新北市蘆洲區「防災都更2.0」政策首宗自主更新案例

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新北市蘆洲區光華段965地號都市更新案近日核定公告，成為「防災都更2.0」政策首宗自主更新案例。該案原為海砂屋社區，因結構受損具重建急迫性，在住戶整合共識與市府制度支持下，成功取得最高1.5倍容積獎勵，成為老舊社區自主更新的重要示範。

這是一則非常有指標意義的新聞。這類「海砂屋」（高氯離子建築物）的重建一直是都市更新中最難、卻也最急迫的環節。

這起蘆洲區光華段 965 地號的案例之所以值得關注，主要有以下幾個專業亮點非常有參考價值：

1. 「防災都更 2.0」的首宗成功案例
與過去傳統都更動輒耗時 5-10 年不同，「防災都更 2.0」的核心在於「限期拆除」與「容積獎勵」的精準對接。

1.5 倍獎勵： 該案成功爭取到最高額度的容積獎勵，這對於地主（住戶）來說，是分回坪數與負擔成本最關鍵的平衡點。

自主更新： 由住戶自組更新會擔任實施者，這意味著利潤回饋給地主，但同時也考驗著內部整合與專業顧問的協調能力。

2. 結構受損的重建急迫性
該建物經專業鑑定為海砂屋，且具備重建急迫性。在現行政策下，這類危險建物可以透過「隨到隨審」的機制縮短行政流程，對於地主而言，能更快脫離危險居住環境。

3. 示範效應
蘆洲區老舊社區多，且許多土地持分複雜。此案的成功核定，將帶動周邊有同樣困擾（如：光華段、長安段等）的海砂屋社區提高參與意願。

這起蘆洲區光華段 965 地號的更新案，是新北市推動「防災都更 2.0」後的指標性首案。該案位於蘆洲著名的「海砂屋一條街」，近日（2026 年 4 月）已正式核定公告。

這類由「住戶自組更新會」（自主更新）且取得最高 1.5 倍獎勵的案例，其數據細節非常值得在開發或估價時參考：

🏗️ 基本資料概況
基地位置： 新北市蘆洲區長安街以南、永安南路二段以北（長安街 193 巷、131 巷圍繞區域）。

土地面積： 3,114 平方公尺（約 941.99 坪），為單一地號。

土地使用分區： 住宅區。

實施者： 新北市蘆洲區光華段 965 地號 1 筆土地都市更新會（自主更新）。

輔導單位： 新北住都中心（全案管理）。

規畫設計： 黃潘宗建築師事務所。

📊 更新前後對比

項目	更新前（現況）	更新後（預計）
建物現況	5 層樓老舊公寓（海砂屋）	1 幢 2 棟，地下 4 層大樓
樓層高度	5 樓	A 棟 17 樓 / B 棟 16 樓
總戶數	95 戶	196 戶
總面積	11,006.56 平方公尺	依 1.5 倍原容積獎勵重建
車位數	嚴重不足	規畫地下 4 層（含坡道平面車位）

 

💡 關鍵法律與政策亮點
容積獎勵極大化： 透過「防災都更 2.0」專案，成功取得原建築容積 1.5 倍的獎勵，這在自主更新案中是極大的獲利因子，能有效降低住戶的拆遷重建負擔。

產權複雜度： 土地所有權人達 83 人、建物 84 人。能在短短幾年內達成 100% 同意並通過權利變換，顯示新北住都中心在「全案管理」上的整合效率。

環境貢獻： 建築物臨路需退縮 4 米留設人行步道（長安街與長安街 193 巷），改善原本老舊社區巷道狹窄的問題。

認證標章： 更新後將申請銀級綠建築、三級結構安全性能評估，這對未來成屋後的單價提升有顯著幫助。

🗓️ 最新進程
核定日期： 115 年（2026 年）4 月 10 日。

生效日期： 115 年 4 月 11 日。

目前狀態： 事業計畫與權利變換計畫已正式核定，準備進入拆遷與施工階段。