房屋拆與不拆-案例解析

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案例一：【判拆】—— 單純沈默不代表默認
場景： 陳總購買了一塊位於新北市的共有土地並於法院提出判決分割共有案。土地上有一棟屋齡 40 年的鐵皮加蓋工廠，由共有人之一的阿明所蓋。

過程： 阿明在法庭上主張：「陳總買這塊持分土地的時候，就知道我工廠在上面 40 年了，大家以前都沒意見，陳總買下來就是默許我繼續用，現在叫我拆是權利濫用！」

法院判決： 【准予拆屋還地】

理由：

分管契約隨分割消滅： 雖然阿明以前跟其他共有人有「分管協議」，但分割後該協議已消滅。

單純沈默非默許： 陳總買下土地後，隨即發存證信函要求拆遷，證明並無「默示同意」的意思。

無 425-1 條適用： 該工廠興建時，土地是共有的，並非「土地建物同屬一人」，因此不構成法定租賃。

陳總勝訴點： 買到後立刻發函「打破沉默」，且該建物無合法登記。

案例二：【不准拆】—— 構成「法定租賃」
場景： 陳總買下台北市區一塊建地，上面有一棟老舊磚造洋樓，由原地主甲的弟弟居住。

過程： 原地主甲當年繼承了這塊地，而洋樓是他父親留下來的。甲後來將土地賣給陳總，但洋樓（沒辦理產權登記的違建）依然由弟弟住。陳總起訴要求拆屋還地。

法院判決： 【不准拆，但需付地租】

理由：

土地房屋曾同屬一人： 雖然洋樓是違建，但甲繼承後曾短暫同時擁有「土地」與「建物事實上處分權」。

推定租賃（民法 425-1）： 法律為了保障建物價值，推定土地賣給陳總後，雙方有租賃關係。

非默認，是強制： 這不是因為陳總默認，而是法律「強制」保護這棟房子。

陳總應變策略： 既然不能拆，陳總改打「給付地租訴訟」，請求依該精華區公告地價 10% 收租，最後弟弟因負擔不起高額地租，主動把房子賣給陳總。

💡 實務比較表

關鍵點	案例一 (准拆)	案例二 (不准拆)
房屋與土地來源	不同人 (共有人之一私蓋)	曾為同一個人 (繼承或自建)
法律依據	民法 767 (物上請求權)	民法 425-1 (法定租賃)
地主動作	第一時間發函拒絕	買的時候即便拒絕也無效 (法律規定)
攻防結果	強制拆除	改收地租，等待對方欠租

🚩 陳總的「防默認」SOP 建議：

如果您準備標或買一塊有建物的地，請務必按照這三步走：

1.過戶當天發函： 寄出存證信函，聲明「本人未同意原建物繼續使用，請於一個月內檢具合法使用權源證明」。

2.立刻查報違建： 向縣市政府檢舉該建物為違章。雖然不一定會拆，但在民事訴訟上，這是一個強而有力的「我不默認」的動作。

3.主張「使用補償金」： 在訴狀中不要寫「地租」，要寫「不當得利償金」，這在字眼上就徹底排除了租賃關係的可能。

很多屋主會主張：「你買土地的時候就看到有房子了，也沒反對就買下來，不就代表你默認我可以繼續住嗎？」

但身為 30 年房地產專家，可以放心的告訴您，法律並不是這樣「一廂情願」的。以下為您解析法院的判斷邏輯：

一、 法律不輕易認定「默認」
「單純的沉默」不等於「默許」。

知情 ≠ 同意： 你買土地時「知道」有房子，那是對現況的認知，並不代表你「同意」他無償使用。

權利不因買賣消失： 地主行使物上請求權（拆屋還地）是法律賦予的權利。除非有證據證明你與屋主之間有具體的合約或承諾，否則不能僅憑「買之前就存在」就判定你默認。

二、 何時會被認定為「默認」？（危險紅線）
雖然單純沈默不是默認，但在以下特定行為下，法院可能會判定地主「權利濫用」或有「默示分管」：

長期不作為且收受利益： 如果你買了土地後，屋主定期匯款給你（即使沒簽約），而你默默收下好幾年，這會被視為「默示租賃」。

前手地主的「承諾」： 如果這棟房子是合法蓋的，且前手地主曾簽過「土地使用同意書」並辦理地上權登記，那麼根據物權效力，這就不是默認，而是你必須概括承受。

變價分割中的「誠信原則」： 若你是共有人之一，且該屋主也是共有人，大家多年來都照著分管位置使用。雖然分割破分管，但如果你在分割後立刻要求拆除，法院可能會審查你是否違反誠信原則。

三、 實務上如何「預防」被當成默認？
為了避免被法院扣上「默認」的帽子，陳總在買賣時，應做出以下「斷點」動作：

1. 發函「否認」合法權源（最重要的動作）
在取得土地所有權後，第一時間發出存證信函給屋主：

聲明：本人已取得土地產權，並未授權或同意閣下繼續使用該土地。

要求：限期搬遷拆除，或要求對方提出「合法使用權源」證明。

目的： 透過公文書打破「沈默」，證明你從頭到尾都沒有默認。

2. 請求「不當得利」
即便不能立刻拆，也要立刻起訴或發函請求相當於租金的不當得利。

策略： 收錢的性質要寫清楚是「使用補償金（不當得利）」而非「地租」。這代表你始終認為他是非法佔用，只是在要求損害賠償。

3. 現場拍照、存證
確認建物現況。如果建物已傾頹、無人居住，更應儘早採取法律行動，避免讓對方有「長期居住事實」的藉口。

四、 關鍵法律架構圖

狀態	法律認定	後果
單純沈默	非默認同意。	可拆屋還地（若無權源）。
有收錢、有互動	默示租賃關係。	不能拆屋，僅能收租。
買賣契約載明負擔	契約義務。	不能拆屋，受契約約束。

五、 陳總的實戰結論
「買之前已存在」這件事，在法律上主要是用來判斷屋主是否為善意，以及地主是否權利濫用。

只要您在標得後積極主張權利（如發函、起訴不當得利），法院就不可能認定您是「默認」。對方唯一的盾牌通常只剩下「民法 425-1 條（法定租賃）」，而這條路我們可以用「高地租」或「欠租拆屋」來反制。

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