【專業分析】合建分售餘屋回購：建商如何合法適用 20% 營所稅避開 45% 重稅？

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※本文解析:
一、 核心法規背景
根據 《所得稅法》第 24 條之 5 規定，營利事業若交易其「興建房屋完成後第一次移轉」之房屋及其坐落基地，其交易所得額應併入營利事業所得額課稅，適用稅率為 20%。

這項規定是房地合一稅 2.0 下，政府為鼓勵實體建築開發、避免打擊建築產業營運所留下的「稅務安全港」。

二、 實務運作流程
在「合建分售」模式中，若土地取得日為 2016 年 1 月 1 日以後（新制），建商可透過以下路徑優化稅負：

起造人認定：甲建設公司擔任起造人興建房屋，確保具備「興建房屋第一次移轉」的身分。

餘屋土地回購：建商依約向乙地主買回未售出餘屋所分持之土地。

產權合一出售：建商取得完整房地產權後對外銷售。

三、 稅務優勢分析：20% vs 45%
一般營利事業若在持有土地 2 年內轉售，通常須面臨最高 45% 的房地合一稅；但本案例因符合特定條件，產生顯著差異：

土地身分認定：該土地為該建物之「坐落基地」。

所得併入營所稅：整筆交易（房+地）所得併入年度營所稅申報，僅課徵 20%。

不計入持有期間：即便建商回購土地後立即售出，亦不因持有期間過短而受房地合一稅差別稅率限制。

四、 專家叮嚀：執行關鍵
回購價格合理性：建商向地主買回土地的價格應參考市價，避免落入「非常規交易」的查核範疇。

地主端的稅負：乙地主賣回土地給建商時，仍須依其原始取得日期及持有期間，自行申報繳納房地合一稅。

契約完整性：合建契約中必須明確約定「餘屋買回機制」，以完備法律形式與實質課稅原則的對等。

一、 為什麼選擇「合建分售」？
對於地主而言，合建分售最大的優勢在於「節稅與變現並行」。

直接變現： 房屋賣掉時，地主直接向買方收取土地款，資金不經過建商，保障現金流。

稅務單純： 地主只負責賣土地（繳納土增稅及房地合一稅），不涉及房屋營業稅開立發票的複雜問題。

二、 關鍵節點：2016 年後取得土地的稅負壓力
由於乙地主是在 2016 年 1 月 1 日以後 取得土地，適用「房地合一稅 2.0」。在合建分售的架構下，地主需負擔以下稅務：

1.對外銷售時： 依據持有期間（從取得土地日到賣給客戶日）課稅。若持有超過 5 年但未滿 10 年，稅率為 20%；若 2 年內即售出，稅率高達 45%。

2.餘屋買回時（賣給建商）：
完工後若有餘屋，由甲建商依約買回。此時，地主賣給建商的這部分土地，同樣要申報房地合一稅。

三、 「餘屋回購」對地主的四大影響
地主在簽約時，必須清楚回購機制對自身的利弊：

●利：合約結清，落袋為安
合建案若拖太久沒賣完，地主土地產權會被卡住。透過建商回購，地主能一次性拿回所有土地款，結束合建關係。

●利：避免管理庶務
餘屋若不賣回，地主需長期負擔土地持有稅（地價稅）及日後零星出售的銷售壓力。

●弊：房地合一稅負擔
賣回給建商時，若土地增值幅度大且持有期間短，地主可能面臨較高的稅率。

●弊：回購價格的約定
回購價通常在多年前簽約時即定死（或按比例換算），若完工時地價大漲，地主可能覺得賣便宜了；反之若地價下跌，則對地主有利。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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政府認證！合建分售餘屋處分「免徵45%重稅」祕訣曝光 合法省下25%稅率(本文出處請點擊)
2026/03/26 22:14文/記者張瀞勻

  
 

 

 

 

 

 

 

 

 

常見建商採「合建分售」模式開發，若後續再向地主買回土地並出售房地，只要符合起造人及首次移轉要件，且交易發生於2021年7月1日以後，其所得即可併入營利事業所得額申報課稅。(圖/資料照)

在房地合一2.0上路後，持有期間長短直接影響稅負高低，最短期交易最高稅率可達45%，讓不少建設公司在餘屋處分時，面臨稅負壓力。不過，財政部針對特定情況給出明確解釋，若符合「起造人首次移轉」條件，則可適用較低的營所稅稅率，成為建商實務操作的重要關鍵。

依現行房地合一2.0規定，營利事業出售房地所得，原則上須依持有期間適用差別稅率分開計算課稅，持有時間愈短，稅率愈高，最高可達45%。但考量建設公司興建房屋後出售，屬於供給市場的正常生產行為，法規另設例外條款。

財政部指出，依2021年7月1日修正施行的《所得稅法》第24條之5第4項規定，若為營利事業自行興建房屋，並在完成後進行「第1次移轉」房屋及其坐落基地，該筆交易所得可併入營利事業所得額，按當年度營利事業所得稅率課稅，目前為20%，不適用房地分開計稅制度。

進一步說明，「第1次移轉」係指營利事業以起造人身分，完成建物所有權第一次登記後所取得的房屋，並連同該房屋坐落的土地一併出售，才符合適用條件。

國稅局也舉例，若甲建設公司與乙地主（於2016年1月1日後取得土地）簽訂合建分售契約，由甲公司擔任起造人興建房屋，並依約於完工後向地主買回未售出的餘屋土地，之後再將餘屋與土地一併出售，由於該房屋屬於甲公司興建後首次登記取得，且土地為該建物坐落基地，因此整筆交易所得，可併入營利事業所得額，適用20%營所稅，而非依持有期間課徵最高45%的房地合一稅。

該局提醒，實務上常見建商採「合建分售」模式開發，若後續再向地主買回土地並出售房地，只要符合起造人及首次移轉要件，且交易發生於2021年7月1日以後，其所得即可併入營利事業所得額申報課稅，建議業者在處分餘屋或整批銷售時，應釐清交易性質與登記流程，以避免誤用稅制，影響整體稅負規劃。

Q：合建分售買回如何適用20%稅率？

A： 營利事業須以「起造人」身分興建房屋，並於完工後進行「第一次移轉」，且該交易發生於2021年7月1日之後。

Q：這與一般的房地合一稅有什麼不同？

A： 一般房地合一稅依持有時間課徵15%~45%；此模式可併入營所稅申報，固定適用20%稅率。

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