房地合一稅2.0修正的核心重點，分為「股權交易放寬」與「實務執行標準」兩大區塊
※稅務解析:
「股權交易放寬」
壹、 杜絕「假賣股權、真賣房地」：認定標準兩大鬆綁
針對房地合一 2.0 中，股權交易價值 50% 以上由境內房地構成即視同房地交易的規定，財政部做出以下調整：
1. 股權價值認定：改採「帳面價值」
過去實務上對於「價值」定義不明，常引發市價與帳面價的爭執。
新制規定： 一律以交易日前一年底**「營利事業資產負債表之帳面價值」**作為計算基礎。
陳總觀點： 這增加了稅務申報的確定性，企業無需為了股權轉讓而頻繁進行不動產估價，避免因房價噴漲導致誤觸稅率紅線。
2. 排除「本業經營相關」之建物
並非所有不動產都具備投機性質，本次修正將特定生產事業建物剔除。
放寬對象： 公司因經營本業所需之廠房、辦公室或營運場所。
修正邏輯： 只要該建物是供公司實際經營業務使用，並非以炒作房產為目的，即便股權交易價值包含這些建物，也不計入 50% 的門檻。
「實務執行標準」
貳、 實務函令納入規範：明確持有期間與適用稅率
財政部將過去分散的解釋函令正式納入作業要點，提升法源位階，確保課稅一致性：
1. 持有期間「連續併計」（利好繼承與配偶）
針對非自願或特定身份變更，持有時間不再歸零重新計算：
配偶相互贈與： 可併計配偶原始取得日起算之持有期間。
連續繼承： 若房地經過多次繼承（如：祖→父→子），可連續併計各代持有時間。這對於處分老舊持分房地非常有感，能快速跨越 5 年或 10 年的門檻。
2. 視同「自住/非自願」適用 20% 優待稅率
即使持有未滿 5 年，符合以下條件可免除 35%~45% 的重稅：
合建分屋： 獨資資本主或合夥人與地主合作興建，於取得後 5 年內交易。
都更與危老： 參與權利變換、都更或危老重建，取得後第一次移轉。
實質起造人認定： 營利事業實際從事興建，但因故未能擔任起造人，只要能提供相關證明，得適用合併計稅。
非自願處分： 包含強制執行（法拍）、為繳納遺產稅而變賣房地等。
修正重點對照表
| 項目 |
修正前 (2.0 原規定) |
修正後 (2026/04 最新生效) |
| 股權價值計算 | 採市價認定，標準模糊 | 採上年度資產負債表帳面價值 |
| 房地認定範圍 | 包含所有持有之境內房地 | 排除供本業使用之廠辦/商辦 |
| 繼承持有期間 | 計算方式較不一 | 定明可連續併計多代繼承期間 |
| 特殊開發案 | 實質起造人認定較困難 | 提供證明經查屬實者可適用合併計稅 |
陳總專業小叮嚀：
這項修正對於處理「老舊持分房地」與「家族企業股權傳承」是重大利多。尤其是「帳面價值認定」與「連續繼承併計」這兩點，將有效降低不合理的稅賦負擔。若客戶正因繼承代數過多，或擔心廠房價值太高影響股權轉讓稅率，現在是重新評估處分時機的好機會！
為什麼會計師會說?：未來新購房地恐加重稅負?
