聞所述，進入 2026 年，台灣房市出現了極為矛盾的現象。根據最新市調統計，今年前兩個月六都的預售推案量與去年同期相比幾乎腰斬（跌幅突破 50%）。
雖然供給量大幅縮減，但房價卻沒有如預期般應聲而跌。這背後的原因，正如業界大老與專家所分析，主要卡在「成本結構」與「市場氛圍」這兩個關鍵。
為什麼推案腰斬，房價卻不跌？
目前建商與代銷業界普遍面臨以下三大「卡死」因素：
土地與營建成本「卡死」房價下修空間：
建商目前的推案多是幾年前取得的高價土地，加上營建成本持續高標（特別是勞務工資與土方處理費用）。大老直言「沒漲已經很客氣」，指的就是當利潤空間被壓縮到極致時，建商寧願「減量經營」（不推新案），也不願賠本賣房。
「土方之亂」與政策調控：
2026 年起，多項新制（如綠容率、環境施工要求、土方全流向管理）增加了建案的隱形成本。加上央行第七波信用管制尚未鬆綁，貸款環境緊縮讓開發商更傾向於持穩而非降價求售。
「以量換價」尚未成為主流：
雖然部分區域出現讓利（如送家電、裝潢或放寬付款條件），但這屬於「暗降」。在台北市等精華區，因供給受限嚴重，呈現「量縮、價更抗跌」的結構；反而是蛋白區、蛋殼區才開始感受到真正的房價鬆動壓力。
2026 房市的三大觀察指標
| 指標 | 現況 (2026 年初) | 影響 |
| 推案數量 | 六都合計僅 67 筆，腰斬 50% | 供給面急凍，減少殺價競爭。 |
| 成交模式 | 轉向「價修換量」或「暗讓利」 | 實價登錄可能持平，但私下有談價空間。 |
| 關鍵變數 | 央行是否啟動第八波管制 | 若管制不鬆綁，全年移轉棟數恐低於 26 萬戶。 |
關鍵重點整理：
量縮： 六都推案量較去年同期暴跌 50%。
成本： 土地取得成本、營建工資與土方處理費全面高標。
現況： 建商採「縮量保價」策略，不再輕易殺價競爭。
專業觀點：
目前市場處於「築底期」，建商採用的策略是「縮量保價」。對於自住客來說，這段時間雖然選擇變少，但因為成交量低，反而可以更仔細挑選體質好的品牌建案，或是在建商「送裝潢、變相降價」時切入。
陳總建議:
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推案量腰斬房價會跌嗎？大老直言：土地營建成本卡死「沒漲已經很客氣」(本文出處請點擊)
2026/03/14 04:30文/記者張瀞勻
為吸引自住族群，不少建商近期也開始優惠措施。(圖/示意圖)
進入2026年，房市仍未走出降溫格局。根據市調單位統計，今年前2月六都預售市場供給量明顯縮水，整體推案動能呈現急凍狀態，專家指出，政策調控、貸款環境緊縮與整體市場觀望氛圍，使建商推案態度明顯轉趨保守。
統計顯示，2026年前兩月六都預售案推案個數合計僅67筆，與2025年同期的141筆相比幾乎腰斬；總銷金額合計1070億元，更較去年同期大幅減少1100多億元，跌幅雙雙突破五成。
年減逾五成 信心不足讓建商全面踩煞車
從各縣市表現來看，南台灣今年初的推案狀況最為低迷。台南與高雄在科技產業題材降溫後，市場動能明顯減弱，推案個數分別年減約54.2%與59.1%；若從總銷金額觀察，因缺乏大型指標案帶動，台南與高雄總銷金額更較去年同期大幅衰退84.9%與78.9%，顯示市場熱度明顯降溫。
雙北市同樣未能倖免，台北與新北今年前兩月推案量與總銷金額均出現超過5成的年減幅，市場供給大幅收縮。整體來看，目前六都中僅桃園呈現較為特殊的表現，雖然推案個數仍較去年同期減少近兩成，但總銷金額卻逆勢成長39.1%，顯示部分大型個案延後進場，使金額面維持一定規模。
591新建案新聞課組長林哲緯表示，每年年初適逢農曆春節，本來就是房市傳統淡季，買氣與推案動能通常較弱，今年又疊加整體市場觀望情緒，使得供給端更加保守，他指出，目前市場氛圍仍偏審慎，供給面若要看到明顯回溫，最快恐怕要等到今年中旬，待政策環境與整體經濟走向更為明朗後，建商信心才可能逐步回穩。
