出售連續繼承取得之不動產，課徵房地合一稅應如何計算持有期間？
※稅務說明:
處理很多繼承取得的不動產包括持分土地與持分房屋，有些個案更是在短期內親人接連往生，處理不動產變成是一個重要功課。
要精準判斷不動產交易究竟適用「舊制（財產交易所得稅）」還是「新制（房地合一稅）」，以及在申報時如何正確計算「取得成本」，是稅務規劃中最核心的基礎。
以下為您將相關法規要件拆解成兩個主要段落：「適用稅制判斷要件」與「取得成本認定標準」。
一、 適用稅制判斷要件（以「取得日」為分水嶺）
房地合一稅新制的上路時間為 105年（西元2016年）1月1日。判斷適用何種稅制，完全取決於該不動產的「取得日期」。
| 適用稅制 | 取得日期要件 | 課稅標的 |
|
舊制 (財產交易所得稅) |
104年12月31日（含）以前取得 (註：若為103年1月2日至104年12月31日間取得，且持有未滿2年者，亦被劃入新制。但因時間已推進，目前實務上出售此區間取得之案件，皆已持有超過2年，故視同舊制。) |
僅針對「房屋」獲利課稅。 土地部分免納所得稅（僅課徵土地增值稅）。交易所得併入個人綜合所得稅申報。 |
|
新制 (房地合一稅 1.0 / 2.0) |
105年1月1日（含）以後取得 (註：110年7月1日以後出售者，適用房地合一稅 2.0 規定，主要為拉長重稅持有期間及納入預售屋、特定股權交易。) |
「房屋」與「土地」獲利合併課稅。 採分離課稅，依持有期間長短適用不同稅率（最高45%，最低15%，符合自住條件可達10%）。 |
二、 取得成本之認定標準（以「取得方式」區分）
確定稅制後，計算獲利的公式為：「成交價額 － 取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額 ＝ 課稅所得」。其中，「取得成本」會因為當初取得不動產的方式不同，而在法規上有完全不同的認定基準。
1. 買賣取得 (一般交易)
認定標準： 以當初買入時的實際成交價格為準。
應備文件： 需提供原始買賣契約書及收付價款證明。
可計入成本之附加項目： 買入時所支付的必要費用均可列入成本，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，以及房屋取得後達可供使用狀態前支付之必要修繕費用（需有發票或收據）。
2. 繼承取得
這是在稅務上落差最大、也最容易產生重稅的區塊，因為無法以市價認定成本。
舊制認定： 繼承時之「房屋評定現值」。
新制認定： 繼承時之「房屋評定現值 ＋ 公告土地現值」，並可按政府發布之「消費者物價指數（CPI）」調整後之價值作為取得成本。
公式：(繼承時房屋評定現值 + 公告土地現值) × (出售時CPI ÷ 繼承時CPI)
3. 贈與取得 (含配偶贈與)
與繼承取得的邏輯相似，防堵以市價墊高成本的避稅行為。
舊制認定： 受贈時之「房屋評定現值」。
新制認定： 受贈時之「房屋評定現值 ＋ 公告土地現值」，並可按政府發布之「消費者物價指數（CPI）」調整後之價值作為取得成本。
註：若受贈時有繳納契稅、土地增值稅等，亦可併入取得成本扣除
#不動產專業仲介:0912-913923高仕陳總新舊制與成本認定檢核工具
出售連續繼承取得之不動產，課徵房地合一稅應如何計算持有期間？
財政部臺北國稅局表示，個人出售因繼承取得之房屋、土地（以下簡稱房地），如被繼承人取得房地日期在105年1月1日以後，應適用新制申報房地合一所得稅；如果是連續繼承取得，應以最近一次被繼承人取得日判斷是否適用新制，而在計算新制持有期間時，得將連續各次繼承之被繼承人持有期間合併計算。
該局說明，個人出售因繼承取得之房地，依房地合一稅制計算持有期間時，得併計被繼承人持有期間，以避免可能因照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內出售房地而適用較高稅率。連續繼承取得房地後出售亦具有同樣特性，可將歷次被繼承人之持有期間併計，以保障繼承人權益。
該局舉例說明，甲父於91年購入A房地，於106年將1/2持分贈與配偶甲母，所餘1/2持分在107年甲父過世後由甲君與甲母各繼承1/4持分；甲母復於111年過世，其擁有之3/4持分（1/2持分屬受贈取得+1/4持分屬繼承取得）由甲君繼承，甲君於112年出售A房地，其中自甲父繼承取得之1/4持分，係甲父於104年12月31日以前取得，不適用房地合一稅制；其餘111年自甲母繼承取得之3/4持分，係被繼承人甲母分別於106年受贈取得及107年繼承取得，均應適用房地合一新制，而在計算持有期間時，連續繼承取得之1/4持分，可併計甲父及甲母之持有期間，合計超過10年（自91年起算），適用稅率15%，另1/2持分係甲母於106年受贈取得，僅可併計甲母之持有期間，按超過5年未逾10年（自106年起算），適用稅率20%。
該局提醒，個人出售連續繼承取得房地，應留意計算持有期間，若有疑義或不諳稅法規定，請洽各地區國稅局或撥打免付費服務電話0800-000-321，將有專人為您服務。
（聯絡人：綜所遺贈稅組林股長；電話2311-3711分機1570）
發布單位：財政部臺北國稅局 發布日期：2026-02-12