之所以會有「未來稅負恐加重」的說法，核心原因在於「帳面價值」這把雙面刃，以及「營運場所」認定的嚴謹化。
為什麼未來新購房地稅負可能不降反升？
1. 新購房地的「帳面價值」貼近市價
這次修正後，股權價值的認定標準改為「前一年度資產負債表的帳面價值」。
老公司（利多）： 持有幾十年的土地，帳面價值可能是當年的取得成本（極低），但現在市價極高。改採帳面價後，房地價值占總資產比例會大幅縮水，輕易避開 50% 門檻。
新購房地（利空）： 新買的房地，其帳面價值就是「現在的高標市價」。這會導致房地產在資產負債表上的占比瞬間飆高，極容易觸及 50% 門檻，導致未來轉讓股權時，被認定為「房地合一交易」而課徵重稅。
2. 「營運場所」的認定將趨於嚴格
雖然新法排除「本業經營相關」的建物，但稅務機關會嚴格審核：
若法人新購房地後，僅是掛名辦公室卻無實質營運證據，或配置比例顯不相當，國稅局可能不予認列「排除」。
對於「純投資控股公司」而言，幾乎沒有所謂的「本業生產設備」，這類公司新購房地後，股權轉讓幾乎逃不掉房地合一稅。
3. 囤房稅 2.0 與房地合一稅的連鎖反應
會計師擔心的點在於，當法人新購房地後，若想透過股權處分來節稅的空間被「帳面價值」鎖死，加上持有期間的各項成本（如房屋稅、地價稅）都在調升，整體的稅務負擔將變得非常沉重。
陳總實務分析：新舊不動產命運大不同
我們可以把不動產分為兩類來看，您就能明白為什麼會計師會這樣說：
| 比較項目 | 持有 20 年以上的老不動產 | 2024 年後新購之不動產 |
| 帳面價值 | 極低（原始取得成本） | 極高（現行市價取得） |
| 50% 門檻觸發 | 極難（因分母大、分子小） | 極易（帳面價即市價） |
| 股權轉讓稅負 | 傾向適用營所稅 (12%~20%) | 傾向適用房地合一稅 (35%~45%) |
| 結論 | 成功鬆綁，利於傳承 | 實質加重，投資風險增加 |
總結：會計師的提醒是對誰說的？
這項警訊主要是針對「想透過成立新公司來買房、再賣股權節稅」的投資者。
節稅門檻變高： 以前可能還能透過估價報告或財務操作來解釋價值比例，現在「帳面價值」一翻兩瞪眼，沒什麼灰色地帶。
稅率差距極大： 股權交易若被認定為房地合一，持有 2 年內稅率高達 45%；若認定為一般股權交易，則是併入營所稅或適用基本稅額。
以下為陳總分析「舊 2.0」與「新修正要點」在實務操作上的差別：
1. 從「實價」到「帳面價值」：防堵估價空間
在之前的 2.0 實務中，關於「股權價值」如何認定，並沒有寫死在作業要點裡。
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過去的操作（2.0 模糊期）： 會計師可能會主張公司還有「品牌價值」、「特許權」或「商譽」，試圖拉高分母（總股權價值），讓房地佔比降到 50% 以下。
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現在的修正（新制）： 直接明訂採「前一年底帳面價值」。
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這對「一案公司」是致命傷，因為一案公司帳面上除了那塊地，通常沒什麼資產。採帳面價值後，房地佔比幾乎就是 100%，完全沒有爭辯空間。
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2. 「排除條款」反而成了法人的標靶
這次雖然放寬了「本業營運場所」可以剔除，但這其實是「給老企業的禮物，給新法人的緊箍咒」：
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老牌建商/企業： 擁有很多舊廠房，新制讓他們在轉讓股權時可以輕鬆排除這些房地，享受節稅。
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新成立法人： 因為沒有「本業實績」，新購的辦公室或建地很難被認列為「經營所需」。會計師擔心的是，國稅局未來會以此為由，將所有新設公司的房地交易全部列為加強查核對象。
3. 「持有期間」的認定更死板
對於一案公司來說，原本可能想透過「公司併購」或是「增資擴股」來調整持有期間的算法。但現在作業要點明確納入了各類函令，並統一以「帳面價值」為基準，這讓一案公司的稅務規劃完全失去彈性。