住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，一、二月原本就是房市淡季，但近兩年市場又受到貸款不易與央行打炒房政策的雙重壓力影響，市場體質持續轉弱，他形容，房市已經「孱弱一整年」，如今進入馬年，市場氣氛甚至比蛇年還要冷清，「看不到曙光，也沒有直接利多可以期待」，因此數據衰退格外明顯，建商多半選擇延後推案觀望市場。
他進一步指出，桃園市今年初能在一片低迷中維持相對表現，主要原因在於部分指標案延後上場，使總銷金額逆勢增加，不過桃園向來是大台北投資客的重要市場，目前待售新案量仍為北台灣最多，市場仍存在一定賣壓，整體前景仍不宜過度樂觀。
若從雙北市場結構來看，陳炳辰表示，台北市因房價基期高，銷售去化速度本就較慢，今年不只是前兩個月，甚至連329檔期與上半年整體供給量都不會太強，相較之下，新北市雖然短期推案量同樣下滑，但後續仍有不少亮點案可望登場，包括中和、林口與板橋等區都有破百億元的大型開發案規劃推出。
大台北生活機能不錯的地方，可見到置產客回流。
他指出，新北市重劃區與可開發素地仍多，長期以來都是全台住宅推案量體最大的區域之一。即便市場轉趨保守，「瘦死的駱駝比馬大」，在供給面仍具有一定支撐力。整體而言，2026年上半年房市仍難出現明顯利多，政策面仍以抑制房價過熱為主軸，加上國際政經情勢持續動盪，使市場情緒偏向保守，在選舉年與全球經濟不確定因素交織之下，房市要出現快速回溫並不容易。
專家：期待大跌不切實際 市場進入盤整期
不過，從成本結構來看，房價短期內出現大幅下跌的機率仍然有限。愛山林建設副董事長張境在分析指出，很多人都在問房價會不會下跌，但房價的基本結構其實很簡單，就是「土地、營建成本、利潤」三大要素。
「現在土地價格沒有掉，營建工料成本還在往上噴，建商為了推案其實已經在壓縮利潤。」他直言，成本就在那邊卡死，沒漲已經很客氣了，在現今的成本而言，房價若能維持平盤或出現微幅修正，其實就已經是建商在讓利。
他也提到，國際情勢同樣對市場心理產生影響，例如近期中東戰爭帶動能源價格波動，進一步推升通膨預期，歷史經驗顯示，在通膨環境下，資產保值需求往往會提升，也使房地產再度被視為長期配置工具。
張境在說，「當物價開始漲，大家心理就會想要找可以保值的資產，房地產通常會被放進選項裡面。」此外，股市雖然處在高檔震盪，但真正能穩定獲利的投資人比例其實有限，他觀察，「股市站上3萬5千點，但真正賺錢的可能不到兩成。」相較之下，房地產過去20年長期持有的投資人，多數仍能取得正報酬，因此仍吸引部分資金進行長期配置。
從成本結構來看，房價短期內出現大幅下跌的機率仍然有限。
他也透露，今年春節期間市場實際銷售狀況並沒有想像中悲觀，「今年過年的氣氛其實跟去年不太一樣，我們在市中心、三重、板橋這些生活機能好的地方，買氣反應都不錯。」除了置產客回頭，另一方面，銀行端的態度也出現一些微妙變化。
張境在指出，前兩年在政策壓力下，銀行放款相對保守，但近期在央行改採銀行自主控管後，市場感受到銀行端的彈性開始回來。整體而言，他認為2026年初雖然市場數據呈現量縮，但只要具備地段條件與生活機能的個案，市場仍有一定支撐力。
為吸引自住族群，不少建商近期也開始推出較具彈性的付款方案，例如低首付、優惠付款或精裝修產品，希望降低購屋門檻，他表示，「甲山林也在設計低首付、優付方案，有些案子甚至搭配精裝潢，就是希望讓自住客可以比較容易轉租為買。」
除了市場觀望氣氛濃厚，政策面影響也被視為當前房市降溫的重要因素。中華民國不動產聯盟總會理事長暨中洲建設董事長黃啟倫表示，在央行連續祭出七波信用管制後，政策效果其實已逐步顯現，目前業界真正擔心的並不是市場降溫，而是政策若持續收緊，可能出現過度治療的情況，導致市場出現硬著陸風險。
他直言：「現在房市不是怕降溫，而是怕冷過頭。」建議政府應儘速啟動政策滾動式檢討機制，依市場實際狀況適度調整管制措施，避免房市出現過度收縮的情況，若第七波選擇性信用管制未進行調整，預估今年全台買賣移轉棟數恐將低於去年的約26萬戶水準，整體交易量可能再進一步萎縮。
