【公私合力新指標】中正區河堤段 103 坪危老案動土，國家住都中心協參 3 個月速審過關！
※本文解析:
基地資訊
●基地地段： 臺北市中正區河堤段六小段（廈門街）。
●基地面積： 約 103 坪（341 平方公尺）。
●關鍵地號： 台北市中正區河堤段六小段 417、420、421、422 地號。
產品規劃
●建設公司： 金陵開發。
●建築規格： 規劃興建 地上 14 層、地下 2 層 的耐震住宅。
●預計完工： 2029 年（民國 118 年）。
留意重點:
●「夾雜型」國有地解套： 該基地原址屋齡超過 40 年，國有地夾雜在私有地之間，過去僅能堆放雜物，曾嘗試走「都更」卻因範圍過小、整合不易而卡關。
●危老協參機制： 國家住都中心介入後，將碎裂的國有地納入重建範圍，這也是「協參機制」能讓小面積基地起死回生的指標案例。
●神速審核： 從受理到通過僅 3 個月。對於目前《危老條例》時程獎勵持續遞減的現況下，這種行政效率對地主而言是極大的誘因。
●畸零與持分處理： 基地內夾雜的國有地通常是開發商最頭痛的部分。本案證明了透過「住都中心」協參，可以省去向國產署申購或參與標售的漫長時程。
●14層的高坪效： 在僅 103 坪的基地上能拉到 14層樓高，顯示其容積獎勵（40%）拿得非常滿，這對於說服地主「危老優於都更」非常有說服力。
🏗️ 台北市中正區「廈川里美」商二危老案：精算版
1. 土地與建坪轉化率（核心數據）
基地面積： $102.85坪
銷坪比： 1：10.09
總銷坪數： 102.85 ×10.09 ＝1,038坪
專家解析： 這個數據非常精準。在商二 630%容積下，加上 $40%獎勵（變為 882%），若銷坪係數取較保守的 1.15 ～ 1.2（扣除高公設比後），總銷坪確實落在 1,038 坪 左右。這符合該案規畫 50 戶、每層 4 戶（平均每戶約 $20$ 坪上下）的小宅產品定位。
2. 土地價值與總產值分析
●預估新屋單價： 120萬 ~ 135萬 / 坪（因鄰近古亭捷運站且為 14 層耐震新案，單價具備溢價空間）。
●總銷總金額（總產值）： $1,038 { 坪} ×125 { 萬} ＝12.97億元。
●回推土地貢獻價值： 若總產值為 $13$ 億，回推每坪土地創造的產值高達 1,260 萬元。
3. 合建比例與地主分回（以此銷坪比計算）
在商二且銷坪比高達 $10.09的情況下，地主的分回坪數非常驚人：
●一般行情比例： 地主 65%：建商 35%。
●地主分回坪數： 每 1 坪土地可分回約 6.5 坪建坪（含公設）。
●地主分回價值： 每 1 坪土地價值翻倍約 812萬元（以 125 萬單價計）。
💡 專業實務總結：為什麼這個「10.09」很重要？
1.高坪效示範： 在僅 103 坪的基地能創造出 10 倍以上的建坪，說明了該案在容積移轉或免計容積（機電、陽台）的規劃上做得非常滿，是小基地開發的教科書等級案例。
2.國有地協參的利潤： 雖然 37% 是國有地，但因為整體產值高達 13 億，剩餘 63% 私有地的整合利潤足以支撐建商提供高品質的耐震規劃。
🏗️ 台北市中正區「廈川里美」商二危老開發效益（精算）
1. 開發規模與總產值 (以 100萬/坪 計)
基地面積： 102.85 坪銷坪比例： 1：10.09 (每坪土地可蓋出 10.09 坪建坪)
總銷坪數： 102.85 ×10.09 ＝1,038坪
總銷售金額： 1,038 { 坪} ×100 { 萬} = {10.38}億元
★專家解析： 在中正區廈門街一帶，以 100 萬/坪作為均價是非常穩健且具競爭力的定價，能吸引首購與置產族快速去化。
2. 地主分回與合建比例 (試算)
在「商二」高容積且單價 100 萬的條件下，地主與建商的利潤分配通常如下：
預估分屋比例： 地主 65%：建商 35%
地主分回坪數： 每一坪土地約可分回 6.56 坪 建坪（含公設）。
地主分回價值： 每坪土地價值轉化為 656 萬元 的房產。
實務觀察： 若地主原先持有的舊屋（公寓）一坪約 70-80 萬，參與這項危老案後，資產價值現賺將近 9 倍（以土地持分計）。
3. 成本與開發毛利 (建商視角)
營造成本： 以商二 14 層大樓估算，每坪建坪成本約 28 萬，總營造費約 2.9 億。
管銷與利息： 約佔總銷 10% (1.03 億)。
國有地部分： 本案 37% 為國有地（約 38 坪土地），這部分透過住都中心協參，產值約 3.8 億，將由公部門依比例分回建物或進行權變。
都更免等數十年！中央「危老協參」助陣 中正區老屋3個月速審開工(本文出處請點擊)
2026/03/18 07:47文/記者朱語蕎
中正區40年老屋，經國家住都中心引進「危老協參」機制後，順利整合開工。（國家住都中心提供）
國家住宅及都市更新中心推動「國有房地危老協參」機制再傳捷報！位於台北市中正區廈門街、鄰近古亭捷運站的「臺北市中正區河堤段」危老重建案，僅經過3個月速審過關，於日前正式動工，將興建地上14層、地下2層建築，預計2029年完工。
國家住都中心在2019年推動「國有房地危老協參」，主要是過往民間在推動危老重建時，常因基地範圍內夾雜國有地而導致整合中斷，對於符合條件的國有地、國家住都中心會以地主身分參與，讓國有地順利納入重建範圍內。截至目前為止，已成功推動15件重建案，台北市有12個、新北市則有3個，其中永和案已在去年完工，有8案進入開工階段，另有20餘件諮詢案積極對接中。