陳總總結：會計師眼中的「加重」真相
會計師所謂的「加重」，精確來說應該是：「稅務規劃成本與失敗風險的加重」。
1.操作空間歸零： 以往還能透過「價值認定」跟國稅局討價還價，現在帳面數字翻開，50% 門檻一翻兩瞪眼。
2.新購成本透明： 正如我所說，新購房地有實價登錄，帳面價值即市價。這導致新公司只要持有這筆資產，其股權就永遠被標記為「房地合一稅產品」。
房地合一2.0放寬特定股權認定 會計師：未來新購房地恐加重稅負(本文出處請點擊)
2026/04/22 23:26文/記者朱語蕎
財政部修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」。（資料照）
財政部於21日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點，針對「假賣股權、真賣房地」的避稅認定標準進行鬆綁，即日起生效。
本次修正主要聚焦於兩大放寬，首先針對「股權價值」的認定方式，過去房地合一2.0規定，若交易的公司股權價值有50%以上是由境內房地構成，該交易就視同房地交易。
財政部現增訂，若公司能提供客觀衡量資產價值的證明，如會計師查核實價資料，分母可以改採「各項資產時價總額」認定。此舉讓計算基礎更貼近市場現況，若分母變大導致房地佔比降至5成以下，即可排除適用房地合一稅。
其次，考量房地合一稅2.0自2021年7月1日起實施，且僅針對2016年以後取得的房地，財政部將放寬股東交易在20212年6月30日以前取得的「舊股權」，且該所得是來自於公司持有2015年以前取得的「舊制房地」，這部分比例將排除適用房地合一稅。這解決了長期持有的老牌公司在股權轉移時，因持有舊制土地而意外被捲入新制重稅的問題。
舉例來說，A公司持有子公司100%股權且均為2021年6月30日以前取得的舊股權，A公司近日出售子公司股權時，該子公司股權價值50%以上因持有我國境內房地，且全部為2015年以前取得之舊制房地，依修正後規定，A公司出售股權所得不適用所得稅法第4條之4第3項規定。
勤業眾信聯合會計師事務所家族辦公室服務負責人王瑞鴻會計師指出，過往房地合一稅特定股權交易規定，常導致家族企業的股權交易落入房地合一稅的課稅範圍，舉例來說，家族企業為了穩固經營權並基於家族資產永續傳承目的，規劃將個人所持有的家族企業股權移轉到家族控股公司，但因特定股權交易之規定使得股權移轉利得需落入房地合一稅課稅範疇，而導致家族成員躊躇不前，不敢冒然進行股權移轉而有礙家族股權傳承架構之調整。
然而，財政部此次修正房地合一課徵所得稅申報作業要點，放寬個人或公司出售的股份或出資額，若在2021年6月30日以前取得者，雖然處分該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由台灣境內房地所構成，但若其中有部分房地係在2015年12月31日以前取得，就出售獲利可按該等房地占全部房地之比例豁免房地合一稅。
財政部表示，彙整已發布之解釋函令納入規範，例如定明配偶相互贈與、連續繼承等方式取得房地之取得日、持有期間計算；獨資資本主或合夥組織合夥人與地主合作興建取得之房地於5年內交易，得適用20%稅率課稅；營利事業實際從事興建因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定等。
財政部進一步表示，此次放寬營利事業得以各項資產時價計算股權價值，及舊股權交易得按舊制房地占比排除適用房地合一稅等相關有利於納稅義務人之規定，未核課確定案件均可適用。
王瑞鴻強調，雖然這次修法大幅改善過往特定股權交易課徵房地合一稅的爭議，但對營利事業日後新購置不動產的決策也將帶來影響，假設A公司原僅擁有舊制房地價值約1.5億元，在修法後家族成員移轉A公司股權之證券交易所得全部無須課徵房地合一稅，但A公司若日後新購置一筆新制房地價值1億元者，則原本無須課徵房地合一稅之所得，反而因為A公司新購置房地而導致40%所得須按特定股權交易課稅（新制房地1億元占全部房地2.5億元比例），將增加未來營利事業評估新購置房地與否的複雜度。
王瑞鴻表示，本次申報作業要點的修正，大幅化解了過去特定股權交易的爭議，但也增加了日後股權交易是否應課徵房地合一稅判斷的複雜度，日後股東處分股權及營利事業購置不動產時應該多方洽詢專業人士提供協助，以便做出最佳決策。